有人辞官归故里，有人星夜赴考场。

2021年新旧交替之际，有的房企黯然退出，被龙头合并，而有的却逆市上冲，意欲成为新的龙头。

昨天，向来低调的西南房企金科，发布年度业绩简报：

2020年，金科实现销售额2233亿，同比增长18%。其中12月单月实现销售额高达279亿，创历史新高。

而更令涛哥惊讶的是，简报中显示：

2020年，金科拿地148宗，总建面达2364万方，土地购置合同金额高达892亿！

892亿，这个数字，已经相当于一家50强房企一年的销售额。

根据涛哥了解的数据，金科这投资力度，应该已进入行业拿地前10。

在房企遭遇疫情与三大红线冲击的2020，金科凭什么逆市拿地？背后的逻辑是什么？

为此，涛哥采访了几位金科投资总，今天我们就来聊聊这个“西南王”的发展逻辑。

战略调仓，布局高能级城市

2020年底，金科在上海发布战略规划纲要，其联席总裁方明富表示：

要在2025年做到4500亿。

这也就意味着，未来5年金科要保持15%的复合增长率。

金科股份联席总裁方明富解读新战略

从过去看，金科是近年行业高增长的典范，从2015年的221亿，到2020年的2233亿。

5年时间，金科实现10倍增长，不仅连续跨越千亿、双千亿大关，行业排名也提升至16位，本身具备高增长的基因和底气。

从未来看，金科通过测算认为，未来10年房地产市场依然有18万亿规模，而头部房企的市占率将进一步提升。

因此，机会仍然存在，问题是如何抓住机遇，在下一个5年跃上新台阶。

在涛哥看来，金科2020年148宗、892亿大手笔拿地，就是对未来的重仓与部署。

某区域投资总告诉涛哥，金科2020年的拿地有三个特点：

1、逆市扩土，布局高能级城市

金科有自己的城市研究院，配置40人左右，专门研究城市发展潜力。而投资条线有个100城清单，列入清单的城市是重点拓展对象。

近两年，基于对未来城市格局的判断，金科在土地拓展上，重点关注新一线及二线城市，进行战略调仓。

数据显示，今年前三季度，金科新增土储中80%位于一二三线城市，四五线城市占比大幅减低，仓位量级明显提升。

平安证券的报告也显示，近年金科平均售价不断走高，体现其土储调仓的成果。

2、区域深耕，拓展粮仓型项目

在战略布局向高能级城市倾斜的同时，金科的区域深耕也成效显著。

数据显示，今年前三季度，金科销售额中：

华东地区占比达43%，西南地区占比为31%，华中华南占比约20%。

可见，金科对西南外的扩展深耕非常成功，全国业绩贡献均衡发展。

金科总裁喻林强曾表示：“进得去、留得住、能赚钱，是我们城市选择的逻辑。”

而2020年，金科在广州、重庆、济南、大连、无锡、徐州、郑州、昆明等核心城市接连获取粮仓型项目，为其进一步深耕聚焦奠定基础。

3、多元拿地，拓展低成本模式

随着主流房企纷纷回归一二线，招拍挂拿地利润越来越薄。

因此，金科近年不断加大收并购、产业勾地、一二级联动的力度，其收并购拿地占比已经超过25%。

此外，金科产业也发展迅猛，获得“中国产业园区运营商综合实力TOP10”，为其低成本拿地提供了有力支撑。

均衡发展，高回款率是保障

很多人会疑惑，三大红线下，金科高调拿地，支撑力是什么？

在涛哥看来，房企最重要的是管好现金流。

资金一方面来自借贷，另一方面是销售回款，尤其在政策趋紧的今天，自身回款造血能力极为重要。

数据显示，金科2020全年回款2011亿，回款率高达90%，在高回款支撑下，其892亿的拿地支出也就有了支撑。

更进一步说，高销售代表产品适销对路、营销能力强，高回款体现其总体运营的高效。

这说明金科内部管理、专业力比均衡，为其稳健发展提供保障。

例如今年，在第五届REARD颁奖典礼中，金科斩获7项全球地产设计大奖，其“琼华”、“博翠”、“集美”三大产品线在多地获得追捧。

广州金科·博翠明珠项目实景图

重庆金科美的·原上实景

重视人才，逆势扩招近千人

不仅拿地上持续加码，金科对人才也一直极为重视，这是其拿地后能快速销售回款的基础。

之前，涛哥参加易居沃顿房地产研修班，其中有很多金科的同学。

要知道，这个班一年学费30万，金科每年送10多位高管参加，人才培养上是真舍得花钱。

听一位HR朋友讲，在疫情冲击的2020，很多房企都减员缩编，但金科却保持扩张步伐，不仅没裁员，反而逆市招聘上千人。