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观点指数 2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国上市房企投资回报报告》。

2019年，房地产行业砥砺向前。在这一年中，除了发展业绩外，房企还需要在日常运作中考虑多重指标，力求将投资回报最大化，创造更多的收益。

观点指数监测100多家A股和内房股房企，通过初始指标筛选出69家上市房企入围。通过对上述企业历年财务数据进行整理，并构建财务预测模型，对2019全年财务数据进行测算。

最终10家上市房企，在六大财务指标：投入资本回报率ROIC、归母净利润、归母净利润增长、股息率、ROE（平均）、息税前利润EBIT，以及管理、商业模式和品牌指标上表现卓越，入选“2020中国上市房企投资回报TOP10”。

碧桂园位列榜单状元席位——曾经在某个闭门会议上，杨国强面对投资者是否会多派息疑问时称：“（多派息）还不如把钱放在碧桂园这里，（让）我们帮你投资，赚得更多”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

这只是一句玩笑话，事实上，2018-2019年中期，碧桂园股息率在5%以上，在所有头部房企中几乎是最高的。观点指数测算，2019年度其股息率继续维持在5%-5.4%。

需要关注的是，除了总分第一外，碧桂园在“2020中国上市房企投资回报TOP10”六大财务指标上也拔得头筹，财务总分达到49.13分，获“双料”冠军。

其中，在投入资本回报率ROIC指标上，2017年碧桂园为14.12%，2018年该指标为11.85%，测算2019年维持在12%左右。ROIC是衡量房企价值创造力的关键指标，凭借突出的表现，碧桂园该指标得分率达到95%。

碧桂园之外，融创中国和万科紧随其后，分列榜眼和探花。

在“2020中国上市房企投资回报TOP10”榜单中，融创中国归母净利润增长较为可观，上半年归母净利润为102.9亿元，同比增长61.7%。观点指数测算，2019年融创中国全年归母净利润增长率为62.94%，在10家房企中增幅最大。

万科是财务上的“三好学生”，所有指标均衡发展，而在管理、商业模式和品牌指标上也是公认的行业翘楚。以上，助力万科成功登上“2020中国上市房企投资回报TOP10”第三位。

“2020中国上市房企投资回报TOP10”榜单中，10家房企平均财务总分达到45.66分，按照财务指标满分55分来计算，得分率超过8成。

可以对比的是69家入围上市企业，平均财务总分为38.90分，比投资回报TOP10低6.76分，得分率70.7%。

其中，24家A股入围企业的平均财务总分为38.82分，45家内房股的平均财务总分为38.94分，相差0.12分。不过需要注意的是，在45家内房股中，有19家千亿以上房企。换句话说，不是体量越大，投资回报表现越好。

数据来源：企业公告、观点指数测算

前文所述的ROIC指标方面，“2020中国上市房企投资回报TOP10”ROIC平均值为9.47%，69家入围上市企业的平均ROIC则为5.88%，比前者低3.59%。

数据来源：企业公告、观点指数测算

从表中可以看到，ROIC在10%以上的房企有7家，其中“2020中国上市房企投资回报TOP10”房企占去4席，分别为龙光地产、华润置地、碧桂园和中国海外发展。观点指数测算，2019年上述房企的ROIC分别为14%、13%、12%和12%。

3%-4.9%的入围房企最多，达到22家。在所有区间中企业数仅次于前者的是5%-7.9%，有17家，包括1家5000亿房企，1家4000亿房企，2家2000亿房企和3家千亿房企。

当然也要留意到，不少千亿以上房企该指标低于2%。

“2020中国上市房企投资回报TOP10”榜单，除了考量ROIC、股息率和息税前利润EBIT外，对所有69家入围房企的ROE（平均）、归母净利润和归母净利润增长率也有衡量标准。

数据来源：企业公告、观点指数测算

以ROE来说，69家入围企业ROE均值为15.89%，其中高于平均线的有32家，低于平均线的占比53.6%，有1家销售2000亿级房企ROE低于4%，在69家入围房企中垫底。

“2020中国上市房企投资回报TOP10”该指标的平均值为20.86%，较入围房企高4.97%。其中有6家表现亮眼超过20%，包括万科、碧桂园和招商蛇口。

此外，榜单中增设了对房企归母净利润和增长的综合考核，旨在发现那些拥有一定体量归母净利润，同时增长速度可观的上市房企。

数据来源：企业公告、观点指数测算

剔除一家入围房企扭亏为盈带来的异常结果外，68家入围房企归母净利润总额为5140.73亿元，平均归母净利润为75.60亿元，其中高于平均线的有20家。

“2020中国上市房企投资回报TOP10”中，有3家房企该指标表现亮眼，分别为中国海外发展、碧桂园和万科。以上房企，本身具有较强的业务水平，对其他子公司投资能力也相对同行要高。

数据来源：企业公告、观点指数测算

若观察利润增长指标，也有不少惊喜。如上文所述，融创中国具有一定大体量的归母净利润，难能可贵的是，过去几年其归母净利润增长速度增长也十分迅猛。2019年，融创中国先后收获了大单并购，而这些性价比高的项目，预计未来将有更多的利润空间。