观点指数 经历了前几年的发展扩张后，2020年联合办公市场进入深度洗牌期。近日，联合办公企业We+酷窝正式宣布停止运营；亦有消息称Funwork目前经营状况不甚乐观，退租了过半项目。

另一方面，疫情刺激联合办公企业积极探索多业态融合，以求增加行业渗透率。如梦想加与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作；优客工场与开元酒店集团达成战略合作，打破联合办公与酒店的场景边界。

除此之外，其他业态企业也开始开辟联合办公业务，如近期星巴克、family mart开始尝试在旗下项目中融合联合办公，实行空间+服务的场景融合。

从“5月中国联合办公发展指数TOP10”榜单上看，优客工场作为行业龙头企业，月内动作频繁，先是携手和聚金控，设立全球创业投资跨境平行基金；后又与四川·成都电商直播产业园签署运营合作，向电商平台资产运营领域迈进。

梦想加和Distrii办伴紧跟其后，位列榜眼和探花。值得注意的是，本月办伴发展势头正劲，再度逆势扩张，近期新增项目两个，涉及面积超1.3万平方米。2020年上半年，Distrii办伴新增项目数量6个，新增项目面积超过6万平方米，对比去年同期增加了两倍以上，实现了逆势上涨。

来源：企业官网、观点指数整理

而WeWork母公司We Company在给员工的邮件中提及，WeWork第一季度收入为11亿美元，增幅达45%，这也是季度收入首次超过了10亿美元，自由现金流环比增长60%，但未提及利润相关数据。

事实上，近期WeWork不断有裁员、弃租的消息传出，失去软银资金支持后，WeWork近期积极实行业务优化与收缩，及时止损，以应对当下低迷的市场环境。

5月12日，消息称WeWork弃租位于香港尖沙咀及观塘甲厦两据点，涉及面积达20万平方呎。最新消息称，WeWork弃租了中环商厦H Code多层楼面。

数据来源：iiMedia Research、观点指数整理

数据显示，2018年底以来联合办公增速放缓明显。其中，2019年达到1267.2亿元，同比增长109.1%，比2018年增速减少50.2个百分点。

近期，联合办公企业We+酷窝发布通知书，称将停止与所有员工间的劳动合同，项目也处于停运阶段，这家成立5年的联合办公企业正式按下终止键。

尽管通知上的停运原因仅有简短的“持续亏损”四字，但结合近一年来联合办公行业各类经营亏损、资金链断裂、关店风波及接盘传闻来看，不难看出——联合办公行业深度洗牌时刻已经到来。

回首过往，We+酷窝也曾风光一时，在2015年共享经济兴起之际，We+联合办公乘势而起，一诞生就快速跑马圈地，迅速扩张至全国。2016年，获得近亿元人民币Pre-A轮融资，领投方来自高捷资本，分享投资，戈壁创投、寒武创投和英诺投资跟投，彼时We+的估值达到8亿元人民币。

来源：天眼查、观点指数整理

2018年开始，资本回归理性，行业盈利模式受到质疑，融资大幅减少。而缺少资金支持的部分联合办公企业开始后继无力，盲目扩张产生的高额运营费用更是加剧了企业的消亡，行业频频传出暴雷。

数据来源：公开资料、观点指数整理

据公开资料显示，2018年联合办公空间融资额达67.15亿元，创历史新高。值得注意的是，2018年氪空间和优客工场所获融资额达45.44亿元，占比近68%，全年融资呈现“寡头”局面，中小型联办企业难以获得资本支持，发展举步维艰。

2020年已过半，联办行业融资事件数仅为1宗，为4月纳什空间获得远洋资本增资，具体金额未知。除此之外，行业再无融资事件。

好的消息是，近期证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并发布公募REITs落地制定了相关细则，标志国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

数据来源：戴德梁行、观点指数整理

在目前看来，已发行的类REITs数量比重较大的为公寓、办公业态。而未来REITS在办公上的应用，或许可以加速规模靠前企业的资金流通与降低门槛。

受疫情影响，1-5月联合办公企业新开项目数较往年大幅度减少，但多为加码布局优质甲级写字楼，以及与多业态融合。

来源：Wind、观点指数整理

以北京甲级写字楼为例，数据显示，北京甲级写字楼租金单价已经连续4月出现下跌，鉴于近期北京的疫情状况，其租金继续下跌的可能性很大。 

对于部分现金流充裕且发展意愿强烈的联合办公企业来说，目前或许是一个很好的扩张时机。2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS。

不可忽视的是，尽管一线城市甲级写字楼价格有所下调，但是目前大部分空置率仍处于高位。据戴德梁行统计，今年一季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率分别上升至13.8%、21%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、4.6个百分点，部分商圈空置率更是达到近5年新高。

因此，加大布局写字楼对联合办公企业来说风险如影随形，不仅租户不稳定、流动性频繁导致空置期拉长，而且还要承担渠道代理费。

另一方面，有部分联合办公企业选择多业态共存发展，与产业园、商城、酒店等业态企业合作，充分利用碎片空间，实行经济效益最大化。

数据来源：公开资料、观点指数整理

随着社会发展，用户对空间的需求正日趋多元。新的业态加入意味着会面对更多的市场竞争和更多的要求。在当前市场环境下，联合办公是固守单一模式，还是升级模式和服务快速适应市场的变化，是每个企业都应该思考的。