质造 | 中海70亿拿下北辛安:是“石景山的中海”,还是“中海的石景山”?
阅读:4545 2020-09-03

入秋的9月初,北京土地市场出让2宗地块,分别位于平谷区王辛庄镇、石景山区北辛安棚户区改造B区。2宗地块均以底价成交,起拍价分别是13.28亿元、69.78亿元,竞得企业分别是北京城建、中海地产。


值得注意的是,截至目前,中海地产已经在帝都“连下五城”,共斥资271.5亿元,有两宗就位于石景山。除了引来业内纷纷感叹中海深耕石景山的决心,还有就是中海拿地“无人能敌”的豪气。据悉,中海地产2020年的销售目标4000亿港币,拿地预算1400亿港币。粗略换算后,目前在帝都的拿地总额就已占全年在全国拿地预算的22%。
 

是“石景山的中海”,还是“中海的石景山”


先来看中海拿下的石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地。该地块位于石景山区北辛安地区。为北京安泰兴业置业有限公司为主体实施的棚户区改造项目。建筑规模26.72万平方米,住宅容积率2.8,挂牌出让起始价为人民币697800万元,起始楼面价约26118/平方米。

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经天眼查查询,北京安泰兴业置业有限公司是中海地产的100%全资子公司。也就是这块地的一级开发就是中海在做,中海深耕石景山的实力和决心不容小觑。据资料显示,早在2015年12月30日,中海中标了石景山区北辛安棚户区改造A区项目前期工作及拟改造土地使用权。石景山北辛安作为长安街西延线最大的棚改项目,由中海集团与石景山区政府联合打造,结合区域发展和客户需求,规划建成集高端商务、综合换乘、购物休闲等多功能为一体的“中海科技金融城”。
 
据媒体统计,近3年中海在北京拿了14宗宅地,4宗位于石景山。中海在石景山打造的项目从金石公馆、金玺公馆,再到中海寰宇天下、长安云锦、长安云尚,以及面市的中海·天钻、中海·天玺。这样的铺开面,让人再次感叹,究竟是“石景山的中海”,还是“中海的石景山”。
 
业内人士反馈,中海自从参与了石景山的开发改造,前后投资630亿启动北辛安城市更新项目。从区域发展来说,深耕的原因之一也是看中了新首钢以及冬奥会的利好;其次,业内人士分析,中海深耕石景山的这些年,与本地客群互相了解,客群信任度高。拿新项目一是扩大优势,二是片区内联动,摊低成本。
 
回忆起2020年第一场土拍就在石景山,两地块分别被融创和中海以34亿元和36.5亿元竞得,楼面价为5.2万元/㎡和4.8万元/㎡,彼时楼面价只比隔壁的限竞房长安云锦的售价略低,预期售价超7万/㎡,预测会拉动古城板块房价上涨。
 
另外,今日出让的地块,拿地条件也颇多,在融资收紧的情况下,中小房企操盘难度很大,地块其他要求如下:
 
1、竞得人需代建1608-676地块托幼用地,无偿移交石景山区教委;竞得人需在1608-658地块建设2000平方米公交管理用房,无偿移交公交集团;竞得人需在1608-658地块和1608-673-B地块内分别建设120平方米公厕,无偿移交环卫主管部门。
 
2、该宗地实物补偿内容为:在1608-658地块内5541.2平方米办公用房由中国工商银行股份有限公司北京石景山支行以26254元/平方米价格回购,1000平方米商业用房由中国工商银行股份有限公司北京石景山支行以39388元/平方米价格回购,863平方米商业用房由北京市新华书店以3000元/平方米价格回购。
 

城建拿平谷今年第二宗地


今日成交的另一宗地块,位于平谷王辛庄镇(二号地三期PG00-0002-6006地块总用地面积3.7万㎡,总规划建面为8.6万㎡,全部为住宅用地,容积率2.35,不限房价。由城建以13.28亿元底价成交,同样底价成交、溢价率0.0%、棚改地块,可售商品住宅楼面价为15499/㎡。

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地块位于平谷城区西北侧,本地块以挂牌的形式进行土地出让,为2020年平谷第1宗挂牌出让用地(前1宗为招标,4月20日,北京城建参与投标,取得平谷城区南侧棚改地块)。本地块为平谷区2020年第2宗成交住宅用地,本地块周边2KM范围内近2年仅有1宗地成交,为棚改用地,招标成交,按成本金额计算,棚改地块可售物业楼面价达2.3万元/㎡,而本地块为1.6万元/㎡,地块2KM范围内有2个新房项目在售。
 
贝壳研究院高级分析师潘浩认为,城建4月参与投标棚改项目,积极取地,因此本项目城建全力争取,平谷区宅地成交自2015年后较为沉寂,多数已成交地块至今已成为成熟社区,居住 属性逐渐迭代,但产业、人口相对稳定,满足地缘市场需求,北京城建稳妥储备地块,打造区域性品牌。

石景山地块周边项目盘点




No.1 长安九里

地址:石景山五至六环
开发商:华润置地、电建地产
产品:以138平米的四居为主。
价格:70000元/m²

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效果图(来源:房天下)

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138㎡户型图(来源:房天下)


No.2 中海寰宇天下

开发商:中海地产
位置:阜石路与北辛安路交叉口南,地铁1号线苹果园站A口出,西行1500米,北辛安路与和平街交叉口处即是
价格:均价63500元/㎡
户型:项目主力户型面积为82-172平米2-5居

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项目效果图

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样板间

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户型图

 No.3 禧悦学府

开发商:新城控股与首创置业

位置:石景山区地铁6号线西黄村站约500米

价格:均价62766元/㎡
户型:目前在售户型建筑面积为两居75平、三居89平、四居120平、135平

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项目效果图

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样板间

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户型图
 
No.4 中海首钢•长安云锦


开发商:中海地产

位置:项目位于石景山古城地铁南侧

价格:58802元/平方米
户型:主力户型为74平-138平2居-4居

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项目效果图

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样板间

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户型图

平谷区地块周边项目盘点



NO.1 京投发展璟悦府

地址:平谷区迎宾环岛北行200米

开发商:京投发展

产品:80-88㎡两居、96-135三居、145-165四居

均价:32600元/㎡


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效果图(来源:贝壳找房)


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样板间(来源:贝壳找房


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145㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)


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