千百年下来，炼金工艺的核心被不断优化，逐渐形成三大关键步骤：使用贡、硝酸等多种药剂，维持火候的均衡，以及与温度变化同步的锤炼节奏。多种药剂，可以除去外部杂质；均衡的火候，使得液体温度保持在熔点；与温度变化同步的锤炼节奏，能收获高质量成品。房企队伍中，宝龙也有一套自己的“炼金术”——多元化的业务，稳健的财务以及精准的战略节奏。多元化的业务，剔除外部风险；稳健的财务，掌控扩张进程；精准的战略，踩中时代脉搏布局高能区域。在当下的地产环境中，宝龙凭借“炼金术”收获的 “黄金成果”，被众多资本认可。今年更让房企觉得“难”的是， 头顶飞来两只黑天鹅。市场传闻，有关部门给房企的三大财务指标——资产负债率、净负债率、现金短债比套上紧箍咒，以控制房企有息负债规模，借此遏制房企野蛮扩张。
压力之下，各大房企发布的半年报，被资本拿着印章盖上“优”、“良”、“差”。8月19日，宝龙发布半年财报。其中显示，上半年宝龙实现合约销售额315.3亿元，同比增长8%。横向比较来看，这个增长率超过中指研究院统计的，各阵营房企的销售增长率均值。销售额稳步增长的同时，宝龙的经营质量也在保持优异。报告期内，宝龙营收171.7亿元，同比增长40.1%；净利润35亿元，同比上升42.8%。值得一提的是，获得出色的业绩后，宝龙对股东也相当大方：前些年，很多房企凭借大举借债，疯狂扩张，如同在炼金时加大火候一般。今年上半年，一场疫情叠加“三道红线“，让许多房企现金流紧张，日子难以为继。宝龙，在财务的稳健上做足了功课，保证“炼金火候”的均衡。今年上半年，宝龙的现金及现金等价物为264.42亿元，同比增长11.7%。另外，宝龙还发行了2.5亿元美元债，获得境内银行等金融机构授信额度为750亿元。负债方面，宝龙一年到借款约227.04亿元，现金可以完全覆盖。另外，其上半年的净负债率为79.9%，从2018年以来就持续下降，且远低于行业均值。标普、穆迪等权威评级机构，纷纷对宝龙上调评级；境内外多家金融机构，也给予宝龙“买入”评级，上调目标价。更直接的资本反应是，财报发布当天，宝龙股价应声大涨13.4%。当然，资本不仅仅看当下的成绩，同样考量未来的预期。业绩发布会上，宝龙提到的三年战略目标，给资本吃了一颗定心丸：未来三年，合约销售年均增速超30%，租费收入年均增速超25%，酒店运营收入年均增速超15%。翻开过去三十年的成长史，宝龙在商业、酒店等业务发力多元化，同时也在地产上精准地踩中时代脉搏，才逐步修炼出如今的“炼金术”。1990年，祖籍为福建晋江的许健康，在澳门成立宝龙集团，并迅速晋升为当地知名房企。1992年，邓公南巡讲话后，厦门掀起投资建设热潮。受到改革春风熏陶的宝龙，将投资脚步融入厦门的发展。可以说，宝龙的战略动作相当敏锐，赶上了厦门高速发展的时期，并迅速成为厦门乃至福建的知名房企。近些年，房企队伍里兴起一股多元化热。当地产承压时，在主业之外开辟新疆土，成为房企剔除外部风险的战略举动。这就好比，炼金时得用多种药剂，才能剔除黄金以外的杂质。宝龙的多元化战略很早就启动，其中商业板块凭借不俗的发展势头，成为资本青睐的对象。早在2007年，宝龙就进军商业运营服务，成立子公司宝龙商业。2015年，宝龙商业在原有产品基础上，对产品线进行全面升级。重新梳理后，宝龙商业产品线分为：“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场”，分别对应“超高端产品、高端产品、中端主流产品”三个档次。产品升级后的宝龙商业，再次获得强劲动力。2019年，宝龙地产租金及物业管理服务收入达28.13亿元，同比增长25.1%。凭借出色的业绩，宝龙商业踏入资本市场。2019年12月30日，宝龙商业在香港上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。宝龙商业的股价，从去年上市到现在（截至2020年9月3日）已经上涨了149%（9月3日收盘于24.8港元）。商业之外，宝龙多元战略中的另外两大重要产业，酒店与文化艺术也是宝龙的重投区。2001年，厦门宝龙大酒店开业，宝龙迈出经营酒店旅游业的第一步。与其他进军酒店业的房企不同，宝龙更看重酒店中的艺术基因。2015年，宝龙酒店集团成立后，便将艺术酒店作为核心战略。在艺术底色的推动下，宝龙酒店发展迅猛。仅2015至2019年间，宝龙就新开业酒店12家，总收入近30亿元。早在2010年，宝龙就开始布局文化艺术产业，并于2013年成立宝龙文化。目前，宝龙文化已建立起宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院等文化艺术机构，并举办了数百场艺术大展，许多人由此领略到中国传统文化艺术的魅力。2008年，宝龙首次入围“中国房地产百强企业”50强，位列第48位，地产实力强劲。这一年，金融危机在全球蔓延，资本变得小心谨慎。不过，对于宝龙，资本敞开了怀抱：2009年10月，宝龙在香港上市，成为国内首家在港上市的商业地产企业。当金融危机的阴霾逐渐消散，2010年宝龙战略性地选择将总部移至上海。 当时，宝龙算是“迁都”上海先遣队伍中的一员。在它之后，阳光城、中骏、蓝光等房企也先后将总部迁至上海。将总部转移至上海，宝龙看准的是金融中心开放化、全局化的视野，以及充沛的资金和人才。2013年，宝龙提出“以上海为中心、深耕长三角”战略。同一年，宝龙就先后获得江苏淮安、杭州富阳、杭州滨江及上海七宝的地块。长三角里的土储，成为宝龙扩大规模的引擎：2013年，宝龙实现合约销售93.73亿元，同比增长43.8%，完成年度目标销售的117%，创历史新高。
在宝龙提出深耕长三角战略的第二年，国家就给出指导意见，要促进长江三角洲一体化发展，打造具有国际竞争力的世界级城市群。去年上半年，宝龙在浙江、江苏等地新增23幅土地，其中长三角区域土地投资占比高达93.5%。截至目前，宝龙已在上海布局17个项目，长三角地区超过100个项目。这一次，宝龙又踩中了时代的脉搏：去年下半年，国家就发布了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角房地产市场的动能被再次放大，并直接体现在销售数据上。2019年，对千亿房企销售贡献率较大的城市主要聚集在长三角、珠三角、京津冀。其中，长三角的销售贡献最大，占比达到34.8%。宝龙踩中时代脉搏，在长三角的深度布局，显然能为其提供强劲动能。这就好比在冶炼黄金时，在恰到好处的温度下锤，才更容易得到高质量成品。从迁移总部到上海，再到全力布局长三角，宝龙在上市后的十年里，用两大精准战略换来不俗的增长成绩：截止2019年。宝龙营收较上市前增长超6倍、总资产增长接近11倍、合约销售金额增长21倍。当然，宝龙也用两大战略，冶炼出资本对其自身的信心：从2010年9月3日到现在（截至2020年9月3日）十年间，宝龙地产市值已经翻了近3倍。
路线背后，是多元化的业务，稳健的财务，以及精准的战略布局在推动。这也是宝龙“炼金术”的精髓所在，资本满意的关键所在。
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