三条红线下,房企怎么拿地最赚钱?

上周在讨论“三条红线”将造成行业大变局的文章中,明源君说了一个观点,就是:三条红线本质上就是给房企的杠杆率设置了一个上限。对大部分房企来说,会让企业的短期盈利能力的上限,变成一个固定值。

 

这个结论其实有一个前提,就是企业的利润率和周转率不可能在短时间内发生突变。

 

因为,产品力和运营能力的提升,需要长年累月的积累,产品设计、成本控制、营销能力,都很难在短时间之内实现飞跃。

 

那么,房企就没有其它的办法提升利润率和周转率了吗?

 

并不是!房企还有一个选择,就是调整布局。普通房企如果想要快速提升周转率,在不加杠杆的基础上冲击更高的规模,踩准市场周期,灵活调整土储结构和投资布局,非常重要。

 

那么,在三条红线的限制下,不同规模的房企,应该到哪些城市去拿地?如何调整战略布局?

今天明源君就来讨论讨论。


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“三条红线”限制后

重仓一二线城市的优势正在减弱

 

一般我们认为:

一二线城市利润率高,抗风险能力强,但投资金额大、周转率慢;

三四线城市货地比高,周转速度快,但上一轮房价飙涨之后,风险系数比较高。

 

所以去年,房企拿地都开始回归高能级的城市,向一二线聚焦。截止到2019年末,百强房企在一二线城市的土储建面已经占到总土储的52%,三四线城市占比为48%。如果是从投资额和货值来看,二者的比例就更加悬殊了。

 

以典型房企为例,龙湖的土储,从货值上来看,一二线占81%,卫星城占9%,只有10%不到在强三线;今年上半年,旭辉新增的838亿元或者,91%新增可售货值位于一二线城市核心区域。

 

从抗风险的角度,当然是重仓一二线城市更好,但是从盈利能力来看,一二线城市不见得是更优选项。尤其是在目前的新环境下,“三条红线”后,房企不能再随心所欲地加杠杆。一二线城市高投资、慢周转的特点,对很多房企来说,越来越玩不起了。

 

一、低负债“红线”限制了企业的投资能力

 

一二线城市地价贵,想要进入的房企必须要有雄厚的资金实力。过去,当房企遇到一些投资规模比较大的优质标的或收并购项目,可以通过短期的高负债先把项目拿到手,用短期的高负债博取长期的企业利益。“三条红线”之后,房企对土地的规模、指标要求、预售条件的筛选都更苛刻,尤其是一些负债比较高的大型房企,对一二线城市的投资能力大大降低。

 

二、利润率难提升,一二线房企也得快周转

 

“限价令”下,一二线城市的项目难溢价的情况,短期内不会改善。

 

最近,6个城市被住建部点名约谈,可以判断,短期内限价不可能放松。热点城市甚至还设定了房价涨幅不超过5%的硬指标。

 

一二线城市供不应求的供需关系,不能转化到产品的价格和利润上。一个项目,产品做得好,30个人摇一套房。产品做得不好,5个人摇一套房,对企业来说其实没有区别。项目不愁卖,但想溢价却很难。要提升盈利能力,一二线的项目也要追求快周转,降成本。

 

三、周转率低是一二线城市最大硬伤,普通房企玩不起

 

今年,部分一线城市规定,项目预售前必须先修好学校、公园等配套设施。让原本周转率就低的项目雪上加霜。项目现金流回正周期进一步拉长,不仅资金成本更高,项目负债也会影响企业整体的负债率。

 

如果不是国企、央企,或是融资成本很低的民企,根本耗不起。重仓一二线的龙湖,资金成本只有4.5%,普通房企融资成本但凡高2-5个百分点,在一二线城市投资拿地和长期经营,都会很吃力。

 

四、一二线房企扎堆,拿地越来越难了

 

这两年,行业内各大房企都开始出现战略趋同的现象。在一二线和五大都市圈拿地的思路,成为大多数房企的共识。尤其是一些区域深耕的规模房企,在单个城市的产值就能突破百亿。热点的二线城市,完全是一片红海。

 

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今年前8月,在武汉拿地的房企就有50家,拿地面积超1000万平米。从年初开始,北京、上海、广州、武汉等城市,陆续拍出“地王”,土地溢价率连续7个月上涨。房企扎堆,实力不够强的房企遭遇很大的竞争压力。


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三四线市场景气度超预期

一二线不再是房企的唯一选择

 

前几年,房企“集体撤退”,拉响警报,组团逃离三四线的情景还历历在目。当时行业普遍认为,三四线的房价涨幅已经被提前透支,一场棚改,也把需求消耗的差不多了。

 

但是,今年3月份起,三四线城市的市场景气度,却开始明显胜过一二线城市,超出了很多地产人的心理预期。

 

1-3月,在疫情之下,三四线城市的销售额率先复苏,平均每月同比上升11%。4月,一二线城市销售额单月同比下降9%,三四线城市的销售额却单月同比上涨了15%。

 

火热的市场下,碧桂园、世贸、中南、佳兆业、建业等重仓三四线的房企,上半年都交出了十分优秀的成绩单。警报解除后,三四线城市的优势逐渐展现出来。

 

1、三四线城市内生性需求强劲。

 

一些房企高管表示,三四线城市稳定的增速,表明这些城市的市场基本盘偏大,在市场震荡中有比较强的韧性。三四线的需求,不仅没有透支,还呈现出很强的市场潜力。碧桂园就认为,在他们进驻的三四线城市中,85%的城市处于库存短缺或合理状态。三四线市场依然大有可为。

 

2、“三条红线”之后,三四线城市在高周转方面的优势更加凸显了。

 

今年上半年,碧桂园三四线城市的项目获取18个月后的投资转化率为1.28,一二线城市对应的指标仅有0.73,高周转率让三四线城市的盈利能力比一二线更有想象空间。

 

事实上,随着市场转暖,今年六七月份,三四线的土地成交增速已经开始超过一二线,一些房企已经注意到下沉市场的变化,陆续开始调整策略。投资拿地和销售,成为房企目前最要紧的头等大事。


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下半年是很好的拿地机会

房企要提前做好布局策略调整

 

根据统计,目前34家千亿房企中,负债为“绿档”的房企只有9家,其他的25家多多少少都踩了红线。对于千亿巨头来说,降负债是今年下半年的首要任务。明源君已经听说,某头部房企已经下了硬指标,今年之内要把有息负债降低1/3。

 

要实现这一降负债目标,确保“高增长”与“控规模”是关键。要保持高增长,就要求房企盘活土地储备、加速开发回款,将土储效益最大化。控制规模,则是为了回笼现金流,稳定基本盘。

 

再加上,行业普遍判断下半年会是拿地的好时机。可以预计,今年下半年会成为房企进行布局管理的窗口期。企业家的战略眼光会决定企业未来几年的行业地位。

 

一、千亿房企,既要广泛布局,也要适度聚焦

 

这两年,千亿房企的战略基本上都是收缩战线,强化深耕核心区域。除了全本就是区域深耕型的房企,例如滨江,去年拿地总额就继续位列杭州榜首,另外一些拓展型的房企,区域型战略也更明显,融创、保利、中海等全国性房企,去年也分别成为武汉、广州和北京的拿地总额冠军。

 

同时,另一些区域龙头房企则开始“走出去”,例如,“河南王”建业从去年开始迈出全国化步伐。这两种选择其实是一回事。

 

因为千亿房企在目前这个阶段,需要在既有的规模上,寻找新的增长点。滨江跨越千亿时,布局的12个城市,单城产值已经超过百亿。建业在河南,从省会到县城,市占率已经达到12%。必须要拓展新市场。全国性的房企,则要更关注单一城市的规模,通过长期的服务和口碑,打造核心城市的区域优势。

 

对于房企来说,城市深耕和快进快出其实是两个不同的市场,农耕和游猎,大型房企两个市场的钱都必须要赚。

 

另外,头部房企也要充分发挥多元化拿地的优势,例如依靠商业、教育、旧改方式拿地。尤其是在降杠杆的整体规划下,多元化拿地可以创造更大的利润空间。

 

例如,旭辉2020年的新增土储中,有9个是通过多元化手段零溢价获取,占新获取土储权益建面的近4成。这些项目的平均销投比达到3.3,为利润提供了保障。

 

二、中型房企,快速上规模很难了,守好大本营更重要

 

目前千亿以下的中型房企,资金成本更高,运营效率相对较弱,现金流状况相对千亿房企更紧张。在TOP200的房企中,负债没有踩红线的非千亿房企只有19家,大部分房企不能再加杠杆。

 

在不增加负债的基础上,大部分中型房企的规模战略难度加大,企业首先要做的是“不出错”,保证现金流充裕。

 

首先要稳定住基本盘,守住进可攻退可守的安全线。在长期看好的大本营做好口碑和服务,在相对集中的区域做大客户基数、客户密度,建立自己的成本优势。还要提前布局上下游产业,从关注房子、关注产品转为关注人和服务,保证不被外来房企击溃。

 

其次,三四线城市目前依然有不少机会。在守的同时,房企也可以在适合轮耕的城市,寻找适合快周转的地块,快进快出,谋求增长。

 

三、小型房企不需要谈战略,坚持机会主义和精细化拿地

 

中小房企在做投资的时候,有一个大的原则,就是坚持流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原则。拿地范围不事先设限,拿地时一定要做好测算,设定好各项指标。

 

1、要提高自有资金周转率。小型房企资金成本高,拿地时坚持快周转,现金回正周期是最重要的指标,要适度放松利润要求。

 

2、尽量提高土地的年度转化率,不能大量土储。政府一旦推地,一定快速拿地、快速开发、快速清盘。

 

3、适当增加股权性融资。小规模的房企在市场中没有话语权,要实现规模增长,只能加负债。在目前“三条红线”的背景下,一旦现金流紧张,果断增加股权性融资。


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