许家印@一下国际朋友圈，恒大在降负债的路上又迎来一众强援。

10月14日，中国恒大（3333.HK）发布公告称，成功引入43亿港元股权投资。

投资者阵容堪称国际资本投资领域的“梦之队”，具体包括全球最大公募基金Vanguard（先锋基金）、挪威央行主权基金Norges Bank、国际知名基金Snow Lake、Key Square、LMR，英国知名保险公司Legal & General。

其中Vanguard基金管理资产规模超6万亿美金，Norges Bank资产管理规模超1.1万亿美金，Legal & General保险公司世界500强排名第85位。

有分析师认为，恒大此次在国际资本市场成功配售，并引入一众国际顶级投资机构，彰显了恒大在资本市场的强大号召力，不仅进一步改善公司的股东结构、增加净资产，也为公司加速降负债注入强大后劲。

那么，这些国际顶级投资机构们又看重了恒大什么呢？

这些国际机构投资者显然不是今天买明天就想卖的散户，而是“长期主义者”和“价值投资者”。

笔者看来，一个房企的护城河大致包括以下几个方面，规模力、成本力、销售力。

• 规模力

规模力具体又可从两个方面去看，一是土储规模，二是土储布局。

于房企而言，土储是面粉，是粮草弹药，决定着房企能够触及的最大市场空间和能走多远。

恒大半年报显示，截止2020年6月30日，恒大拥有住宅土储项目817个、规划建筑面积2.4亿平方米（稳居行业前三，注意，这还是恒大主动踩刹车后的成绩）。在下半场行业越来越重视的旧改上，恒大坐拥104个项目，其中55个位居大湾区核心城市——深圳。

所以从土储规模上看，在可预见的未来，基本不用担心恒大无货可卖，近乎天量的土储规模反而大大扩充了恒大的成长空间。

从布局行看，恒大已进入国内229个城市，涵盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级市。从原值结构上看，一线城市占比10%，二线城市占比56%，三四线城市占比34%。

 “东方不亮西方亮、冷了北方有南方”，全网覆盖、结构合理的土储布局大大增强了恒大的抗风险能力。也就是说，通过全局性的统筹运作，恒大不会出现像中小房企那般因过度依赖局部市场导致业绩出现较大波动的风险。

• 成本力

土储规模和布局是房企护城河的最底层基石，再上一层就是成本力。曾有身经百战的地产大佬感慨道：新常态下，房企最大的风险就是地买贵了。尤其是新常态下，通过暴涨的房价来转移地价上涨压力的逻辑已不复存在。

手里拿的地够不够便宜，直接决定着房企的利润空间和打价格战的底气。报告显示，恒大拿地的平均楼面地价仅2121元/平方米（仅占平均售价的20%左右），巨大的剪刀差是恒大较于同行们的一大“非对称优势”。

另一方面，恒大紧密型集团化管理模式，统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营，也进一步强化了的成本控制和质量管控能力。

此外，恒大的财务成本也在有序下降，今年以来，恒大融资成本逆势下降了2.24个百分点。

可见在恒大成本力这一块也基本没什么可担心的。

• 销售力

规模和成本优势虽然无比重要，但也只是构成护城河的必要非充分条件，关键还要靠销售力将其变现，转化为实实在在的成绩。

恒大的销售力如何？逆势环境才是最好的检测标准。

今年年初，房地产行业因疫情突遇水逆，敏锐的市场反应、创新性的营销策略、大幅打折的魄力、强大的团队执行力，在同行们只能干巴巴等待的时候，恒大成为唯一一个逆风奔跑的大象和市场赢家。2月份，恒大全口径销售额甚至高于TOP6-TOP10房企销售额的总和。即便下半年疫情缓和，行业销售复苏，恒大依然保持着先发优势，领跑第一阵营。

在今年的金九银十，恒大再次超越自己，刷新行业纪录。

根据恒大公告，在9月1日-10月8日的这38天内，恒大累计实现销售1416.3亿，创同期历史新高。截至10月8日，恒大累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91%。

这意味着什么呢？克而瑞数据显示，前三季度，在主要规模房企中，仅有8家房企目标完成率达到75%以上，近3成房企不足65%，部分房企甚至还未完成一半，显著低于2019年同期。

优秀，是比较出来的。恒大的销售能力在业内可以说是无出其右者的存在。

按现有销售势头，恒大不仅妥妥完成年初6500亿目标，大概率还会成为业内首家突破8000亿销售规模的房企。

综上可知，新常态下，恒大的护城河非但没有削弱，反而在进一步强化。随着时间的推移，其会释放出更强劲的成长性。

而这恰是上述国际顶级投资机构，及前不久续签的1000多亿战投们选择做恒大时间朋友的原因所在。

（中国恒大香港总部）

回到降负债这个话题上。

8月份出炉的“三道红线”让整个房地产行业的负债问题暴露在了聚光灯下。恒大更是因一份不明来源的文件，陷入风波。

这些机构投资者看待房企的负债问题，显然不会只看热闹，他们更看重的是房企有无降负债的先觉意识和行动、靠什么去降或者是否行的通（即是否具有在发展中解决高负债和高杠杆的能力）、及降负债过程中的上车机会。

事实上，早在“三条红线”出炉前，恒大就已经把“降负债”列为战略性任务。

早在2017年，恒大便已提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式，并提前偿还1100多亿永续债；今年年初，恒大又确立了“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心是大力降负债。

这些充分说明了许家印和恒大对行业及宏观政策是有着前瞻性的预判和应对策略的，并且积极在行动。截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元。

熟悉地产行业的人应该知道，房企降杠杆最核心的一条路就是保持销售高增长，通过大幅增加销售回款，来降低有息负债和杠杆。

由上述可知，销售力正是恒大在行业立足的一大法宝。只要恒大运用自己强大的销售力将土储和成本优势源源不断地转化为业绩，恒大降负债就将是水到渠成的事。

其次，旗下优质资产分拆上市，通过融资及资产价值的挖掘、重塑，进一步做大权益资产（分母），来实现负债和杠杆的“双降”。

而这也正是恒大正在积极运筹的。如今恒大已经开启了分拆物业在港交所上市的计划，并于9月29日递交上市申请书。该公司于8月进行上市前战略融资，最新估值达到837.5亿港元。此外，恒大汽车也启动相关程序，计划在科创板上市。

再次，通过引进机构投资者充实股权、做大分母，实现降负债。就像今天发布的40多亿股权投资。

但较于前两者，其更多是个辅助性手段。另一方面，只要恒大的护城河优势不存在问题，且能保持强劲的销售增长。于机构投资者而言，恒大融资反而也为其提供了一个分享恒大长期成长价值的机会。

在今天深圳经济特区建立40周年庆祝大会上（许家印作为民营企业家代表应邀出席），习总书记重申，“要进一步激发和弘扬企业家精神，依法保护企业家合法权益，激励企业家干事创业。”

恒大不仅是新时代下中国民营企业的一面旗帜，作为“92派”的代表许家印更是诠释了企业家精神和责任担当的内涵，从每年贡献数百亿税收到直接提供十几万人就业（间接就业人口数百万），从出钱（捐款上百亿）出人出物出力支援中国脱贫攻坚大业，到助力中国新能源车产业在全球赛道的“弯道超车”。

为了更好地激励这种干事创业的精神，当包括恒大在内的中国企业面对市场上的一些流言蜚语时，我们需要用包容的心态为他们打call。

衷心祝福恒大在经历文件风波后，一往无前、愈挫愈勇，预见更灿烂的彩虹。