异动!今天不谈深圳,注意武汉这些数据|大城市的供地秘密④
阅读:2138 2020-10-15
中部两座大城市武汉、郑州,最近楼市很受关注。

    
很多武汉的杆友说,武汉房价坚挺
    
但是看数据,根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》:预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平米商品房可达销售条件。
    
而截至今年8月末,武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套,面积1986.21万平米,新房库存再次刷新纪录。
    
加上即将入市的839.45万平米,预计到今年年底,武汉存量新房面积将突破2000万平米,按照目前的销售速度,该市住宅市场去化周期将超过12个月,达到警戒线水平。
    
而中部另外一座大城市,郑州,江湖传言很多盘跌了或者横了。武汉会步郑州后尘吗?   

今天杠杆地产用数据解读大城市的供地秘密第四篇,关注武汉。

1

近年,宅地计划供应面积比较稳定
    
武汉是我非常熟悉的城市,因为我在那里学习和工作过7年。

此前,杠杆地产分别写过两个极端的案例,《天津“太傻了”!》,《高手成都!》。也写过不同时期节奏把握不稳定的沈阳(详见《东莞杭州后,沈阳祭出“杀手锏”!不是你想的那么简单》)。

    

其实,我不太想写武汉,因为武汉的楼市操作我很熟悉。但没办法,很多杆友关注,硬着头皮写。
    
不废话上数据,从2011年说起。
    
根据武汉自然资源和规划局发布的武汉市各国有建设用地供应计划,2011年,武汉中心城区计划供地总规模为35190亩。住宅用地18880亩,占中心城区计划总量的53.7%,其中保障性住房用地6890亩(廉租住房用地135亩,公共租赁住房用地300亩,经济适用住房540亩,限价商品住房用地830亩,城市棚户区改造还建地1240亩,国有工矿棚户区改造还建地245亩,城中村还建用地3600亩),商品住宅用地11990亩(中小套型住宅7648亩)。
    
开发区和远城区计划供地总规模为59150亩。住宅用地15450亩,占开发区和远城区计划总量的26.1%,其中保障性住房用地690亩(廉租住房用地5亩,公共租赁住房用地630亩,国有工矿棚户区改造还建地55亩),商品住宅用地14760亩。
    

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另外还有有些机动指标。
    
这两个数据相加,2011年宅地供应计划为34330亩,也就是2289公顷左右,即2289万平米左右。
    
且看细节,保障性住宅供应面积非常高,这和当年中央的要求高度吻合。
    
2012年,宅地供应计划规模为16850亩,其中保障性住宅计划4795万亩,相较于2011年实际计划下降不少。
    
换算过来,即1123公顷左右。
    
2013年,指令性计划宅地供应16960亩,其中中心城区7545亩, 开发区和新城区9415亩。
    
换算过来,总计即1131公顷左右。
    
2014年,指令性计划宅地供应20600亩,其中中心城区5220亩,开发区和新城区15380亩。
    
换算过来,总计即1374公顷左右。另外多说一句,保障性安居其他换建等占4200亩,保障力度没之前高了,且措辞你懂的。棚改拉开序幕。
    
2015年,指令性计划宅地供应19370亩(其中保障性安居1890亩,商品房17480亩),其中中心城区7205亩,开发区和新城区12165亩。
    
换算过来,总计即1291公顷左右。   
    
2016年,指令性计划宅地供应15952亩(其中保障性安居1952亩,商品房14000亩),其中中心城区5569亩,开发区和新城区10383亩。
    
换算过来,总计即1063公顷左右。
    
2017年,指令性计划宅地供应18800亩(其中保障性安居1890亩,商品房16910亩),其中中心城区6050亩,开发区和新城区12750亩。
    
换算过来,总计即1253公顷左右。
    
2018年,指令性计划宅地供应15909亩(其中保障性安居1029亩,租赁住房150亩,商品房14730亩),其中中心城区5905亩,开发区和新城区10004亩。
    
换算过来,总计即1061公顷左右。
    
2019年,指令性计划宅地供应15165亩(其中保障性安居1929亩,租赁住房300亩,商品房12936亩),其中中心城区4550亩,开发区和新城区10615亩。
    
换算过来,总计即1011公顷左右。
    
2020年,指令性计划宅地供应22712亩(其中保障性安居1534亩,租赁住房180亩,商品房20998亩),其中中心城区5043亩,开发区和新城区17669亩。
   

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换算过来,总计即1514公顷左右。
    
总的来看,从近年的宅地供应计划看,除了2011年、2020年计划比较高外,其他年份都比较稳定。不算低,也不算高,但最终的供应如何呢?
    
请看杠杆地产下文。

2

2013年武汉果断降低了宅地实际供应,此后踩准每一个节奏
    
这部分内容,还是用中指院数据。杠杆地产注意到,2012年武汉推出1751万平米宅地,位居所有城市之首,比重庆还高。
    
原因主要是重庆数据一直只统计的9区,其实重庆(无论今天的21个主城都市区,还是全市38个区县),比全武汉是要高很多的。
    
这和上文供地计划有一定差异,主要是因为中指院的数据口径有所不同(按照中指院解释,仅包含市本级,其实通常也就是主城区或中心城区),同时计划和最终的供应是两回事,保障性土地有些是划拨,有些是开发商配建等。
    
下同,不再解释,并均使用中指院数据。
    
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当年实际成交宅地1326万平米,成交楼面均价1824元/平米——这个价格,在当年不突出,加上供应大,下文第三部分有图会提到,当年武汉商品住宅销售面积也只有1390.47万平米,所以当时武汉房价比较稳定。
    
2013年,武汉宅地供应面积几乎是大滑坡。下滑了1000万方,一半不止,仅747万平米,实际成交也只有805万平米。
    
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楼面均价涨了几百块,至2231元/平米,最让杠杆地产注意的是推出价格1800多,这个溢价放到当年背景下不错。
    
也就是从这一年开始,武汉推地节奏越踩越准。
    
2014年,武汉宅地供应略有回升,800万方略多,但和2012年比,继续维持低位。成交楼面均价2266元/平米。考虑到当年全国性的库存压力,维持这个楼面价格不算差。
    
2015年,武汉再次降低宅地供应面积,只有600万平米级别,最终成交均价3492元/平米。楼面价的上升效应开始了。
    
下文有图会提到,2015年时,武汉商品住宅销售已经达到2000万平米级。这宅地供应,可以想见……
    
2016年,行情启动了,但武汉宅地供应依旧维持600万平米级,实际成交556万平米。当年楼面成交均价5044元/平米,推出均价3923元/平米,溢价率非常可观。
    
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对照着看,我们发现,长期仅统计9区的重庆,此时还在维持千万平米级的宅地供应,所以我们看上图,成交均价差距拉开了。
    
2017年,大牛市,武汉乘胜追击,在热销鼓励下,果断提高了宅地供应,回到千万平米,推出1042万平米,实际成交886万平米
    
成交均价4992元/平米,看似比2016年低了几十块钱,但想想推出的量。
    
2018年,武汉继续维持千万平米宅地供应,成交大好,破900万方,成交均价略有下滑,4722元/平米
    
但是根据杠杆地产的观察,要注意供应位置、结构,武汉核心区的地价越来越贵。
    
2019年,在良好的楼市销售刺激下,武汉宅地供应达到1174万平米,实际成交971万平米,成交均价冲至5845元/平米
    
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2013年果断大幅调低宅地供应面积,此后的操作踩准了每一个节奏,武汉赢了。我觉得武汉是“大师”。

3

除了2008年,武汉商品房销售面积,近年一直向上,房价和销售互相鼓励
    

说完宅地供应计划、成交情况,最后杠杆地产说说,武汉近些年的商品住宅销售相关数据。

    

延续该系列南北方房价之争背后:天津“太傻了”!|大城市的供地秘密③》的写作方式,直接把我国统计局的数据,制成图。

    

下面是2002年以来,武汉市房地产销售面积数据图。
  
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看图说话,杠杆地产要说,武汉的地产销售走出了一条非常完美的曲线。
    
除了2008年,众所周知的全球金融危机影响,销售面积下滑外,其他年份一直是稳步增长。这和武汉近些年的经济和人口流入表现高度吻合。
    
特别是2016年开始,商品房的销售面积跃上3000万平米大关,商品住宅销售面积,当年也接近3000万平米,接着逐年继续上扬。
    
近几年,全中国和武汉一个销售量级的,只有成都、郑州;而比他们销售面积高的,只有重庆。而重庆一方面是长期天量供应,一方面下辖区县更多、城乡人口总量更大。
    
值得注意,杠杆地产发现,按照统计局可以查阅到的数据,无论商品房均价,还是商品住宅均价,2002年以来,武汉从来都是涨
    

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如上图,哪怕2008年也没有例外。
    
商品房均价更是在2016年超过1万元/平米,当年商品住宅均价也非常接近万元/平米,然后继续上升。
    
注意这是均价,全市范围的均价。如果看中心城区(主城区)重要板块,远不止这个价格。
    
也正是因为长期走好的价格,更加吸引各类购买者入场。   
     
最后提示一句,该部分数据和部分机构的数据有些出入,本文采用了我国统计局的数据。上述2019年相关数据,我国统计局尚未发布,本部分内容对比截至时间为2018年。
    
看完本文,杆友应该对武汉楼市这些年的来龙去脉,有了系统理解。
    
不过杠杆地产要说的是,尽管2019年之前销售都很好,且逐年提高,价格也表现不错。但越是如此,未来二手房市场会如何?加上2020年的黑天鹅。
    
操盘,大概率是需要新手段了。


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