宝龙的而立之年:炼金有道,其术引资
阅读:2200 2020-09-06

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从古至今,人们对炼金这件事一直乐此不疲。
 
千百年下来,炼金工艺的核心被不断优化,逐渐形成三大关键步骤:使用贡、硝酸等多种药剂,维持火候的均衡,以及与温度变化同步的锤炼节奏。
 
多种药剂,可以除去外部杂质;均衡的火候,使得液体温度保持在熔点;与温度变化同步的锤炼节奏,能收获高质量成品。
 
房企队伍中,宝龙也有一套自己的“炼金术”——多元化的业务,稳健的财务以及精准的战略节奏。
 
多元化的业务,剔除外部风险;稳健的财务,掌控扩张进程;精准的战略,踩中时代脉搏布局高能区域。
 
在当下的地产环境中,宝龙凭借“炼金术”收获的 “黄金成果”,被众多资本认可。
 
 
1
资本认可成绩单
 
地产下半场,行业天花板越来越低。
 
今年更让房企觉得“难”的是, 头顶飞来两只黑天鹅。
 
一只是疫情,另一只是“三条红线”:

市场传闻,有关部门给房企的三大财务指标——资产负债率、净负债率、现金短债比套上紧箍咒,以控制房企有息负债规模,借此遏制房企野蛮扩张。 


压力之下,各大房企发布的半年报,被资本拿着印章盖上“优”、“良”、“差”。
 
宝龙的成绩单,被盖上了“优”字。
 
8月19日,宝龙发布半年财报。其中显示,上半年宝龙实现合约销售额315.3亿元,同比增长8%。

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 宝龙地产2020年中期业绩发布会现场
 
横向比较来看,这个增长率超过中指研究院统计的,各阵营房企的销售增长率均值。
 
销售额稳步增长的同时,宝龙的经营质量也在保持优异。
 
报告期内,宝龙营收171.7亿元,同比增长40.1%;净利润35亿元,同比上升42.8%。
 
值得一提的是,获得出色的业绩后,宝龙对股东也相当大方:
 
上半年派息额同比上升33%,达到每股12分港币。
 
另外,宝龙也体现出不俗的财务管控能力 。
 
前些年,很多房企凭借大举借债,疯狂扩张,如同在炼金时加大火候一般。
 
火候过大,往往容易引火自焚。
 
今年上半年,一场疫情叠加“三道红线“,让许多房企现金流紧张,日子难以为继。
 
宝龙,在财务的稳健上做足了功课,保证“炼金火候”的均衡。
 
今年上半年,宝龙的现金及现金等价物为264.42亿元,同比增长11.7%。另外,宝龙还发行了2.5亿元美元债,获得境内银行等金融机构授信额度为750亿元。
 
可以说,在源头上宝龙的资金储备相当充足。
 
负债方面,宝龙一年到借款约227.04亿元,现金可以完全覆盖。另外,其上半年的净负债率为79.9%,从2018年以来就持续下降,且远低于行业均值。
 
短期内,宝龙并无太大偿债压力。
 
面对宝龙的半年成绩单,资本市场的反馈十分乐观。
 
标普、穆迪等权威评级机构,纷纷对宝龙上调评级;境内外多家金融机构,也给予宝龙“买入”评级,上调目标价。
 
更直接的资本反应是,财报发布当天,宝龙股价应声大涨13.4%。
 
当然,资本不仅仅看当下的成绩,同样考量未来的预期。
 
业绩发布会上,宝龙提到的三年战略目标,给资本吃了一颗定心丸:
 
未来三年,合约销售年均增速超30%,租费收入年均增速超25%,酒店运营收入年均增速超15%。
 
翻开过去三十年的成长史,宝龙在商业、酒店等业务发力多元化,同时也在地产上精准地踩中时代脉搏,才逐步修炼出如今的“炼金术”。
 
 
2
市场看好多元化
 
1990年,祖籍为福建晋江的许健康,在澳门成立宝龙集团,并迅速晋升为当地知名房企。
 
1992年,邓公南巡讲话后,厦门掀起投资建设热潮。受到改革春风熏陶的宝龙,将投资脚步融入厦门的发展。
 
可以说,宝龙的战略动作相当敏锐,赶上了厦门高速发展的时期,并迅速成为厦门乃至福建的知名房企。
 
当宝龙潜心深耕地产时,多元化的种子也在快速生长。
 
近些年,房企队伍里兴起一股多元化热。当地产承压时,在主业之外开辟新疆土,成为房企剔除外部风险的战略举动。
 
这就好比,炼金时得用多种药剂,才能剔除黄金以外的杂质。
 
宝龙的多元化战略很早就启动,其中商业板块凭借不俗的发展势头,成为资本青睐的对象。
 
早在2007年,宝龙就进军商业运营服务,成立子公司宝龙商业。2015年,宝龙商业在原有产品基础上,对产品线进行全面升级。
 
重新梳理后,宝龙商业产品线分为:“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场”,分别对应“超高端产品、高端产品、中端主流产品”三个档次。
 

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厦门宝龙一城
  
产品升级后的宝龙商业,再次获得强劲动力。2019年,宝龙地产租金及物业管理服务收入达28.13亿元,同比增长25.1%。
 
凭借出色的业绩,宝龙商业踏入资本市场。2019年12月30日,宝龙商业在香港上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。
 
资本对于宝龙商业的表现,反应也非常乐观:
 
宝龙商业的股价,从去年上市到现在(截至2020年9月3日)已经上涨了149%(9月3日收盘于24.8港元)。
 
商业之外,宝龙多元战略中的另外两大重要产业,酒店与文化艺术也是宝龙的重投区。
 
2001年,厦门宝龙大酒店开业,宝龙迈出经营酒店旅游业的第一步。
 
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厦门宝龙铂尔曼大酒店
 
与其他进军酒店业的房企不同,宝龙更看重酒店中的艺术基因。2015年,宝龙酒店集团成立后,便将艺术酒店作为核心战略。
 
在艺术底色的推动下,宝龙酒店发展迅猛。仅2015至2019年间,宝龙就新开业酒店12家,总收入近30亿元。
 
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杭州滨江艺珺酒店
 
很多人认为,宝龙深耕艺术,主要目的就是推动酒店。
 
但其实,它还拥有一颗进军艺术产业的野心。
 
早在2010年,宝龙就开始布局文化艺术产业,并于2013年成立宝龙文化。
 

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上海宝龙美术馆
 
目前,宝龙文化已建立起宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院等文化艺术机构,并举办了数百场艺术大展,许多人由此领略到中国传统文化艺术的魅力。
 
 
3
长三角里挖“金矿”
 
当宝龙布局多元化业务时,主业地产也在同步发力。
 
2008年,宝龙首次入围“中国房地产百强企业”50强,位列第48位,地产实力强劲。
 
这一年,金融危机在全球蔓延,资本变得小心谨慎。不过,对于宝龙,资本敞开了怀抱:
 
2009年10月,宝龙在香港上市,成为国内首家在港上市的商业地产企业。
 
当金融危机的阴霾逐渐消散,2010年宝龙战略性地选择将总部移至上海。      
 
当时,宝龙算是“迁都”上海先遣队伍中的一员。在它之后,阳光城、中骏、蓝光等房企也先后将总部迁至上海。
 
将总部转移至上海,宝龙看准的是金融中心开放化、全局化的视野,以及充沛的资金和人才。
 
2013年,宝龙提出“以上海为中心、深耕长三角”战略。同一年,宝龙就先后获得江苏淮安、杭州富阳、杭州滨江及上海七宝的地块。
 

长三角里的土储,成为宝龙扩大规模的引擎:2013年,宝龙实现合约销售93.73亿元,同比增长43.8%,完成年度目标销售的117%,创历史新高。


更为关键的是,宝龙的战略部署,踩中了时代的脉搏。
 
在宝龙提出深耕长三角战略的第二年,国家就给出指导意见,要促进长江三角洲一体化发展,打造具有国际竞争力的世界级城市群。
 
此后多年,宝龙一直是重仓长三角区域的房企选手。
 
去年上半年,宝龙在浙江、江苏等地新增23幅土地,其中长三角区域土地投资占比高达93.5%。截至目前,宝龙已在上海布局17个项目,长三角地区超过100个项目。
 
这一次,宝龙又踩中了时代的脉搏:去年下半年,国家就发布了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,长三角房地产市场的动能被再次放大,并直接体现在销售数据上。

2019年,对千亿房企销售贡献率较大的城市主要聚集在长三角、珠三角、京津冀。其中,长三角的销售贡献最大,占比达到34.8%。
 
宝龙踩中时代脉搏,在长三角的深度布局,显然能为其提供强劲动能。

这就好比在冶炼黄金时,在恰到好处的温度下锤,才更容易得到高质量成品。
 
从迁移总部到上海,再到全力布局长三角,宝龙在上市后的十年里,用两大精准战略换来不俗的增长成绩:截止2019年。宝龙营收较上市前增长超6倍、总资产增长接近11倍、合约销售金额增长21倍。

当然,宝龙也用两大战略,冶炼出资本对其自身的信心:

从2010年9月3日到现在(截至2020年9月3日)十年间,宝龙地产市值已经翻了近3倍。



4
结语
 
三十而立的宝龙,跑出一条进阶路线。
 
路线背后,是多元化的业务,稳健的财务,以及精准的战略布局在推动。
 
这也是宝龙“炼金术”的精髓所在,资本满意的关键所在。




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