世茂,怎么不拿地了?
阅读:2324 2021-06-18

世茂,作为闽系房企的突出代表,始终保持着激进但又不失克制的发展策略。在行业地位与规模强挂钩、强关联的行业背景及趋势下,世茂也是经历了起起伏伏!


从2011年作为起点说起:


彼时许荣茂开始逐步向儿子许世坛交接权利。年仅34岁的地产二代在一步步掌握实权后,对世茂未来的发展充满了信心与激情。


大刀阔斧改革的同时,优化组织架构并扩充产品线,从高端扩充至中低端,大大扩展了世茂的客群基础。下沉三四线的同时,操盘管控上开始提出快周转。


在经历了大刀阔斧的三年后即2014年,世茂迎来了其高光时刻:以702亿元的销售额,跻身中国房企TOP8,华润置地、融创、龙湖都在其身后。


但2015年的行业低迷期,叠加近三年的高负债式扩张,世茂开始暂缓脚步转攻为守,拿地策略上回归一二线,2015年销售额不增反降,跌幅4.56%。


2016年、2017年排名始终在TOP16位徘徊。而这正好错失了棚改及去库存所催生的黄金发展周期。


反其道而行,撤出三四线,回归一二线,这是世茂完美错失的两年!


直到2018年,世茂开始喊出重回TOP10的口号。于是开始在全国公开市场大肆拿地,许世坛更是化身白衣骑士,在二级收并购市场大手笔买买买!


两年的激进式扩张,让世茂于2019年重新回归TOP10,一时风光,似王者归来!


而正在期待世茂能够继续砥砺突破时,2021年的土地市场,世茂却鲜有突破。


根据中指统计,今年1-5月份,世茂合计拿地金额仅29亿,位于第100位。仅占2020年1-5月份拿地金额(175亿)的两成。


而这背后必然折射出世茂阶段性的战略调整


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NO. 1|壹  
大肆并购需要长时间消化


2019年,世茂开始大肆并购,在许世坛看来,公开市场的拿地渠道成本较高,更倾向于通过收并购的模式去扩充规模。

仅2019年,世茂就斥巨资近200亿收并购粤泰、明发等10多个房地产项目。

一时之间,世茂也被贴上了“新晋并购王”的标签。当多数房企紧衣缩食过冬时,融创、世茂等公司反而“逆风飞翔”。

但收并购项目的特点就是在于风险与收益对等,这些项目中也不乏烫手山芋。

先是2016年,明发集团被审计师揭露公司存在财务造假问题,其股票被停牌3年之久,面临巨大的偿债压力;

再是2018年,广州本土地产商粤泰股份,接连被爆出债务违约,公司及下属公司银行账户被冻结、资产被查封,多个项目涉及诉讼;

最后在于2019年行业瞩目的世茂-福晟并购案也接连爆出进展不顺,世茂萌生退意的说法。

显然,大肆收购的模式是存在后遗症的,世茂还需要更长时间的消化周期。

对于世茂而言,在某种程度上更像是在赌博,赌赢了,一骑绝尘,赌输了,万丈深渊。



NO. 2|贰  
表外负债堪忧,内部主动降杠杆


实际上世茂的债务,远比大家想象的严重得多,一旦经营现金流出现问题,那么只能感叹“雪崩来临时,没有一片雪花是无辜的”。

我们从世茂2020年的年报一窥究竟:合约销售金额3003.07亿元、营业收入1353.3亿元、净利润126.28亿元,各个指标同比2019年都实现了正增长。

表面之下,业绩亮眼,但是仔细研究就会发现表外负债堪忧!

单从少数股东权益一栏,2019年的数字还是14.12亿,到了2020年就猛然骤增到16.99亿,少数股东权益之高体现背后表外负债规模之大。

套路与模式在行业内往往司空见惯,举个例子:

世茂于2017年在深圳龙岗所获取的249亿总价地王项目,联合其他开发商共同出资,通过小股操盘的形式撬动杠杆与规模。

先是由合作方提供大部分的资金投入,其中单中信泰富就出资48亿。再是由世茂提供担保进行融资,撬动项目剩余资金投入。但最终反馈资产负债表上,世茂只有很小的一部分债务体现到了资产负债表里。

一方面,并购项目梳理不顺,牵连较多潜在债务和诉讼问题,导致销售额与利润的转化不及预期;

另一方面,表外负债激增,甚至引起众多金融机构的关注,叠加三道红线深化调控背景下,对表外负债的关注和披露要求,世茂不得不主动降杠杆

当然,所说的降杠杆不仅是局限在报表层面,毕竟已经“财技了得”了,而是穿透到经营层面的表外负债,这更是世茂的自我施压!



NO. 3|叁  
两集中背景下,土地市场狂热


21年,世茂在公开市场鲜有拿地的原因,除了大肆并购导致消化不良、表外负债堪忧而主动降杠杆的两个重要内部因素外。

两集中的供地模式导致开发商非理性拿地以及市场过度狂热的外部因素也是重要原因。

第一批集中供地后,开发商慢慢意识到,并不能增加地块的获取概率,反倒是增加了开发商的恐慌感。

无论是此前的广州、重庆、无锡,还是近期的杭州、北京,满屏的“土地焦虑”,深深刺激了各大地产人和买房人的心。

集中供地和分布式供地最大的区别在于,开发商的心态变了。

一年供三次,意味着每次集中参拍的机会都是宝贵的,而第一次一旦没有获取,第二次集中供地只会成倍的增加开发商的焦虑感和恐慌感。

内部承压,外部土地市场狂热


而世茂选择在这个时间点主动降速,作为缓冲期也好,观察期也罢,或许都是明智之举!


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