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疫情全球蔓延,经济增长承压


当前国际防疫形势严峻,世卫组织2月28日宣布将风险级别提高至最高级别。新冠肺炎传染性强,叠加部分国家早期重视不足导致疫情已大范围传播、部分地区防疫能力和经验不足,不排除发展为全球“大流行病”可能性。


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来自腾讯新闻APP


疫情在海外蔓延进一步加大我国经济增长压力。


√.第一,存在反向输入可能,国内对抗疫情的闪电战变为持久战。


√.第二,冲击本就疲弱的全球经济增长,若演变为全球“大流行病”,甚至可能引发全球经济金融危机,导致外需锐减。2008年国际金融危机爆发,出口增速从2008年17%下滑到2009年-16%,净出口对GDP增长贡献率由2.6%下跌至-42.6%。


√.第三,随着疫区多国进入紧急防控状态,生产停滞及贸易管制将暂时阻断全球供应链。特别是日韩和欧盟和中国产业关联度高,其疫情蔓延将冲击我国机电、汽车等重要产业链条。


我国和主要疫情国家和地区
进出口规模和主要贸易产业

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稳增长需要稳地产

稳地产则需要稳金融


房地产平稳运行关系经济、财政、就业和金融稳定。


第一,房地产行业体量大,对经济增长直接贡献高,并且带动大批上下游行业发展。


其中,房地产开发带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业;房地产销售,既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。


我们测算,2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%,对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%


第二,带动消费和投资。


2019年房地产开发投资完成额13.22万亿,占固定资产投资完成额的24.0%;住房相关消费合计1.32万亿,占限额以上企业商品零售总额9.5%。


第三,贡献地方政府财源的半壁江山,为积极财政政策提供资金。


2018年,地方政府房地产相关收入总计9万亿,占地方本级财政收入的比重高达52.7%;其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。


第四,解决大量就业,提高居民收入,也是居民重要财富。


2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人,合计占城镇就业人数7.3%;2.88亿农民工中建筑业从业占比18.6%,且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1%。


同时,房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元,是GDP的3.6倍、占股债房市值的71%


第五,增加信用创造、事关宏观金融稳定。


√. 一是我国金融体系以间接融资为主,房地产是最重要的抵押物。2018年末,抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中,房地产占比高达76.4%

√. 二是无论房企项目投资还是居民住房消费,均需要信贷支持,天然具有杠杆属性。2019年上半年, A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%;2018年居民住房杠杆率(居民住房贷款余额/GDP)为34.2%。

√. 三是住房贷款是居民部门的主要负债,房地产贷款也是金融机构的重要资产投向。2018年我国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4%;2019年三季度,房地产贷款余额43.3万亿元,占金融机构各项贷款余额的28.9%。


房地产事关我国经济、金融、财政和就业稳定

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保持经济、金融、财政、就业稳定均需要房地产行业平稳发展。房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口,稳地产则需要稳金融。


“房地产长效机制”要发挥房地产金融政策的逆周期调整功能,因城施策、因时制宜,在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标,保持行业平稳健康发展、促进经济金融稳定。


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应分阶段、分层次

适度修正房地产金融政策


前期房地产金融大幅收紧是为了给楼市地市降温。受疫情冲击,当前国民经济和房地产消费投资形势严峻,应分阶段、分层次、因城施策,适度修正房地产金融调控。


第一层次,调整个人住房信贷政策,支持刚需和改善型需求。


目前核心一二线城市二套房首付比例普遍偏高,北京、上海等城市的非普通住宅首付比高达70%-80%;二套房认定标准严格,“认房又认贷”。


前期收紧政策的初衷是抑制投机,但若长期执行,不利于释放刚需和改善等合理自住需求。在银行整体信贷规模扩张的大背景下,应允许个人住房贷款规模平稳增长。


商贷方面,适当下调二套房首付比例、放宽二套房和非普通住宅认定标准、提高放款速度等;公积金方面,适当提高贷款额度、放宽二套房认定标准、提高放款速度等。


主要一二线城市二套房首付比例高且认定标准严格
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第二层次,调整房企各融资渠道的规模管控。


自2019年5月23号文出台以来,房企各主要融资渠道规模均被严格限制。其中,海外债只能置换未来一年内到期的中长期海外债,银行贷款余额不得超过3月底水平,信托贷款余额不得超630,信用债和交易所ABS只能借新还旧等。


在流动性整体宽松环境下,应避免“一刀切”式的限制,允许房企融资回归正常水平。具体包括,调整海外债、信用债的备案审批政策,减少房地产贷款规模约束,支持并购贷等房企合理融资需求。


第三层次,调整房企股权融资约束。


自2010年暂停IPO、2016暂停再融资以来,房企股权融资基本停滞。相较英美等发达国家,我国房企直接融资占比低,过度依赖银行信贷等间接融资。


这不利于房企降杠杆和防范化解金融风险、发展多层次资本市场以及解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题。应适度调整房企股权融资政策,支持合股权融资需求。


房企各主要融资渠道的规模管控情况
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本文来源:夏磊地产观察,原标题《疫情之下,房地产融资怎么走?》,系部分节选。

本文作者:恒大研究院首席房地产研究员 夏磊     

                 研究员  黄什 王菁菁


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