片区开发,有哪些盈利模式?
阅读:1677 2020-12-10
“片区开发项目”因项目体量大、有一定的盈利性,在近年饱受市场关注;既是地方政府着力发展的重点项目,也是社会资本跃跃欲试的领域之一。


但是,不同地区、不同内涵的片区开发项目有根本性的差异,其盈利模式也会有非常大的差距。无论政府也好,社会资本也好,都只有在项目盈利后才能真正分享到增值红利、实现共赢的目标。

那么,片区开发项目有哪些盈利模式呢?

城市功能导向:老旧城区开发

在持续的基础设施投入后,全国各地的新城区已经焕发了全新面貌,成为了城市对外的窗口,也将中小城市的城建上限快速提升。但是,与新城区的现代化相比,老旧城区面临的问题非常多:既包括居民的居住问题,又涵盖老旧小区改造;既有基础设施与风貌的落后,又有生态环境与配套公共服务的缺失。

因此,实施城市更新行动,以完善城市功能为导向,对老旧城区进行整体开发是地方政府十四五期间的主要任务之一,也是片区开发中比较常见的类型。这一类型的片区开发,核心在于整体更新,需要将城市功能的升级与完善、基础设施与公共服务的补短板强弱项同步进行。由此带来的盈利模式比较清晰:

一是以片区中腾空的土地作为项目主要收益来源,用有收益的经营性土地出让平衡公益性的基础设施投入,实现公益性的总体建设目标;
二是对片区中的低效土地进行再开发,根据更新后的城市规划与低效用地再开发的有关办法,对城市肌理中的单元进行活化,通过商业收益弥补公共服务的持续投入;
三是将城市更新与新旧动能转换相结合,通过整体的升级改造,带动片区的产业升级与现代化发展,通过风貌保护、城市遗产保护、城市记忆公园等形式,让老城区老树开新花,推动整个区域的经济可持续发展。

对于老城市来说,拆与建都只是手段而不是目的;必须坚守以城市功能为导向的核心,才能实现片区开发的整体盈利。

交通设施导向:都市圈小城镇
在技术日益进步的时代背景与交通强国的整体战略下,城市架构也产生了非常大的变化;新型交通基础设施让空间距离变得越来越短,城市群、都市圈的战略即将成为现实。因此,有一类片区开发项目是依托交通设施的发展,在都市圈、城市群中形成一个个的节点小城镇,以交通节点为核心展开的片区开发。

由于交通基础设施的发展让通勤时间缩短,许多大城市发展轨道交通来向外疏解人口,但有些地方把依托站点的片区开发做成了纯粹的片区地产开发。这在当年房地产发展速度快、高速城镇化有一定关系;但这在如今显然已经不合时宜,交通设施带来的小城镇也应当具备应有的功能与造血能力,才能实现整体盈利的目标:

一是要实现多种交通设施的综合开发,以此来扩大对外辐射范围,由此就能获得更多的生产资料、资本、人口的聚集;
二是要解决最后一公里的问题,改善小城镇内部的交通设施,实现交通资源的相对均衡,以此提升整体的区域价值,避免发展热点只集中在很少的区域;
三是根据周边的优势产业,承接一部分物流中转、以及对应的产业转移功能,更大限度的发挥交通基础设施的价值,通过产业实现长期的收益。
此外,还要关注小城镇字,在大交通时代,交通资源有价值但非绝对稀缺,因此适度发展是实现盈利的关键之一,切忌盲目扩大发展、实现小而美的目标更好。

文旅康养导向:生态文旅开发
随着人民生活水平的日益提高,国内的文旅产业成为了发展的蓝海,十四亿人口的文旅需求正在被快速释放。许多中西部地区具有良好的旅游资源和环境优势,许多都在积极推进以文旅康养为导向的生态片区开发。

与城市开发要接地气不同的是,文旅开发面对的并非本地居民而是外来人口,因此文旅开发的核心理念必须跟上时代,讲究挖掘底蕴、做好服务、丰富玩乐、生态开发,以此为核心才能实现盈利的目标:

一是依托地方核心旅游资源与历史文化,将文旅品牌、核心景区、配套玩乐等进行升级,打造符合时代需求的、现代化的新型旅游片区;
二是抓住游客带来的流量,将新经济、新业态与文旅进行有机结合,以文旅品牌为入口,持续挖掘流量红利,避免传统旅游过于明显的淡旺季
三是重康养而轻地产,生态文旅带来的游客是季节性的、流动性的,旅游地产的规模应当控制适度,将更多的区域打造生态康养、休闲度假区域,满足不同层次、时间长度的消费需求。

因此,在文旅康养类的片区开发中,应当更为关注市场的实际消费需求、留住游客的休闲娱乐活动。在这类片区开发项目中,政府能做的是相对有限的,切忌大包大揽,要想做好必须借助专业服务机构、本地居民与商业的共同力量。

产业升级导向:宜居宜业新城
中国经济的腾飞离不开产业的高速发展,同样,当我们想要实现从发展中国家到发达国家的跨越,产业升级是必不可少的经历与过程。因此,许多地区都想通过产业升级导向进行片区开发,既是推动地方产业发展,也是新型城镇化工作的重要组成部分。

产业升级、产业导入的过程是漫长的,而这类产业新城项目的投资往往很大,要实现资金的平衡相当不易,盈利点更值得仔细思考:

一是将产业新城建设与新型城镇化工作相结合,我国的城镇化率只有60%,城镇化工作还有很大的提升空间。通过承接城镇化职能实现基础设施建设的收益平衡,并将城镇化导入的人口作为产业发展的基石;
二是从基础产业入手发展,许多地方招商追求高大上,希望直接筑巢引凤,但从产业发展的规律来看是非常难的,不具备普适性。产业发展必然要经过从无到有、发展集群、产业升级的过程,因此也应当让产业伴随片区共同发展;
三是关注产业转移的导向,内陆地区承接沿海地区、落后地区承接发达地区的产业转移是必然的历程,依托产业转移实现园区的起步;
四是关注产出与投入的同步性,适度建设、减少片区开发产生的债务负担;尤其是避免在没有产出的情况下过度投资。

因此,产业新城的片区开发讲究的是分期分片多次滚动,既能根据实际情况不断调整投资重点和产出,也能根据循环的资金进行再投资,避免沉重的债务负担。

结语
在金融监管日益严格的今天,早已不能单纯的依靠绑定政府信用进行金融套利,也不能借助金融工具放大数十倍杠杆来盈利。

要想真正做好片区开发项目,还须从项目本身的盈利性入手,扎扎实实、真真切切的做好项目本身;只有做大蛋糕,政府与社会资本才能从成果中分享收益。

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