焦点丨超千亿拿好地,逆境学中海并非虚言
阅读:1986 2020-12-07

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拿地只是硬币的一面。中海如何在一二线城市调控严厉的大局之中,维持此前高价拿地项目的快周转,这是一个必须思量的问题。


高拯坤/发自北京

顺境看万科,逆境学中海。

大手笔频繁拿地是今年中海最突出的战略动作。12月2日,辽宁大连出让大城(2020)-18号地块,最终大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司(中海)以总价12.4亿元竟得,溢价率28%。地块不大建筑面积只有8.9万平方米,可售楼面价14479元/平方米,但这与今年中海的拿地重心转向地价较低的二线城市逻辑相似。此外中海相继在哈尔滨、呼和浩特、珠海等城市刷新了总价地王。

数据上观察,今年1~11月,中海拿地金额1214亿元,略微落后于碧桂园,在头部房企中排名第二。

有业内分析人士认为,保持一定的土地储备量有助于中海规模和业绩的连续增长。他们表示,在融资环境收紧的现在,财务稳健、现金储备丰富的的中海优势明显。未来,房地产行业收并购机会增多,如果中海能够继续做好现金流管控和现金储备,实现低成本获取资源,或将迎来其做大做强、提升业绩和规模的历史有利时机。

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超千亿元的攻势

今年11月25日,中海豪掷104亿元夺得广东珠海十字门CBD的一宗明星商住地块,令人瞩目。这宗地块起拍总价84亿元,最后的拍卖总价创下了珠海土地拍卖历史新高。记者查看地图发现,地块对面是澳门,旁边有珠海国际会展中心,从总价上看虽然很高,但从溢价率24.71%来看,可以说不高。

仅一天之后的11月26日,中海又出现在深圳的土地拍卖市场上,并且以底价6.97亿元摘得南山区的一宗商业用地。

除了在珠海,中海还分别刷新了东莞松山湖、哈尔滨、呼和浩特的地价纪录,甚至刷新了北京2020年总价地王。

据记者不完全统计,今年以来,中海已经在长春、廊坊、太原、武汉、宁波等多个城市拿地,覆盖东北、华北、华东、华南、华中、西北、西南等区域,地块总数超过40宗。这些地块中,溢价率普遍在10%~30%,部分超过40%,个别达到70%。

记者还注意到,近期香港和昆明等城市的土地拍卖市场上均出现了中海的身影。

拿地力度有多大回直接体现在拿地金额上,2019年全年,中海的拿地金额是1034亿元,仅次于万科、碧桂园和保利发展。到了今年,在中指研究院发布的1~11月房企拿地排行榜中,中海以1214亿元位列第二,同比增长28.2%,仅落后于碧桂园的1271亿元,高出第三名万科和第四名保利约170亿元。

需要注意的是,在这份统计中,中海的拿地面积排名与以往一样并不靠前,以887万平方米位列第十三名,同比增长24.8%,第一名的碧桂园这一数据为3783万平方米。在权益新增货值排名中,中海同样以1646亿元排名第十三位,第一名的碧桂园也同样远远高于中海,为3536亿元。

中指研究院企业研究总监李建桥分析称,中海的拿地销售比达到了40.8%,较上年同期增加8%。在区域选择上,中海更青睐一二线城市,前十一个月,中海在一二线城市权益拿地面积占比达到87.1%,三四线城市仅为12.9%。

对于中海拿地不减速,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,中海既是央企,又是上市公司,有保持业绩连续增长的目标和压力,保持一定的土地储备规模有助于企业规模和业绩增长。这也是中海始终看重土地储备的最根本原因。

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多拿好地

在土地市场上,自颜建国担任董事局主席以来,中海表现出很强的“进取心”。

颜建国曾经说过,“不要怕贵,只要有(地)就拿”。尽管后来已改为“多拿地、拿好地”,但中海一直以来的方向和策略没有变。即便是今年上半年颜建国辞去公司董事长、法定代表人和总经理职务由张智超接任之后,中海依旧是继续保持以往的扩张策略。

“中海逆市拿地虽然看起来比较激进,但也只是相对来说,毕竟三季度以来恒大等房企的拿地力度并不大,加之中海在二线城市拿地的力度明显加强,所以客观地说,中海依旧比较保守。”一位接近中海的房企人士认为。

这种说法得到了多位分析人士的认可。知名地产分析师严跃进就认为,今年中海拿地略偏保守,二线城市的占比相对大,均属于地价相对便宜的城市。

柏文喜分析认为,中海拿地的单价较贵,在一定程度上推高了企业风险。今年以来,中海拿地重心向二线城市转移,本质是为了调仓,也就是通过调整增量的方式,来降低土地储备总成本和平均地价。

李建桥则显得更为乐观,他表示,中海拿地集中在一二线城市是造成其金额和面积位次差异的主要原因,今年1~11月,中海新增土储平均楼面价达到13331元/平方米,新增土地储备整体质优价高。“稳健的运营和强大的综合实力是帮助中海在金融严监管背景下加大拿地的因素之一。”

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资金效率较差问题待解

行业公认,在所有头部房企里,中海的资金成本最低,这是中海最为突出也是被同行羡慕的优势。

在柏文喜看来,中海的资金成本优势主要来自于两个方面:一是央企的信用背书;二是得益于在香港起家的中海对海外资本市场更熟悉,资源更丰富。

柏文喜提醒说,在融资环境收紧的现在,财务稳健、现金储备丰富的中海更具优势,但也需要注意财务杠杆率和资金效率较差的问题。至于机会,对于中海来说未来或许会遇到比较好的同业收并购的机会,例如一些过于依赖高杠杆和高周转的房企,和接管一些房地产非主业央企腾退的房地产业务。

“收并购可以使中海低成本获取资源,这或许是中海继续做大做强、提升业绩和规模的机会。”柏文喜建议,中海在拿地方面要把握好现在行业下行周期地价相对便宜的机会,要更加注重现金流管控和现金储备。

对于上述情况,记者分别联系了中海深圳和北京公司,截至发稿未获回复。令人浮想的是,行业利润进入下行通道,在规模与净利润的选择题中,中海最终会走向何方?但不难预见,2020年中海全年拿地投资预算为1400亿元,按照目前的数据,中海还有100多亿元的预算可以使用,2020年的最后一个月,中海或许还会有更多的动作。


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