全球放水、另类“降息”,今年的楼市仍是一盘大棋
阅读:1574 2020-03-10

破万,揪心!


截至3月3日,中国境外共有72个国家确诊新冠肺炎10566例(首次破万),死亡共计166例。


3月4日(截至18时),境外又新增确诊了近3000例,是中国4日新增数的22倍。4日,意大利全国学生停课,5日,美国加州宣布进入紧急状态。如果海外疫情失控,首先影响的就是,全球物流供应链、经济往来将被迫停顿。紧接着,全球外贸、投资、就业、消费将急速下坠。


一场全球范围的经济保卫战打响。


北京时间3月3日,美联储紧急降息50个点。在此之前,澳大利亚和马来西亚央行已降息25个基点;在此之前,G7财长会议表示,要仿效中国、日本、韩国和新加坡等亚太主要经济体,搞积极的财政政策。美联储降息后,3月4日,沙特阿拉伯、阿联酋、中国香港等随即跟随降息。


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风景这处独好,跟着外资看机会


3月4日,中国央行公告称,目前银行体系流动性合理充裕,3月4日不开展逆回购操作。这意味着,中国央行并未跟进美联储降息,显示出一定的定力。显然,我国的疫情得到控制,2月3日以来央行已净投放3万亿的流动性。当前,要做的是让一揽子复工复产政策落实到位。


但毫无疑问,对中国而言,美联储降息,带来两个效应:

一是货币政策宽松的空间打开了。过去,担心资本外流,楼市和股市太火,央行跟随降息时小心翼翼。未来,央行将通过SLF、MLF、OMO及普惠金融、定向降准等,给实体释放流动性。


二是人民币汇率走强。黄金大涨,美元指数下跌,全球寻求避险资产。此次美联储降息后,中美10年国债利差扩至160基点,投资哪个国家?无风险利率说明了一切。我国疫情应对得当,未来人民币汇率将走强,吸引避险资金进入,这将有利于包括股市、楼市在内的资产市场。


这几年,即便国家反复强调“房住不炒”,但外资对中国的物业,还是有很大兴趣。根据第一太平戴维斯的报告,2017-2019年,一线城市大宗物业交易趋势性上升,彰显了外资对中国核心城市物业的青睐。上海一直是大宗物业交易最成熟的城市,而近2年,深圳也受到外资关注。


图:2017-2019年一线城市大宗物业交易趋势

 

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数据来源:第一太平戴维斯


单宗交易规模看,2017-2019年,北上广深四个城市都呈现出上升趋势。显然,外资对中国物业市场的信心比较坚定。因此,2020年外资流入中国会增加,特别是热点城市核心区域物业,商业办公都会迎来机会。这里,建议大家关注CBD的公寓,深圳、广州都开始调整政策。


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LPR,下降通道开启了


去年8月贷款定价改革,从基准利率到LPR(市场报价利率),1年期LPR利率累计下调26个BP,5年期LPR利率累计下调10个BP。显然,我国降息通道打开了。因为,今年要纾困中小微,要完成“十三五”收官的各项指标(这是硬任务)。从更长期来看,降息也是大趋势。


这几年,我国经济增速从8%降至6%,未来还会下降(可能到5%左右)。GDP增速下降,意味着投资回报率下降了,融资成本能不下降吗?就好比,租客的收入连年下降,房东的租金还能上涨吗?所以,大家投资也好、资产配置也好,未来要考虑利率长周期下降的这个因素。


2020年,外需是指望不上了。好在,我们的内需非常强大,这是包括美国在内的西方国家,再怎么羡慕也得不来的。疫情过后,一揽子内需激励计划发布。截至3月3日,13个省市区发布了2020年重点项目投资计划。其中,8个省份公布的计划总投资额高达33.8万亿。


2008年“4万亿”,让传统基建爆发,将“大中国”互联互通,为“互联网+”带来了空前的机会;2019年开启的“新基建”(5G、工业互联网、智慧城市;教育、公共卫生、医疗等“补短板”),不仅将培育创新型产业、增长新动能,还将让都市圈经济爆发,消费内需爆发。


当前,地方债务比较高,激励基建投资,5年期的LPR也会进入下降通道。另外,要打造内需社会,释放消费需求,满足居民美好生活诉求,让大家有“获得感”,无房户要实现“有房梦”。对楼市而言,稳字当头(高房价继续),但居民收入下降了,又不能明显加杠杆,这就要降成本,LPR得下降。


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另类“降息”,悄悄地上路了


3月1日起,存量按揭贷款的定价基准,要从原来的基准利率,转换到LPR定价下的利率。刚才说了,5年期的LPR,未来还将处于下降通道。自然,大多数百姓都会选择换到LPR(而不是固定利率)。有意思的是,银行宣传这项政策时,也鼓励大家切换到LPR,下面是建行的宣传。


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这项牵扯到千千万万百姓的“利率转轨”,大家只知道,月供少了2斤猪肉,但背后有一盘大棋。


以后,行政干预的政策逐渐稳定了,而利率政策,才是楼市调控的利器,但存量按揭贷款并不受LPR影响,这让调控大打折扣。楼市进入存量时代了,每年增量的房子也只有15亿平米,而存量的商品房近300亿平米。这么大体量的房子,受央行政策管理,整个楼市才是可调控的。


转换成LPR以后,300亿平米的存量房也受到调控影响了。即便你的房子不交易,只要有按揭,就成为调控的对象。当然,很多房子没有按揭,但LPR是房子的主要成本,它会在预期上,影响这部分房子。比如,LPR下降了,很多人会坚定地持有手上的房子,或认为该再买一套。


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拿捏地产这盘大棋


未来,“稳房价”是长期战略,房价不会大涨了,但不涨也不行。不涨了,持有房子的各种成本就显现出来了,比如月供,物业费,维修费。特别是买房资金的机会成本,这个很吓人的。近些年,抱着投资心态买房的人很多,一旦房价不涨,或涨幅小了,就会盘算资金的机会成本了。


现在,银行保本理财,收益率也能到4%,基金收益率还要高(下图是笔者手机银行上的理财产品)。这种情况下,如果很多人觉得,持有房子不划算,他一定会抛掉。现在,深圳外围一些“类住宅”,即便2015年买下,考虑商办类交易税费后,这类产品的收益率,很多跑不赢理财。


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如果,很多人有这样的预期,楼市就“不稳”了!怎么办呢?就通过下调LPR,给大家形成“利率下降、月供减少”的预期。2019年11月以来,5年期LPR下降10个点,月供没省多少钱。但是,媒体铺天盖地地说,楼市“降息”了,这对居民对楼市的预期,是巨大的利好。


美国经济基本面不差,之所以降息,完全是担心股市出问题。美国家庭资产配置中,金融资产占大头。股市暴跌,居民钱包出血,就没能力消费了,而消费是美国第一动力。中国居民的资产,大头在楼市,只要楼市稳,全社会“资金池”就稳定,消费也稳定,百姓预期也是稳定的。


只要预期稳定,资金就不会乱窜,凭借中国百姓无人能敌的勤劳与韧性,经济就没大问题。综合看,未来我国楼市运行会更乐观,特别是作为增长极的几个都市圈。当然,降息通道打开了,国家稳楼市,并不是房价大涨的信号。你看,驻马店给居民加杠杆、广州放松“类住宅”,统统被叫停了,深圳强调“严调控”。所以,楼市乐观,是稳中有升,而不是又一波泡沫机会来了。


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市场情绪,微妙变化


或许,企业可并不这么想。


今天,一家TOP50的企业营销总,自信地说,美国的财疫情是控制不住的,包括中国在内,放水是必然的,现在的情形很类似2008年底。上下都很着急,开发商融资政策,已开始松绑了。所以,1月底以来本来有9.5折的普惠政策,现在也收至总经理了,普惠降至9.7折的房子。


另一家房企,到现在,他们的售楼处还未开放(本计划在2月底开放的),他们非常着急,但当地政府更着急,土地出让已延期,据说要到3月底,纾困政策还在酝酿中,什么时候发布实施,什么内容,都严格保密。对于降价促销,公司投资负责人说,项目少、地价又高,降价的概率很低。


总之,随着货币政策开始宽松,特别是LPR下降以后,加上各地救市政策不断,特别是各地普遍出台了可延期偿贷的纾困政策,开发商悲观的情绪开始缓解了。现在,全球开始放水,3月份转轨LPR后,市场普遍认为按揭利率会下降。因此,“真降价”很少了,促销的倒是很多。笔者咨询的企业中,如果真有意购房的,打个99折的很普遍,特别是网上售房的。


现在,购房者的情绪很复杂,一方面,现在购房情绪还比较弱,很多人不愿意出门。但是,综合以上政策环境、金融环境的微妙变化。逐渐地,有的人开始担心,疫情过后房价涨起来。毕竟,政策在托底,货币也开始大规模投放,难保今年年底房价不会涨。笔者认为,有潜在购房意愿的,现在入市确实是一个底部,不过也不要太着急,可选可挑,很多开发商还是有优惠的。


另外,当前对楼市的政策,还是很严格,比如广州公寓松绑“一日游”,说明“房住不炒”不能逾越,这对于预期的控制是非常明显的。不过,挑到你合适的房子,与周边比较一下,如果性价比、配套上还比较满意,就果断地下手吧,特别是刚需和改善!未来,不会大涨,也是稳中有升!


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