一年拿地148宗,金科闷声干大事!
阅读:1605 2021-01-13

有人辞官归故里,有人星夜赴考场。

2021年新旧交替之际,有的房企黯然退出,被龙头合并,而有的却逆市上冲意欲成为新的龙头。

昨天,向来低调的西南房企金科,发布年度业绩简报:

2020年,金科实现销售额2233亿,同比增长18%。其中12月单月实现销售额高达279亿,创历史新高。

而更令涛哥惊讶的是,简报中显示:

2020年,金科拿地148宗,总建面达2364万方,土地购置合同金额高达892亿!

892亿,这个数字,已经相当于一家50强房企一年的销售额。

根据涛哥了解的数据金科这投资力度,应该已进入行业拿地前10

在房企遭遇疫情与三大红线冲击的2020,金科凭什么逆市拿地?背后的逻辑是什么?

为此,涛哥采访了几位金科投资总,今天我们就来聊聊这个“西南王”的发展逻辑。

1

战略调仓,布局高能级城市

2020年底,金科在上海发布战略规划纲要,其联席总裁方明富表示:

要在2025年做到4500亿。

这也就意味着,未来5年金科要保持15%的复合增长率。

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金科股份联席总裁方明富解读新战略

从过去看,金科是近年行业高增长的典范,从2015年的221亿,到2020年的2233亿。

5年时间,金科实现10倍增长,不仅连续跨越千亿、双千亿大关,行业排名也提升至16位,本身具备高增长的基因和底气。

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从未来看,金科通过测算认为,未来10年房地产市场依然有18万亿规模,而头部房企的市占率将进一步提升。

因此,机会仍然存在,问题是如何抓住机遇,在下一个5年跃上新台阶。

在涛哥看来,金科2020年148宗、892亿大手笔拿地,就是对未来的重仓与部署。

某区域投资总告诉涛哥,金科2020年的拿地有三个特点:

1、逆市扩土,布局高能级城市

金科有自己的城市研究院,配置40人左右,专门研究城市发展潜力。而投资条线有个100城清单,列入清单的城市是重点拓展对象。

近两年,基于对未来城市格局的判断,金科在土地拓展上,重点关注新一线及二线城市,进行战略调仓。

数据显示,今年前三季度,金科新增土储中80%位于一二三线城市,四五线城市占比大幅减低,仓位量级明显提升。

平安证券的报告也显示,近年金科平均售价不断走高,体现其土储调仓的成果。

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2、区域深耕,拓展粮仓型项目

在战略布局向高能级城市倾斜的同时,金科的区域深耕也成效显著。

数据显示,今年前三季度,金科销售额中:

华东地区占比达43%,西南地区占比为31%,华中华南占比约20%。

可见,金科对西南外的扩展深耕非常成功,全国业绩贡献均衡发展。

金科总裁喻林强曾表示:“进得去、留得住、能赚钱,是我们城市选择的逻辑。”

而2020年,金科在广州、重庆、济南、大连、无锡、徐州、郑州、昆明等核心城市接连获取粮仓型项目,为其进一步深耕聚焦奠定基础。

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3、多元拿地,拓展低成本模式

随着主流房企纷纷回归一二线,招拍挂拿地利润越来越薄。

因此,金科近年不断加大收并购、产业勾地、一二级联动的力度,其收并购拿地占比已经超过25%。

此外,金科产业也发展迅猛,获得“中国产业园区运营商综合实力TOP10,为其低成本拿地提供了有力支撑。

2

均衡发展,高回款率是保障

很多人会疑惑,三大红线下,金科高调拿地,支撑力是什么?

在涛哥看来,房企最重要的是管好现金流。

资金一方面来自借贷,另一方面是销售回款,尤其在政策趋紧的今天,自身回款造血能力极为重要。

数据显示,金科2020全年回款2011亿,回款率高达90%,在高回款支撑下,其892亿的拿地支出也就有了支撑。

更进一步说,高销售代表产品适销对路、营销能力强,高回款体现其总体运营的高效

这说明金科内部管理、专业力比均衡,为其稳健发展提供保障。

例如今年,在第五届REARD颁奖典礼中,金科斩获7项全球地产设计大奖其“琼华”、“博翠”、“集美”三大产品线在多地获得追捧。

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广州金科·博翠明珠项目实景图

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重庆金科美的·原上实景

3

重视人才,逆势扩招近千人

不仅拿地上持续加码,金科对人才也一直极为重视,这拿地后能快速销售回款的基础。

之前,涛哥参加易居沃顿房地产研修班,其中有很多金科的同学。

要知道,这个班一年学费30万,金科每年送10多位高管参加,人才培养上是真舍得花钱。

听一位HR朋友讲,在疫情冲击的2020,很多房企都减员缩编,但金科却保持扩张步伐,不仅没裁员,反而逆市招聘上千人。

去年年初,疫情刚结束,金科就启动了大规模招聘计划,将大批优秀人才招致麾下。
在其全年引进近千人中,招募中高级管理干部21名,招募标杆房企“卓越2.0”管培生80名,进一步加强了组织“腰部力量”。
同时,金科也很重视新人融入,启动“新引进经理人融入专项计划”,帮助新人在组织中快速实现价值贡献。
此外,其培训发展项目也非常丰富,金科大学每个月都有针对各层级的专项培训,在西南房企中,其人才培养能力首屈一指。

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事实上,之前涛哥听说金科要干4500亿,第一反应是表示怀疑的。
但深入了解之后发现,金科的发展目标有其严密的逻辑。
以市场分析为基础,金科预判到未来行业强者恒强的趋势;
通过提前战略调仓,持续获取优质土地,不断积累长期发展的优势,为增长提供弹药;
凭借着良好的产品力、营销力、运营力,实现高回款,保障现金流的健康
最后,不断引进和培养一流人才,打造人才供应链,驱动组织规模均好发展。
从本质看,金科有效把握房地产行业地、财、人三大核心,建立环环相扣的增长正循环,从而确保5年战略目标的实现。
148宗土地背后,金科闷声干大事,均好的组织能力是优势。


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