焦点丨谁在上海疯狂拿地？上海超2000亿元土地盛宴背后真相
阅读:1468 2020-11-25
土地市场热火朝天，但上海楼市成交价格一直相对平稳，成交情况也分化较为严重。
先是疫情期间香港置地斥资310.5亿元拿下上海徐汇滨江地块，刷新了上海乃至内地“总价地王”成交纪录，接着中海底价拿下上海虹口北外滩钻石级地块却被爆出“围标”，而此事结果还未尘埃落定，涉事地块重新出让，转手便被央企招商蛇口收入囊中。11月初，中原地产研究中心发布了一份报告。报告中显示，2020年前10个月，全国有超过22个城市土地出让金累计超过500亿元，创下历史纪录。其中，上海、杭州土地出让金收入累计已超过2000亿元；尤其是上海的土地出让金最高，达到2500亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海土地收入之所以这么高有两方面因素：一是土地供应量相比去年高；二是上海今年土地出让方式有了变化，地块不仅优质，且没有15%自持要求，最终导致土地出让总价推高。疫情曾让房地产行业进入短暂停滞状态，但相比销售市场滞后，土地市场率先回暖。全国土地市场中，上海土地市场表现尤为突出。首先，从供应量上来看，同策咨询研究院数据显示，2020年1-10月上海土地累计成交面积约3000万平方米（占地面积1568万平方米），去年上海同期的土地供应量远达不到今年的水平。除了供应量，上海今年宅地供应结构相比过去也有明显变化。同策研究院资深分析师王丰表示，从2017年开始，上海宅地供应结构中，租赁住宅用地比例较高，挤占了传统宅地出让空间，致使过去3年土地财政收入有所下降。今年以来，上海推地结构中，带有住宅性质的土地占了较大比例。根据上海中原统计数据显示，截至11月20日，上海共出让土地178幅，其中带住宅的（包括租赁用地）土地出让数量为105块，占总出让量的近60%。在所有已经成交的土地中，成交总价最高的3宗带住宅性质的土地分别位于徐汇区、杨浦区和闵行区，分别被香港置地、金隅集团和华发集团以310.5亿元、69.2亿元和64.35亿元拿下。此外，除了推地量大，今年上海推出的地块较为质优，其中市中心地块出让量明显增多，过去为了抬高拿地门槛，上海住宅地块一般都会要求配有15%自持，梳理今年出让的土地可以明显看出，15%自持这一要求基本都被取消了。在王丰看来，今年受疫情冲击，上海经济也面临较大的下行压力，税收下降亦是大概率事件，需要通过土地财政来支撑政府收入，因此政府也献出很大诚意，推出的地块不仅优质而且没有自持要求。“可能是疫情影响，很多以往政府不太舍得推的地块今年都推出来了，比如黄浦区、虹口区、徐汇区这些核心地区的土地。这些土地本身价格比较高，所以整个土地市场出让总价也就高。”卢文曦表示，如果市场恢复正常情况，可能明年这种优势地块就慢慢取消了。虽然今年上海推出的优质宅地较多，但从溢价率上来看，上海土地价格也控制在较为合理范围。中原地产研究中心数据显示，在今年上海成交178幅地块中，共有120块土地是底价成交，即溢价率为零。溢价率超过50%的居住用地仅有两幅，分别被上海同润投资（集团）有限公司和万达地产集团斩获。根据中国指数研究院发布的上海房地产企业前10月拿地排行榜显示，香港置地、华发股份、金地集团、招商蛇口、融信集团、金隅集团、浦发集团、览海控股、陆家嘴和中海地产是上海拿地金额前十的企业。这些企业中，仍然以国企央企为主力，但不同的是，上海本土国企优势不明显，外来企业今年在上海斩获颇多。以华发股份为例，去年其在上海拿地总金额仅43亿元，今年前10月其拿地金额就已经超过110亿元，仅次于香港置地（310.5亿元）。这类企业过去几年由于上海地价攀升，在公开市场拿地有一定压力，但今年由于疫情因素，对于其而言反而是拿地窗口期，华发股份也趁机在上海补仓。与之类似的还有融信集团。融信集团早将总部搬至上海，但随着其在上海项目逐渐去化完毕，其在上海存货已不多。对于今年在上海补仓行为，融信集团相关人士表示，是在深耕长三角战略指导下而进行的审慎拿地策略。在卢文曦看来，今年政府推了很多优质地块，对房企而言是较好拿地窗口期。相比这些积极拿地房企，另一些房企也值得关注，比如大华集团和绿地集团，作为上海本土房企，根据中国指数研究院数据显示，二者于2019年在上海拿地金额分别是162亿元和124亿元，分别位列拿地金额排行榜第一和第二，但在今年前10月上海市场拿地排行榜中，二者已经排不进前10。“去年拿地多了，今年拿地少是很正常的。尤其今年又比较特殊，很多地方需要用钱，所以现在房企强调快速销售回笼资金，拿地方面是有余力才去拿。”卢文曦表示，今年上半年上海土地市场一个有意思的现象是，规模千亿左右的房企相对进行土地储备的意愿更强烈。中海地产今年在上海拿地金额和排名均有所退步，原因可能与年初“围标”事件有关。虽然该事件最终并未定性，但或多或少对中海在上海拿地表现有所影响。此外，也有市场人士对中国房地产报记者表示，有些房企拿地减少或许也与今年出台的融资监管“三道红线”约束相关。土地市场热火朝天，但上海楼市成交价格一直相对平稳，成交情况分化较为严重。一般而言，市中心项目或者区位较好项目大多需要“摇号”陪跑，远郊项目去化则较为艰难。在王丰看来，上海楼市住宅供应量将在2021年继续增加，考虑到2020年上半年住宅需求基本释放，将加剧2021年上海市场供大于求局面，尤其是2020年年底需求端未完全恢复的情况下，房企为了年终业绩目标，势必通过降价或平价跑量提前透支市场需求，其预计从2021年第四季度开始，上海住宅市场需求将出现实质性上升；2021年，上海房价仍将处于价格调整周期内。
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