从半年报看新城的实力与信心
阅读:2736 2020-08-24
8月21日,新城控股(股票代码601155.SH,以下简称:新城)一定是最忙的房企,没有之一。


先是白天一口气拿了两块地。

以10.48亿元竞得苏州高新区宅地,楼面价1.06万元/平方米。


以24.1亿元竞得长沙岳麓区地块,楼面价5700元/平方米。


接着晚间又发布了中期业绩报告,成为上市房企十强中第一家披露的A股公司。


在报告开篇几页,莫老爷注意到,“独特的经营模式”一项里,新城这样评估吾悦广场的潜力:“居民消费升级趋势近年显著加速,消费对我国经济可持续增长作用也愈发明显,作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间。”


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莫老爷因为常年追踪新城,对这家公司敏感度较高,立刻察觉到了一些变化。


翻阅新城2019年年终业绩报告,吾悦广场的定位是,“满足人民追求美好生活的体验式商业综合体”,现在则更改为——满足居民消费的重要载体。


这是新城管理层的英明所在。


宏观政策层面,国内现在最火的词叫做——经济内循环。不久前,高层会议指出,我国未来的发展策略是:“充分发挥国内超大规模市场优势,通过繁荣国内经济、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力。”

而形成内循环的关键,就在于提振居民消费。

吾悦广场的新定位,可谓是将新城的企业发展战略融入到了国家战略中。

当前,国际形势正在经历深刻复杂变化,国内房地产行业周期也愈发难以判断,房企想要立于不败之地,其商业模式只能与时俱进,以变化应对变化。显然,新城管理层深谙其道。

如果要用一个词来概括新城上半年的表现,莫老爷认为是“稳中向好”。多项经营指标都很健康,土地市场表现活跃,这些都将为新城后续能够跑出又稳又快的业绩提供坚实基础。


下文,为你带来中期报详细解读。


01

经营稳中向好


先来看看经营表现,一些亮点数据如下。

上半年,新城实现销售金额975.21亿元,累计销售面积约877.53万平方米。

在常州、南京、长沙等城市,新城的销售表现尤为良好,业绩均位列当地房企前列。

在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市,新城的市场占有率则均为TOP5以内。

结合新城7月的官方数据,今年1-7月,新城累计实现合同销售金额约1185亿元。

那么,新城2020年的全年销售目标是2500亿元。有无完成难度呢?

新城管理层信心十足:“公司全年可售货值充足,全年目标暂无调整,上半年的销售表现也处于我们计划范围之内。”

根据莫老爷对新城的了解,的确如此。

新城的供货量一般在下半年,尤其是第四季度,历来才是新城供货、销售的高峰期。加上上半年新冠疫情的干扰,下半年这一干扰逐步排除,新城销售有望进一步加快步伐。

营业收入方面,新城上半年实现377.36亿元,同比大幅增长121.15%。

下图是来自青财经统计的过去5年间新城营业收入及其增速变化表格,曲线很漂亮。

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而随着营业收入的大增,势必会带来净利润的大增。

报告显示,上半年归属于上市公司股东的净利润为32.04亿元,同比增长23.59%。

上半年,剔除合同负债和预收款项后,新城的资产负债率为77.47%;净负债率则由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点,至35.06%;

新城在手现金余649.95亿元,短期债务375.81亿元,在手现金完全能够覆盖短期债务,现金短债比超过1.73倍。

看新闻,最近新城ABS项目发行成功的报道也络绎不绝。报告期内,公司在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行,共募集资金35.47亿元人民币;在中国银行间市场发行超短期融资债券,募集资金30亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金3.5亿美元。



02

吾悦,消费的重要载体


莫老爷一直说,新城的前景,一定要看吾悦广场。


截至报告日,新城实现115个大中城市、139个综合体项目的布局。


吾悦广场已开业面积达586.62万平方米,同比增长42.72%;实现租金收入21.32亿元,同比增长22.46%,平均出租率达96.08%。

很多人担心疫情会对吾悦广场产生巨大冲击,大家现在去吾悦广场逛逛就知道了,眼见为实,人气基本已经恢复到正常水平。

三季度以后,吾悦广场将进入密集开业期,全年计划新开业吾悦广场30座,到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。

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现在的吾悦广场,已经为新城建立起了稳固的护城河。


梳理一下吾悦广场这两年的变化:


第一,在全国,吾悦广场布局越来越广泛。官方称,今年以来,在推动吾悦广场全国化的过程中,持续拓宽了在西北地区的商业版图,已布局西北地区全部省份,并覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。目前,85%的吾悦广场布局于十三五19个国家级城市群覆盖了全国GDP80%的区域服务所在城市80%的主流人群。


第二,追随的忠实品牌商户越来越多,吾悦广场去到哪,它们就开到哪。据说,新城拥有商业地产领域,最大的项目拓展团队、最大的规划设计团队、最大的招商运营中心、最大的资产运营团队。

第三,随着越来越多的吾悦广场正在改变一个区域,甚至一座城市居民的生活方式,各地方政府也对吾悦广场越来越感兴趣。未来,新城的吾悦勾地模式,有望获得更便宜地价。

第四,新城商业的大数据库也越来越夯实。通过精准把握大几十家购物中心的消费者行为轨迹,进行研究与分析,最终不仅能够实现吾悦正确的迭代升级,提升商场运营管理水平,还能提升消费者购物体验,同时帮助商户促进销售转化率。


莫老爷个人是非常看好吾悦广场的,尤其是内循环时代的到来。


所谓内循环,即产业链的上游资源中游加工下游市场都在国内完成,不经过任何国外程序,自产自销。


为什么要内循环?高层会议说的很清楚了:“在当前保护主义上升、世界经济低迷、全球市场萎缩的外部环境下......我们的经济形势仍然复杂严峻,不稳定性、不确定性较大,我们遇到的很多问题是中长期的。”


内循环是被迫的,是必须的,是应对当前国际形势的应变之举,是做最坏的打算,争取最好的结果。


作为一个14亿人口的国家,按照统计,去年全国居民人均可支配收入达到30733元,再乘以14亿,我们拥有的是40多万亿的消费市场,是世界最大的消费市场。


吾悦广场,定位为集吃喝玩乐购于一体的一站式消费体验购物中心,其实就是个线下版的居民消费大平台,也可以说是内循环战略的一个重要载体,潜力无限。

尽管上半年疫情笼罩,国内商业地产都很冷淡,但新城仍有6座商场保持了100%出租率。它们分别是:皋吾悦广场瑞安吾悦广场义乌吾悦广场台州黄岩吾悦广场平湖吾悦广场盐城吾悦广场。




03

提升产品力,助业绩增长


如果说榜单排名,新城这份中期报,的确有些下滑。

主要原因相信关注新城的都理解,源于去年新城下半年卖了些项目,也没怎么拿地。

但莫老爷认为,新城回归前十应该不需要多久时间。

第一,新城正在积极拿地,这是一个追赶的信号。

今年年初,新城的融资渠道就彻底畅通了,加上去年卖地的收入,资金流动性非常充裕。所以整个上半年,新城拿地非常积极。

报告显示,上半年新城新增土地储备共56幅,新增总建筑面积1907.78万平方米,平均楼面地价2867.82元/平方米。仅6月份,新城即斩获19个优质项目。

截止报告期末,公司在全国合计拥有土地储备1.37亿平方米,这个量足以满足未来2-3年的开发运营所需。

布局方面,一、二线城市占公司总土地储备的35.75%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。
第二,开始尝试布局一些高能级城市,整体土地结构更优化了。上半年北京、上海、天津、杭州等城市都拿了地,这意味着,要从过去主打三四线,变成未来打遍全线。

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天风证券的研报还指出,上半年新城获地成本保持在销售均价的45%水平线之下,表明公司有较强投资能力。

其实,从去年新城项目在不亏本的情况下,还能迅速找到买家,就说明了新城土地的优质,且当初拿地时地价一定很便宜。

第二,新城住宅产品力迅速提升,也将助力业绩增长。

通过对居住文化研究与甄选,新城目前形成了“新中式、大都会、现代”三大产品系、九大类产品。

从2018年开始,新城便组建了完善的客研团队。上万组客户调研、访谈及分析,已经形成强大的数据库,这些数据为每一个项目的研发打下坚实基础,保证新城项目在行业能够适度领先。

分享两个新城新项目,一个是现代的,一个是新中式的,大家感受下产品设计功底:

重庆新城琅翠。以“铜锣峡上玉青峰”为设计理念,用建筑的手法、景观的语汇一起构成“铁山坪—玉峰山—铜锣峡”这一大区的微缩版剪影,形成山脉高低律动的建筑大形态与安静水面的景观大形态的有机结合。


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北京新城国誉府。研究了北京众多的王府制式的宅院后,设计以恭王府为灵感,在北京新城国誉府中融合王府礼制的生活和中式园林的惬意心境。


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就在上个月,新城还荣获了中指研究院颁布的“中国房地产产品力优秀企业”称号。


其实,莫老爷真的很希望,新城今年能够主动放慢脚步,暂时淡化对业绩的追求。因为过去一年,新城经历了太多风雨,莫老爷一直在观察这家坚强的企业,新任掌门人王晓松以及一众困难时期对新城不离不弃的忠诚高管,他们临危不乱,一系列组合拳打出来,力挽狂澜,短短几个月时间,就令公司走出阴霾,经营回到了正轨。虽然,新城已经安全度过困难时期,但骆驼负重太久也需要休息啊,个人认为,新城很有必要蛰伏一段时间,调整调整再出发。

中国人均GDP刚刚过万消费大时代刚刚启幕,新城“住宅+商业”双轮驱动的发展模式前景无限,不急在一时。


以上,就是莫老爷关于新城中期报的全部解读了。

最后,梳理上半年新城作为上市企业践行的一些社会责任事件作为文章结尾:

第一,疫情期间,公司旗下自持经营的吾悦广场对全体商户自2020年1 月25日起,实施为期67天的租金减半政策。同时,2020年1月26日,向武汉市慈善总会捐赠了人民币1000万元。

第二,发布了《2019年新城控股社会责任报告》,它是新城向社会公开发布的第二份责任报告。

第三,举办多项公益活动。如5月30日,联手中国社会福利基金会免费午餐基金,共同发起“WALK FOR LOVE为爱而动”公益活动;再如8月,新城“七色光计划”携手“中国残疾人福利基金会启明行动”关爱视障人群,以汇聚更大力量,帮助贫困白内障患者重见光明等。报告期内,新城获得了第九届中国公益节颁发的“2019年度责任品牌奖”。


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