这家头部房企又放了一个大招!半个地产行业都震惊了

近几年,地产行业的产品进化越来越难了。之前很多房企研发新产品,其实就是把标杆房企的做法移植过来就行,而标杆房企则是向国外学习。现在,国内标杆房企的住宅设计已经达到“均好”,很难再通过简单模仿完成进化了。

 

想要持续进化,房企必须开始自我创新。真正有创造力和超前性的房企,要帮客户思考:

什么是理想的生活?如何让生活更幸福?

 

马斯洛认为,人的需求有:1、生理需求;2、安全需求;3、爱和归属感(社交需求);4、尊重;5、自我实现。很多人认为,这些需求层次是从下往上一层一层实现的,越往上的需求越难实现,也越高级。

 

所以很多项目会在尊贵感、仪式感方面下功夫,希望能满足客户高级的精神需求。但事实上,工业化社会之后,城市居民开始出现一种普遍现象,很多人上层需求被满足了,下层需求却没有被满足的情况。

 

例如,退休后在别墅里养老的老板,事业有成,名利双收,离开熟悉的岗位后,反而找不到归属感。花了几千万买豪宅,最后却要为质量维权的客户,缺乏基础的安全感。居住在钢筋丛林的都市人,物质过剩,生活却缺少激情。

 

当代人的幸福来源,已经从物质满足,发展到了情感的满足。有洞察力的房企,都开始在客户情感层面去挖掘产品和服务的突破口。

 

前天,东原集团举行了一场名为“由心热爱”的开发者大会,就提出了“以客户情感体验为原点”的产品逻辑。明源君认为,东原目前发布的这套产品理念和产品战略,在行业里来看相当超前,至少把中国住宅建造水平往前推进了十年。今天,就带大家一起来品一品。


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透明施工

给客户爆棚的安全感

 

在大家纷纷回归产品,强调好房子的今天,要想获得客户的认可,必须回归到人性需求的源头。东原认为,健康和安全是生活幸福的基座,也是人类的底层需求。在健康和安全上,必须追求毫无瑕疵。因此,在客户生理和心理健康的角度,东原做了很多创新。

 

一、全标准、全透明、全档案展示施工过程,增加安全感

前面明源君说了,当前产品主义回归浪潮下,很多房企都在设计研发方面做了大量的投入。但是,相较于前沿的设计,产品品质反而成了行业的短板。媒体的过渡渲染,让客户对开发商缺少足够的信任。

 

东原认为,要让客户生活幸福,首先就要解决客户对产品的不信任和不安全感。为此,东原打造了房地产界的“超级工厂”,具备三大硬核“杀手锏”。

 

1、建造过程全标准化,管控到每一处细节

 

质量管控之所以困难,很多时候就在于不同地区、不同项目很难统一标准,集团鞭长莫及。要保证工程质量,东原认为首先是建造过程标准化的颗粒度一定要足够细,细到每一个操作都有规范。

 

为此,东原把建造一栋房子的过程,拆解成了3000项细节标准、2126项细节检查。大到施工现场场容场貌、塔吊安全运行及维护,小到工人生活区房间内USB安全插座的强制设置、食堂厨师的文明着装,超级工厂都设置了相应的标准,不管是哪个项目,谁来施工,对项目标准和品质都没有影响。


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 华中东原朗阅的阳台地面,严格按照7层工序标准执行


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 墙面采“两遍腻子三遍漆”的乳胶漆施工工艺,更为平整美观,且不容易空鼓开裂。


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图为东原吊顶12道精工工艺,精装吊顶不容易开裂起皮


2、建造过程全透明,客户可以24小时“云监工”

 

工地开放,能让客户了解施工过程,增加信任度,很多房企都在做。但是,东原超级工厂的工地开放,不仅仅是让客户看见一个精心“打扮”过的工地,还要让他们看到自己房子全部的施工过程!

 

怎么做到呢?

首先是室内工地实时开放。他们会在房间内安装全覆盖的摄像头,整个施工过程是实时直播的,客户在家里打开手机就能“检查作业”,在线监工。同时,利用智慧工地技术,东原还实现了户外工地开放,整个社区,从基坑到封顶,从市政管线到园林景观,客户都可以“全程见证”。

 

东原甚至为了减少客户因为缺乏专业知识,产生的不安全感。整个生产过程还会还会用视频录制保留下来,在交房时和钥匙一起交给客户,完全消除了“信息差”,让客户充满安全感。

 

3、所有材料都有“身份证”,前世今生全部留档

 

除了施工过程透明化,每项工程中用了什么材料,东原也要全部公开。

 

通过东原创新的“材料溯源系统”,建造过程中使用的材料,保留了从工厂到家里的全程路径记录。从哪里来的,经过几道检测,用在了家里的什么地方,客户都能一清二楚。还可以扫描材料标签二维码,追踪各项材料的生产参数、合格证等。


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二、误差控制在毫米级的健康公区

在公区的设计上,东原也把安全性作为最重要的出发点。以儿童健康为例,东原就设置了水景30公分法则和1.3米线原则。

 

在所有东原的小区,近人水池净水面不能超过30公分,杜绝社区频发的溺水危险。为什么是30公分?其实,多一点其实也不会有太大风险,但是东原认为,保持严格的标准,能够给婴幼儿家庭在心理层面提供更多的安全感。

 

还有1.3米线原则。这个原则是专门针对5-10岁的孩子,这个年纪的小孩,安全意识薄弱,运动力却很强,家长最难照看。为了防止孩子走失,东原在社区门口设置了1.3米高的安保线,如果孩子身高低于1.3米,就不允许他一个人走出社区。

 

另外,针对儿童监看的,还有圆角设计、水电分离体系、无障碍地面设计、远程监控、防冲撞设计、岛状看护、安全距离、健康安全的植物设计体系、校车固定接驳点、专属童车停放区等等。

 

三、无处不在的健康设计

除了孩子,其他家庭成员的健康也要保护。普适的健康细节覆盖了东原社区的每一个空间。

 

以地下车库为例,东原的地下车库,不仅追求光线明亮、车位宽敞,还追求自然通风。减少地下车库排风不畅,汽车尾气聚集。让客户从停车场到地下大堂,不再加快脚步,而是享受一段舒适的归家路线,彻底放松下来。

 

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不断升级的“童梦童享”

给孩子的成长增加愉悦感

 

东原早在8年前,就洞察到老人和孩子是社区的重度使用者,提出了“童梦童享”。

在社区中把儿童设施的占地面积扩大了普通社区的8倍,打造了中国第一大面积的社区儿童游乐区。目前,“童梦童享”这个IP也是业内公认的学习样本。

 

过去的“童梦童享”更多关注的是场地,主要研究的是如何把空间规划的更合理。

例如,设计更符合小孩运动规律的不规则动线,满足孩子爱探索的天性。

 

加入轻度探险式设计,保留有起伏的原始地形,跑步动线上设置一些jump点。这些都是通过大量对儿童的观察和访问研发出来的。

 

以及,根据孩子不同的年龄段,在社区里打造主题式的乐园形态,形成爬网系列、盒子系列、水系列、地景系列等6大主题。


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甚至,“童梦童享”的主题色——橙色,也经过了谨慎繁琐的调研,研究了美术班孩子的色彩喜好,结合色彩心理学,才确定下来。

 

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东原8年前做到的这些,已经超过了现在的大多数房企。现在,东原在原版基础上,又研发了进化版的“童梦童享”,从场地阶段发展到场地+内容+运营的阶段。

 

一、在场地设计上,形成IP化的标准产品手册

通过长期的研发和迭代,东原建立并不断完善了《童梦童享产品手册》,从前端的设计到后端的建造,有严格的建造标准和管理流程。

 

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二、在内容上,用丰富的形式和客户进行情感交流

相较于一个场地和设施,具体的形象更容易和客户形成心理连接。因此,东原设计了一个“东东马”的产品形象IP,通过场景化和故事化的形式,和客户进行沟通。


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 “东东马”系列场地

 

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童梦童享IP故事手稿


三、在运营上,关注儿童的人格成长

 

东原认为,儿童的成长除了身体和心理的健康,还有一个重要的部分,就是“社会化”。东原认为,一个优秀的儿童成长解决方案,还应该帮孩子的性格养成、人格建立,认识“我和家人”、“我和朋友”、“我和社会”的关系。

 

因此,东原2020年提出了“小太阳”行动。小太阳,并不是像很多家庭那样,全家人围绕孩子转,而是让孩子主动发光发热,传递爱和温暖。

 

他们通过线下社群,为孩子营造一个“小社会”,锻炼孩子们的社交能力。成立儿童业委会,制定公约。让小业主们参与社区的维护和管理,担当垃圾分类监督员、文明停车监督员、儿童设施巡视员等等,培养小朋友的社区公民意识。

 

最重要的是,这个儿童业委会要做什么工作,怎么做,都是由孩子自己开会讨论的。在这个过程中,有些孩子会主动参与社区公益,给同学捐书、办跳蚤市场、办生日会,让孩子在参与中快速成长。


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以孩子为中心,制定社区公约


东原的专业团队则会负责孩子学习的部分,比如提供“烘培”、“戏剧教育”、“自然教育”、“运动能力”和“艺术教育”等专业课程,打造社区里的“第二课堂”。所有这些课程的安排都会主要听取客户和孩子的意见。据说,之前有东原的业主,开车5个小时去参加东原的意见听取会,反馈效果非常好。


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重庆D7项目,社区课程体系


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打破隔阂,社区共创

给都市人久违的归属感

 

除了儿童成长议题,成年人的心理健康,也严重影响家庭的幸福度。很多成年人,两点一线,工作家庭兼顾,压力很大,普遍对周边的环境存在严重的疏离感。

这也是为什么这两年“社交”概念在行业中这么热的原因,比如,增加社交场所。

 

但是,都市人早已经熟悉了陌生人社会,人和人的社交并不会因为共处一室,就自然而然的发生,还需要诸多条件的触发。

 

首先,空间要有多元性


单一功能的场所可以形成小组织,但不能消除蜂巢效应,多元空间的复合功能,则有更强的聚集效应。

 

例东原的原聚场就把原本散落在社区各个角落的运营空间,整合到一个中心活动区,让兴趣爱好不同的客户也能主动聚集到一起。

 

例如,重庆D7的原聚场,在600㎡的空间里,做了13个功能分区,吧台、℃教室、演出空间、阅读梯、书塔、亲子陪读室、烘焙房、小剧场、周末影院,而且每一个功能分区都可以自己的拆分、组合,大大提升了场地的坪效。


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其次,要让空间活起来,也就需要内容和运营

 

明源君之前给大家分享的社群运营案例很多。东原最大的不同之处在于,不仅是给客户创造参与机会,还要让业主自己变成运营者

 

“原聚场”里,你身边维护清洁的大姐可能是9栋的全职妈妈,吧台的服务员可能是7栋的咖啡爱好者,每天喊你去才加活动的群主,可能在金融公司上班,爱好阅读和运动。烘焙爱好者在原·聚场的烘焙教室发起了分享活动。据说,在东原的某个小区,还有业主给原聚场的1℃音乐教室捐赠了一台钢琴……


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人类天生就有爱和被爱的原始冲动,也有归属于一个组织,自我奉献的欲望。“原聚场”在提供基本的服务之外,更鼓励让业主来参与社群的建设,愿意展示自己、释放天性的业主可以在这个平台上,找到生活的激情。

 

在原聚场中,专业的运营团队只是一个触发器,他们负责搭建好平台,让业主去激发社区的活力。这种社区共建、邻里互惠的理念,可能是理想社区的一种终极形态。

 

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构建生态、长期服务

守护业主长久的幸福感

 

建房子是一时的,而生活是无限延伸的。在行业进入长期主义的竞争后,业主收房以后的社区生活品质,才是影响企业口碑的关键。

东原认为,企业的长期主义,一是在规划时就要充分考虑业主5年以后的使用体验。二是社区的保养维护也要纳入企业的服务范围。三是社区的运营服务,需要长期的投入。

 

一、品质比货值更重要,重视长期居住体验

东原的项目,不管社区多大,都会坚持做6大空间序列,业主归家、垃圾清理、雨天夏天等场景都是不同的动线,对空间景观、活动空间的规划要求很高。为此,东原很多时候不得不放弃 “货值最大化”规则。

 

例如,在九章赋的经营设计中,就放弃了货值最大化的总图设计规则。相较于用足容积率,东原选择把联排产品,改成庭院生活体验更好的合院产品。甚至,为了保证公共园林、公共景观的面积,甚至拔掉好几套房子的面积。


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这种做法,从当下的收益来看,显然是不划算的。但是放到更长的时间线上,这种取舍为客户积累的幸福感,对企业来说,蕴藏着更大的价值。

 

二、老旧小区焕新,提供长期服务

为了保持小区的新鲜感和居住体验,东原每年都会拿出一笔基金,对老项目进行升级改造,提升客户居住体验。很多十几年的老小区,通过社区换新计划,比很多三四年的社区状态更好。

 

三、原store,把客户服务作为一个长期项目来经营

在童梦童享、原聚场量大IP的基础上,东原建立了自己的原store生态系统,这个生态系统未来想要达到这样的目的:

 

一是给业主提供覆盖生活方方面面的生活解决方案比如,原store即将迎来一个新的成员,即服务于老年人的“常青社”。关爱家庭中的每一个成员,给每一个社区使用者定制一个美好生活。

 

二是原store中的成员,都可以脱离房产开发,作为独立的商业项目来经营。目前,东原的“童梦童享”、“原聚场”都已经走出了社区,开始和一些社会组织合作。通过商家资源的引入,合作模式的制定,每一个IP本身就是一个独立的商业模式。

 

这解决了对很多房企都面对的一个痛点,也就是后期运营难的问题。对大部分开发商来说,在小区里建一个活动空间其实不难,难的是后期运营需要资金、人力的长期投入。如果,社区的运营长期需要企业的补贴来完成,很难持续,也不能保持创新。


东原的原store,把这些运营业务开发成熟后,可以进行独立的商业化运作。不仅能保持业主的居住体验,还能自我输血实现不断的创新和迭代。


原store生态的成熟,算是东原目前的集大成之作了。东原的各个IP全部被打通了,产品体系开始形成统一的标签。


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通过这些产品和服务的创新,东原正在创造有安全感、愉悦感、归属感、幸福感的理想社区。

 

这套产品战略,就像8年前横空出世的“童梦童享”一样,又一次给行业带来了耳目一新的刺激。

 

过去的领跑者,又开始加速了,跟在后面的大部队要加油了啊!


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