融创领跑“地产+”赛道
阅读:3245 2021-09-03

近年来,调控政策愈发精细化,房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看,高频精准调控在挤压行业泡沫的同时,也倒逼房企蜕变升级。


如果说房地产的上半场“发展就是安全”,那么下半场的准则是“安全才能发展”。2021年的中报对房企而言,是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。


8月30日,融创中国发布2021年中期业绩报告。上半年,公司营业收入同比增长23.9%至958.2亿元;毛利199.8亿元,同比增长12.5%;归母净利润119.9亿元,同比增长9.4%。


融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上表示,这一轮调控非常有必要。“各地出台不同的政策,目的都是为了稳房价稳预期稳地价。长期来说,政策让好的企业有好的发展优势,这是一个长期的过程。”与此同时,也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。


而从目前的发展来看,围绕主业进行多元的“地产+”布局,或许正是融创在“更安全、更从容、更长期、更有价值”的“四更”原则下进行的积极探索。


01

主营业务稳健增长




业绩是决定房企江湖地位的第一张王牌。中报显示,今年1—6月份,融创实现合同销售额3208亿元,同比上升64%,行业销售排名稳居前四。


从销售结构来看,融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角,融创完成1141亿元销售额;在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。


上半年,融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位,20个城市的销售额超过50亿元。其中,北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元;在杭州、武汉,融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。


充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示,融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示,叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势,预计融创2021年将实现销售稳步增长。


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对于房地产企业来说,充足的土地储备是企业能够保持可持续发展的后备“粮仓”。今年以来,土储调控政策的不断变化,这对企业的投拓策略也形成了一定的考验。

根据管理层介绍,融创土储充足,坚持对拿地总量严管控,对土地质量高要求——这使得其能在变化的大环境中,进一步保障企业发展的安全健康。数据显示,融创在上半年获取土地权益货值2135亿元,上半年权益拿地销售比37.9%,而2020年7月~2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%,彰显出极强的拿地纪律。


下半年,公司将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。


业绩高质量稳定增长的同时,近年来,融创也在不断调整自己的财务结构。


在今年初披露的2020年年报里,融创已经实现杠杆率下降,“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报,财务健康度得到进一步提升:净负债率下降9.4个百分点,非受限现金短债比升至1.11,剔除预收款项后的资产负债率降至76%,加速迈向“绿档”。


综合向好的表现,多家国际评级机构全面提升融创评级:2021年上半年,标普将融创主体评级上调至BB,展望稳定;穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平,维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级,评分位列70家境内参评房企首位。


02

“地产+”储备长期增长点



随着房地产行业逐步进入存量时代,房企在发展好主营业务的同时,还需要围绕主业进行多元探索,加固赛道、拓宽护城河。


基于长期主义的业务思考,融创前瞻、高起点布局“地产+”业务,并与地产开发主业密切互动、互相赋能,打造公司储备的未来长期增长点。


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比如,在文旅方面,报告显示,2021年上半年,融创中国文旅板块业绩快速增长,营业收入26.1亿元,同比增长166%;管理利润大幅增长,达4.4亿元;客流量达7201万人次,同比提升103%。


今年上半年,融创文旅多项目顺利开业。三大融创文旅城携主题特色文旅项目启幕,济南融创文旅城是山东首个集购物、文化、旅游、体育为一体的文旅综合体,开业期间客流逾55万人次;桂林融创国际旅游度假区开业首周末客流突破23万人次;杭州湾融创文旅城水世界成为长三角水乐园新标杆。


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除了文旅,近年来,随着房企纷纷分拆物业上市,物管行业加速向高品质和多样化加速升级。据悉,融创在2017年前即前瞻布局物业板块,如今已成长为公司“地产+”业务的重要战略组成部分。


上半年,融创服务营业收入同比增长85.4%至33.2亿元;毛利同比增长121.5%至10.3亿元,毛利率同比上升5.1个百分点至31%;同期归母净利润同比增长154.4%达到6.1亿元;净利润率同比上升5个百分点达到19%。


随着大数据、云计算、AI、物联网等技术的不断成熟,头部房企也纷纷开始积极探索数字化转型。作为高起点布局数字科技建设的房企代表,2021年上半年,融创全面推进数字科技化建设,包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统,全面提升运营效率,支持公司更进一步的精细化管理。


据了解,目前融创地产板块已经开始制定BIM相关管理和技术标准,目前精装BIM可实现批量精装项目可视化设计,一键出图、出量、出模型,提升效率,打通设计与成本,支持后续集采及智慧建造,大幅缩短精装项目周期。


融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩会上表示,公司“地产+”的目标是希望未来3年能在公司业务占比中超过10%。根据汪孟德介绍,目前公司除了物管业务有很强的优势外,还有文旅、雪场,住宿,文化和实体娱乐、商业,康养业务等,目前有6个赛道,未来将逐步聚焦打造,并逐步将其打造成在相关行业里面有竞争力地位。


03

品质迭代升级



在第一轮“双集中供地”结束后,住建部有关领导表示,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质。这意味着,房地产行业将迎来“竞品质”时代。产品力将成为企业发展的核心竞争力,拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角,也将在土地端如鱼得水。


根据管理层介绍,创立之初,融创即以产品为战略,视客户为产品的根本,将提供洞察客户需求的高品质产品,视为企业竞争壁垒。通过系统化研发能力、开放灵活的组织架构、产品数字化平台的打造,融创建构出领先的产品体系能力,并保障它在市场中敏锐捕捉客户需求,精准迭代产品功能,源源不断得为客户产出高品质产品。


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年轻化产品创新,就是一个重要佐证。据悉,洞察主流客群变化趋势,融创深入研究当代年轻人的价值观念、生活方式、消费偏好和触媒习惯改变,提出亲密、对话、陪伴、玩美、由我五种新生活态度,并从城市、社区、家庭、生活四大纬度升级其主流产品,推动“I AM I” 产品年轻化创新不断落地——包括上海融创未来金融城、杭州万融城、石家庄融创·未来中心、武汉融创公园大观等代表项目,均得到了市场和客户的高度认可。


融创还致力于将高品质的绿色环保理念在产品全链条中深度践行。截至目前,融创全集团累计200余开工项目应用装配式设计及施工,包括合肥壹号院等12个项目约160万平米面积获得三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证,40余个项目获得二星绿色建筑认证;融创积极响应国家及地方建筑节能相关政策,推进“被动式超低能耗”项目落地实施,公司目前已经在河北石家庄落地多个“被动式超低能耗”在施住宅项目。


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而在装配式建筑、绿建、被动房领域的高质量实践,也帮助融创在市场竞争中握有发展先机。在北京今年第一批集中供地中,融创通过竞报“高标准”建设方案获取北京树村两地块——该项目在设计上采用绿色建筑三星、装配式建筑(91%装配率)、超低能耗建筑、健康建筑等建造标准,引领了住宅居住品质迭代升级。


“从长远来说,随着调控深入,市场平衡健康后,首先是活着的企业有机会。第二,能够满足客户需求的产品最竞争力。不管怎么样,融创会一直坚持做产品和把客户放在最高位置上。”孙宏斌表示。


对此,有专家指出,融创的发展案例显示,在行业进入品质角逐的大趋势下,企业保持竞争力、谋求稳健发展的根本,仍是聚集精力,做好产品。这将帮助企业建构强大的综合实力,巩固行业领跑位置,在不断变化的环境变化中,始终掌握先发优势,实现穿越周期。


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