漕河泾开发区总部城市更新 | CallisonRTKL
阅读:2707 2022-09-14

# 城市更新系列 #

漕河泾开发区总部城市更新

从园区到城区


城市更新,特别是中心城区产业园区的更新,是一个比较新的领域和话题。2014年CRTKL参与了漕河泾开发区的城市更新计划,从知识型人才的需求出发,着重研究如何以城市的多样性和活力吸引科创人才集聚?如何让园区主动和城市相融,实现从效率优先到可持续发展的转变?


随着上海的快速城市化发展和扩张,漕河泾开发区已从40年前城市的边缘区转变为中心城区的重要节点。一方面,经过近40年的发展,漕河泾在国家科技创新名列前茅,集聚了全市元宇宙、集成电路、生命健康产业的大量跨国公司和行业头部企业;但另一方面,园区基础设施、环境品质和城市功能发展相对滞后,现有的城市空间不能满足科创人才对工作环境、公共配套以及社会交往的需求。园区虽没有物理边界,却因早期功能分区的城市规划理念而与周边的城市功能疏离。我们能想到的产业园区转型面临的瓶颈和挑战都浓缩在这个项目里。


历时两年多时间,我们对园区中部3.52平方公里的土地和产业载体进行了地毯式的调研;整体、系统地梳理了园区内生结构。如果把城市比喻成有生命的复杂网络系统,漕河泾目前的网络系统是不连续的,特别是公共配套网络和开放空间网络。我们要做的第一件事就是修复这些网络上断裂的链接,增加必要的节点以及强化枢纽节点的作用。

漕河泾2015年现状照片及4大问题


01

从单一功能到功能复合

30多年“重产轻城”的发展使得漕河泾的公共配套仅占总体开发量的百分之三,业态单一且孤立分散。科创精英们对这里缺乏身份认同感。他们追求高质量生活,重视时间使用效率,也渴望社会交往。然而他们每天面对的却是午间拥挤的食堂,缺位的便利设施以及下班后的休闲沙漠。与此同时,8小时的工作场所使得园区的大部分餐厅到了晚上和周末因为缺乏人群流量而被迫缩短营业时长。单一的功能使得漕河泾的发展面临瓶颈,急需通过功能结构的优化,通过增加多元配套以激发其内在生命力。这些公共配套可以被加在哪里?加在哪些重要位置可以彼此之间形成合能,并且做到与周边城市功能的开放互动?


核心枢纽创造未来愿景


在漕河泾的可开发用地中,除业主漕河泾开发区总公司外,还有诸多土地权利主体,这对我们的更新工作造成很大的挑战。我们与业主达成共识:在这么错综复杂的环境中,我们需要跳出土地权属制约的条条框框,以未来发展的眼光长远布局。漕河泾需要在战略位置预留一个有凝聚力的科技商务生活公共核心,不仅为科创人才提供一种归属感,更重要的是引领其未来20年的可持续发展。


核心的最后选址聚焦在宜山路和田林路之间的四个街区。这一动作同时解决了三个问题:最大化9号线漕河泾站的枢纽价值,重塑宜山路城市主轴的门户形象以及充分利用中环公园的生态资源。在这里,中环公园的绿色环境被带进来形成尺度宜人的城市科技公园,商业商务、文化娱乐与公寓围绕科技公园集聚开发,以多元场景、国际品质吸引人们前来工作生活以及休闲娱乐。它将来不仅是开发区24小时不间断的活力场所,也是城市的科技生活目的地。

科技商务生活核心鸟瞰图

TOD节点释放更新信号


更新是关于时间和空间的概念。由于土地权属归集难度大,我们将核心的建设安排到整个更新计划的后期,等将来时机成熟的时候,通过整体回购或合作开发的模式实现其未来愿景。


我们近期能实事求是地做什么? 如何在短期提升科创人才的幸福指数?从可操作性和产城融合的角度,我们聚焦园区南边界12号线的两个地铁站点,鼓励在其周边复合开发。它们虽然对整个园区辐射有限,但可以很好地服务周边居住社区,成为城市与园区融合的节点。


2021年,12号线虹梅路站“漕河泾印象城”开业。不到一年的时间,它便成为年轻科创人才与周边社区居民共享的生活大本营。作为从工作到回家必经的生活节点,它提供了人们下班后与同事和朋友聚会的场所。这种下班后的休闲消费对于缓解高峰时期的交通拥堵也有积极的作用。

漕河泾印象城实景照片


全方位配套网络促进工作与生活融合


我们鼓励沿着田林路、桂平路、宜山路和莲花路形塑街道空间的公共性。它们连接了核心枢纽、TOD节点与周边孤立的公共资源。未来可沿着这些街道通过新增、重建或改建的方式增加次级配套节点,构建多层级、全方位的公共配套网络。更新后的总配套比现状增加了3倍多,这使得漕河泾有机会从8小时园区转型为工作与生活融合的12小时城区。

公共配套网络


02

从内向封闭到开放共享

漕河泾开发区存在建设年代较早的“园中园”,这些园区封闭的产业环境、过大的街区尺度以及内向的绿化空间阻碍了科创人群的跨界合作。园区内的企业之间也是各自为政、孤立封闭。如何将地块内碎片化的绿化空间粘合成一个完整的、开放共享的公共空间网络? 如何通过可识别的公共空间提升人们的归属感?


中环公园作为区域最大公共节点


中环公园作为漕河泾最大的公共空间,也是对外联络最少,最孤立的绿色节点。公园现状被灌木包围,人们几乎感受不到它的存在。规划建议打开中环公园的边界,向东通过新增的多条街坊通道使得它的生态环境可以渗透到东区的每一个角落,向西联通3座拟建步行天桥建立与西区的步行联系。当这些联系都修复后,中环公园将成为联系漕河泾东西两侧环境的纽带和对城市开放共享的绿洲。更新后的公园将增加多样性活动体验,连续的步道提供给行人多元的选择路径,最终丰富了科创人才和周边居民的休闲生活,提升他们对漕河泾的身份认同感。

更新中的中环公园实景照片


慢行网络促进共享交流


漕河泾开发区由数个产业单元组成。每个产业单元内部的绿化空间虽然大部分都环境品质良好,但是人们在街道上无法看到和直接使用。我们经过反复调研,见缝插针地找到一些宝贵的景观通道。它们作为连接结构将产业单元内部的开放空间链接起来,形成连续的慢行网络。


内部绿地经过外部化和相互链接后,促进了科创人才的跨界合作和交流。在午间小憩的时候,人们可以骑着自行车沿着慢行网络来到科技绿洲生态湖边或者总部园的花园绿坡跟朋友聚会、畅想。在华灯初上的傍晚,下班的人们可以选择漫步或骑行前往地铁站,充分绿化的环境使得人们在途中交谈、问好、停留成为可能。

15.1公里连续的绿色慢行网络

科技绿洲滨水步道实景照片


重塑宜山路城市走廊为步行者收回空间


作为连通中环东西两侧环境的城市主干道,宜山路对漕河泾的重要性不言而喻。特别是中环至上澳塘这一段,它理应成为漕河泾的展示面,却有着与之不相匹配的空间品质。


宜山路(中环至上澳塘段)沿线的入驻企业比较具有代表性:以CISCO冠名的新思大楼曾经是90年代对外开放的标志性建筑;科产大楼是漕河泾科技服务、人才服务的摇篮;新研大楼集中了星巴克、麦当劳等跨国企业的区域总部入驻。它们都从不同程度反映了漕河泾不断进取的、开放创新的品牌精神。而与这些前沿科技相关企业形成反差的是仍停留在工业园区水平的街道景观:人行道被机动车道蚕食,景观以灌木为主且主要目的是隔离办公与人行空间而非美化街道。


规划以步行友好的街道空间为目标,提倡在沿线建筑裙房引入公共功能,改造景观绿化以提供公共活动机会,将室外停车场转化为积极的街角广场,在街道家具和地面铺装方面置入科技智慧场景体现科技文化氛围。


目前,宜山路景观改造在科产大楼段已全部完成,街道空间作为人们可交往的、可停留的公共空间。科产大楼也吸引了越来越多的科创空间和众创办公平台入驻,成为以公共空间的场所营造带动工作场所转型的典范。

宜山路北侧步行不连续的街道空间

宜山路街道空间改造前后

科产大楼景观改造后实景照片


漕河泾总部城市更新启动之时正值国家提出由大规模增量建设转向以品质提升为主的存量更新。近年来,随着《上海城市更新条例》颁布,园区从过去政府主导为主的更新模式转向政府主导下企业运作的新模式,园区平台在城市更新中扮演愈发重要的角色。这个项目本身具有一定的引领性和示范性。在产城融合上,我们强化通过城市载体的品质提升和活力再造吸引科技人才,以城市更新推动科技创新,以科技创新促进城市持续繁荣。在土地整合上,我们探索了通过连锁型都市更新模式和通过整体购回或合作开发的可能性实现腾笼换鸟。在分期计划制定中,我们希望将前瞻性的愿景与可操作的实施计划相结合,不仅要解决城市当下面临的问题,还要着眼未来创造理想,实现永续发展。

腾笼换鸟,挖掘潜在的机遇

规划蓝图(至2035年)


* 该项目荣获2016年美国建筑师协会全球区域特别表彰奖,香港城市设计学会城市设计卓越奖

#Author Bio

本文作者

魏力 Lily Wei

董事

亚太区城市规划总负责

Principal

Planning and Urban Design


业主单位:漕河泾开发区总公司

设计团队:陈敬尧, 魏力,Greg Yager,翟雪,王凤席,Kirill Pivovarov , 周致纬,许峰,蒋锐,唐旻辰,马达,Karen Lam, 顾沁祎, 吕琪

摄影师:胡艺怀


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