利润指标一降再降,新城控股也没办法|中报透视⑨
阅读:2142 2021-09-03
近2年,房企增收不增利的情况非常普遍。当然还有更惨的,收也不增,更别说利了。目前看到的2021年中报,多数房企这个问题好像更加严峻了。

哪怕位列前10多位的房企也不例外。
前两天杠杆地产太忙,大房企新城控股8月尾巴上发的中报没来得及分析完,今天做个了结吧。
01

销售增速不错,但均价跌了;增收不增利,部分费用支出较快
2021上半年,新城控股完成合同销售金额1176.64亿元,比上年同期增长20.65%;实现合同销售面积1086.96万平米,比上年同期增长23.87%。
根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,新城控股合同销售金额排全国16,销售面积排名第7。

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可以说增长和排名都很不错。不过,杠杆地产注意到按照销售面积和金额计算,销售均价其实略有下滑。
幅度不大,放到今天的背景下,好像值得玩味。

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如上图,杠杆地产认真看了一下,2021上半年,新城控股各省份的销售面积、金额,我们可以发现除了极个别地方,均价都低于1万元/平米,甚至有些省份的单价低到惊人。
这里我就不点,一看图便知。
这样的情况,你说均价下滑是不是很正常?
2021上半年,新城控股实现营收791.05亿元,同比增长了109.63%——这个增速首先非常优秀,原因当然包括去年特殊。
营收超级快增长的同时,归属净利润增速就要低很多了,好多房企都存在这个问题。如下图,增长了34.4%,要说也不低,从2020年同期的32亿元多一点,增长至超43亿元。
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利润指标增速明显低于营收指标的背后,我们看一下中报披露的细节。
如下图,营业成本增长了127.9%,高于营收增速
同时,销售费用增长了43.52%、财务费用增长了46.8%,均高于归属净利润增速。
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这样的情况下,出现利润指标增速不够快,当然也是好理解的。
02

利润指标一降再降
我们注意到,2021上半年,新城控股的毛利率为19.61%,净利率为6.06%,这个数字放到同行中去,不算很好看。
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图表来源|平安证券(特此感谢)
2020全年,这两个数据分别为23.50%、超过10%;2020年同期还有26.06%、10.20%;2019年为32.64%、15%左右——这一路下滑得……
上述是新城控股总的利率指标,如果看细节,就更不好了。2021上半年,新城控股房地产开发销售的毛利率只有17.11%,比去年下滑了6个点多;物业出租及管理毛利率高,超过70%,不过也略微下滑。
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看了新城控股的上述数据,杠杆地产不得不感叹一句,房地产是真的不好做。
这样的情况下,能正常交房、房子质量还过得去的,那真是算厉害了。
按照中报披露,截至 2021年6月末,新城控股持有的已开业吾悦广场为97个;管理输出的已开业吾悦广场4个,另外4个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。
2021上半年,新城控股商业运营总收入为39.38亿(即含税租金收入),包含:商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入;2020 年上半年为 22.78 亿(即含税租金收入)。
我们可以简单算每一平米的月租金,似乎不是太高。这个商业营收,对于2000亿级房企新城控股来说,这条腿还不够硬。
03

有趣的负债和现金流细节
新城控股的“三道红线”问题,还不错。中报披露,截至6月末,剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。
不过,杠杆地产认真看了新城控股的资产及负债情况,还是蛮有意思的。
比如,首先货币资金551亿元多,和去年同期的超600亿元比,下滑了11.65%。
接着,应收账款从2020年同期的3亿多元,增长至4亿多元,增长了23.07%。
然后,存货增长了100来亿元,至2800多亿元,增长了小5个点。
其他应收款,从466亿元左右,增长至586亿元,增长了25.76%。
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如上图,杠杆地产接着说,短期借款从2020年同期的4亿多元,增长至近21亿元,增长了365.25%
应付票据增长了33.91%,从2020年同期的67亿多元,增长至超90亿元。
同样,长期借款,也增长了25.4%,达到547亿元。
对了,房企一般都会有不少担保,新城控股也不例外,且数量庞大。
中报披露,新城控股报告期内对子公司担保发生额合计184.52亿元,报告期末对子公司担保余额合计(B)718.49亿元。
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担保总额(A+B)837.6亿元,担保总额占新城控股净资产的比例达96%。
其中:直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象,提供的债务担保金额(D) 632.02亿元;担保总额超过净资产50%部分的金额(E)400.56亿元;上述三项担保金额1032.58亿元。
对了,新城控股现金及现金等价物余额,从2020年同期的超过593亿元,降至512亿元左右。2020年末时这数据为580.5亿元?
钞票去哪了?

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我认真看了一下新城控股的合并现金流量表,经营活动产生的现金流量净额-75.72亿元;投资活动产生的现金流量净额-110.65亿元;筹资活动产生的现金流量净额118.42亿元。
是不是很有意思?
虽然利率指标不太好,不过杠杆地产觉得新城总体家大业大。首先1.5亿平米的土地储备,手中真有粮。
其次,地价总体不贵,虽然部分区域显得不那么……但只要精打细算,总体无非是微利,扛得住。


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