恒大、融创、万科,谁的物业更凶猛?
阅读:5900 2020-11-30
今年,头部房企似乎商量好了,一股脑门要将旗下物业板块分拆上市。
 
11月19日,融创服务赴港上市,凭借着开盘当日涨幅高达21.9%的优秀成绩,一举打破了过去一段时间大盘行情回调的态势,可谓赚足了眼球。然而近两日,融创服务股价也开始呈现疲态,有所下滑。
 
不过计划12月2日赴港上市恒大物业,又一次掀起了物业板块的资本热潮。据彭博报道,恒大物业将在香港首次公开募股中募资18.4亿美元(即142.6亿港元),每股定价8.8港元,刷新此前世茂服务首发募集99亿港元的记录。
 
恒大物业的上市,意味着市场再添一只千亿物业股。那么,这场“物业争夺赛”上,依靠地产母公司品牌背书的物企们,能否走出王者之势?此外,随着头部房企加快分拆物业上市的背后,又折射出了哪些问题?


1


股价“冰火两重天”,
龙头物企更受资本青睐


对物企而言,10 月很残酷。

 

据时代财经数据统计,10月35支物业股之中,29家物业股股价下跌,平均跌幅超10%。显然,这与上半年物业股平均涨幅高达52%左右,市值共飙涨1209亿元的盛况,形成鲜明对比。

 

其中,合景悠活和第一服务先后破发,后者股价在当日暴跌26.67%;同期挂牌的世茂服务也难逃开盘破发厄运,开盘价15.8港元,较发行价下跌5%,收盘前的最后一分钟,凭借股价诡异大涨才保住了16.6港元的发行价。

 

正当物业股陷入低迷状态时,11月19日上市的融创服务一举打破了过去一段时间大盘行情回调的态势。首日开盘价11.6港元,单日涨幅达到21.9%,市值从首发346.2亿港元一路涨至20日收盘时的416.4亿港元,仅次于碧桂园服务和雅生活服务,在众物业股中排行第三。

 

而早于融创服务两日上市的金科服务,同样在资本市场表现较佳。上市当日成功保住了发行价,次日股价破底后迎来小幅上涨。从已上市物业股表现来看,呈现出“冰火两重天”景象。即便如此,依旧无法抑制物企们的对资本市场的追逐。比如,即将上市的恒大物业。

 

据招股文件显示,恒大物业定价区间为8.5-9.75港元/股,每手200股,入场费只需4924港元。此次发售股份总量为16.21亿股(未行使超额配售的情况下),新、旧股各占50%,占发行后总股本的15%。恒大的实力可见一斑。

 

此前,恒大物业执行董事兼总经理胡亮还在推介会上宣称,要把恒大物业打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理集团。完美继承了母公司恒大的作风,野心也已显露出来。

 

以上我们可以看到,那些拥有强大母公司优势、核心竞争力以及行业整合能力的龙头物企更能获得投资者的青睐。部分缺乏核心竞争力也不具备长期成长的物企们,未来将面临被市场边缘化以及被“吞并”的风险。


2


上市加速并购,

行业集中度进一步提升


头部房企分拆物业上市,可以借助上市所募集的资金扩大物业的规模,与小规模物企相比,具备更大规模的物企更有机会长久发展。而扩大规模的重要手段便是“收并购”。

 

1、物企间的收并购

 

根据公开资料显示,物企上市募集资金主要用于收并购及市场拓展。今年6月,恒大物业成立了投资拓展团队,6-9月份完成5家区域型独立第三方物业公司的收购工作,总再管面积772万平方米。上市后,恒大物业会持续加强外拓力度,约65%的募资额将用于并购。

 

同样的还有远洋服务,此次IPO募资的约60%将用于把握战略投资及收购机会,进一步发展战略联盟以及扩大物业管理业务的规模。

 

事实上,经过这一轮疫情影响,部分小规模物企就已经面临了考验和冲击。一是,抗疫过程中人力、物力成本增加,综合实力弱的物企或将遭遇现金流危机。二是,抗疫期间,部分物企表现较差,遭受业主和政府的双向批评,其品牌和影响力双双下降。

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因此,在这样的时机下,多数房企选择加快入局节奏,通过上市得到充盈的资金支持和更加灵活的运营模式,加快对中小型物管公司的收并购,为行业洗牌扩充实力。

 

2、地产企业间的收并购

 

除了物企之间的收并购,地产企业之间的收并购,也会拉升物业行业的集中度。一般来说,地产企业在收并购时,往往伴随着关联物业管理权的转移。

 

如中国奥园收购京汉股份29.99%股权后,奥园健康以2.479 亿元收购乐生活 80%股份;世茂集团入主福晟集团后,旗下世茂服务收购福晟物业 51%股权。

 

目前来看,部分头部房企通过分拆物业上市,为后续的物业行业并购带来充足资金,一场“物业并购潮”将拉开帷幕。


3


行业面临利润天花板,

增值服务或将成未来主战场


除了规模,利润问题也是影响物企发展的重要因素。
 
目前国内物企90%的收入都来源于基础服务,大多数物企主营业务仍停留在物业管理价值链的低端。同时,同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈,行业利润仍处于较低水平。那么,物企们该如何提升行业利润率呢?
 
1、多种经营服务,实现两倍毛利率
 
根据易居研究院相关研究显示,大部分上市物企的物业管理服务毛利率在11%到30%左右,而增值服务毛利率普遍达到了30%-60%之间。意味着,相当一部分企业的增值服务毛利润达到了物业管理服务的2倍左右。
 
以碧桂园服务为例,2019年碧桂园服务物业管理服务毛利润约为30.2%,而增值服务的毛利润达到了50%。今年7月,碧桂园服务斥资15.12亿元并购梯媒服务公司城市纵横100%股份,是碧桂园服务今年以来第三次并购增值服务类项目。由此可见,其在战略布局上对增值服务的重视。
               

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同样的还有恒大物业,其上市募集的资金中15%用于增值服务的扩张,从而进一步优化收入结构。根据数据显示,恒大物业对母公司的依赖较高,在管项目中来自关联房企的面积达到了99.6%,比高速增长的融创服务还略高2个百分点。可见恒大集团此前助力颇多,恒大物业急需开展多种经营服务。
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2、增值服务领域各有所长
 
目前,大型物企主要集中在某一个领域开展增值服务。比如保利物业,深耕的就是社区养老与物业结合,首建了全产业链的养老模式。
 
此外,增值服务与互联网“触电”也是近年来物企开发增值服务的一大方向,各物企打造智慧社区就是典型。比如老旧小区的智慧化改造过程中,物企联合第三方平台,为居民提供物流服务、保修服务等物联网服务。通过物业提供便携式医疗设备,打通小区居民健康数据与社区医院、家庭医生的智慧社区等。
 
我们从万科物业更名“万科云”,定位为空间科技服务就能看出。此外,2019年新城悦服务收购了智能家居企业数渊信息;金科、龙湖在分拆物业板块过程中,植入了“智慧”的元素等。
 
因此,物业成为资本新宠的逻辑,除了疫情期间社区服务的重要性凸显,加之资金避险的需求,更根本的原因是以保利、万科物业为首的龙头公司极大地拓展了物业的边界,将物业服务业态从房屋保值增值,扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域,具备了无限的增长空间。


4

掘金“万亿级”蓝海市场,

制定合理战略布局


除了上市后并购以外,增值服务的扩充外,投资者还应关注企业对于自身战略发展的思考。截止目前,房企F4强中,只差万科还未将旗下物业板块分拆上市提上日程。

 

万科郁亮曾表示:我怕被资本引导坏了,可以让物业板块与资本市场保持距离。话音刚落没多久,在一波波房企分拆物业板块上市的热浪中,郁亮又表态:万科物业一定会上市,但时间目前没想好对于上市问题,万科有着自己打法。

 

比如,万科物业将旗下专注于科技、社区维修、绿化以及安保服务的子公司,即万睿、万缮、万绿、万御接连拆分为独立运作的公司,似乎就是为上市做准备。

 

此外,不满足于在业务投资与合作,万科物业开始招兵买马。在这次疫情发生后,当各大房企启动各类应急预案,对住宅社区进行疫情管控时,万科物业却宣布了启动一场2万人的招聘计划,而这次招聘计划也是在计划之内的。

 

对于上市,万科蓄谋已久。试想下,若是未来万科物业的上市了,物业板块又会呈现出怎样一番景象?可以预见的是,又一支“千亿物业股”诞生。

 

最后,无论是恒大、融创、还是万科,随着个股标的明显增多和市场选择范围的拓展,拥有强大母公司的品牌背书,大都要比其他物业走的更快。


不过值得注意的是,阶段物业的发展已经不单看业增长,如何拓宽壁垒、制定适合企业发展战略才是关键。毕竟,一家物业只作为房企的附属存在的话,充其量大而不倒。若是定位为独立运营平台,方能走的更高更远。



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