今年,保利年。
阅读:1270 2021-01-05

过年了,祝大家新年好,2021一切顺心


每次到了元旦前后,都是地产同行开始交流的日子了,大家聊聊互相之间都在做什么,今年有什么打算


我经历过几个火锅饭局,然后涮肉期间大家无一例外的都会跟我打听保利世博的项目


每年上海楼市都会出现一些业内外都无比关注的项目,而整个2021所有地产人的焦点毫无疑问就是在这个项目上面,保利世博的每一个节点都牵动着大家的心


毕竟整个楼市在此时此刻能够将地段和产品结合得这么好的产品可以说非常稀缺了


当然与此同时,保利之所以这么快被认知其实也是因为去年的业绩非常非常的好


我们现在看到的保利在上海一江六子的排布,也出了不少大家有口皆碑的项目


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所以很多上海的同行都有这样的感觉,2020年的上海楼市可以说是“保利年”,每个保利的项目都受到了市场高度关注,也基本当天售罄

而且如果没有意外的话,整个2021也会延续这样的趋势

但我想问的是,整个保利内部到底发生了什么才有今天这样的厚积薄发

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这件事要从保利上海布局两个天字系开始说起

去年可能很多购房者都对天悦、天汇在高端盘上的实力有切身感受

其实这背后是保利对体系内最高端产品线 “天字系” 的长期打磨,这个天字系只出现在一线、部分强二线城市

去年上海第一次有了这条产品线,而且同时出现两个

特别是天汇项目,当初无数家房企参与招拍挂,项目内部还配备了大量的市政配套的指标,可以说整体难度极大,但是上海保利依然势如破竹一举拿下

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大家可能觉得,类似市中心的项目,可能谁钱多就谁拿就好了

账面上来看确实如此,但是很多人忽略了市中心项目存在着一个问题,就是项目四至建筑会对地块内部产生干扰,不论是采光还是视野都会是如此

我看过很多开发商的项目,面对这样的地块,都在建筑规范允许范围内简单的来做这样那样的设计

这种情况下往往出现的状况就是
,很好的地段却出现品相不太好的产品

那上海保利怎么做

保利的解决办法现在看上去很 笨功夫,就是放弃标准化

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因为每一个侧面的干扰都不一样,如果用标准化的产品来应对,一定会牺牲内部的采光效果,所以类似于保利天汇项目一次性做了16个户型

这么做的目的就是让整体排布符合规范的前提下,让单体保持最大的舒适性

简单的来说,就是在符合规范的前提下,在红线内也能做出好社区

这件事难么,其实不难,只要内部在规划的时候做出足够的备选排布方案就可以

但真要说不难,其实也不是,因为对于一个高速的开发团队来说,最宝贵的可能就是时间

时间、时间、时间,这件事说再多遍也不为过

愿不愿意为一块地付出足够的时间真的会成为一个很难的选择题

我们要知道,未来的上海,如果想要继续开发这样的地块,你必须要具备“非标准化”排布产品的能力


如果你没有足够的经验,那么你就要付出足够的时间,而时间付出的越多,市中心好产品出现的概率也就越大


在这么一个良性滚雪球的赛道里,保利的起步就比别人早,付出的时间也比别人更多,理所当然领先别人更多


而这也让保利相较于其他开发商获得了一个非常重要的能力,就是 经验

要知道,未来如果想要在上海继续开发这样的地块,你必须要具备这种“因地施策”的产品排布能力

而眼前操盘过两个天字系产品的上海保利,无疑已经具备了这样的能力

而且我们发现这些经验,也为保利2021世博项目夯实了基础

这个2017年的百亿地王项目,落在上海超级顶配的城市级地段上,光楼板价就超10w一平

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可以先跟大家透露下,这次的世博项目是800余套190-250平的大平层产品

保利为此也投入了史无前例的产品力,
光设计团队就邀请了包括SCDA建筑事务所、诗加达、雅布、凯丽·赫本在内的国际一线的设计团队

这让整个项目的产品力差不多领先了行业十年

因为它想要做的不仅是好的产品,更在思考如何让产品和这个城市融为一体


除此之外,上海保利还有一个值得一提的项目

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静安不夜城区域还会有项目对外面世,距离人民广场仅两公里


我们看到保利在上海市中心越来越多的高端项目,背后不要忘了过去一整年在这条湿雪道上的摸爬滚打


除了舍得花时间下功夫,保利还有什么


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如果说这隐匿的时间成本是保利产品力的内核,但在规模侧,还有两个环节值得我们去关注

这两件事就是战略层面的胜利

第一件就是上海保利大举进入的城市更新和旧城改造赛道

不知道各位是否关注了这么一个消息:

2020年8月12日,上海市青浦区人民政府与保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展控股”),在西虹桥蟠和会务中心就加强深度合作展开积极洽谈,并正式签署战略合作协议

是的,又是保利

不仅是市中心项目,近郊区位的城市更新模块,也让保利有了足够多的储备

好,为什么保利可以

难道就是一句简单的它是央企或者有钱就来回答?

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其实我们看到的是上海保利的地产开发,但是大家不知道的,保利在上海运营了保利·one56、保利·西岸中心、保利花木行政文化中心为代表的一批优质城心综合体项目

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保利·one56

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保利·花木行政文化中心

而早在十年前,保利发展控股竞得广州琶洲村整村改造建设开发权,秉承“和谐动迁、文化感染、人文关怀”的理念,一步步见证琶洲从落后的渔村一举蜕变为横跨多个产业的综合基地,广州“曼哈顿”璀璨新生

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这些都是我们日常不太看到的能力,但也是保利这么多年在上海,在全国各地默默在做的,这些对于保利而言并非单纯的多元化,这是这家企业的能力

当做这件事的时候我们很难看到未来会有这样的战略级别的规模,但却在现在这个时候换来好的结果

当然,这个好结果也不仅如此

我们可以看到,这些能力大多都是软实力,围绕着服务模块展开的资产运营和区域运营,这些运营集中在住宅服务模块里就是物业

这也正是决定保利战略层面胜利的第二件事

去年上海保利有一个特别魔幻的现象,就是老业主复购的概率特别高,后期业主回访之后发现一个核心要素就在于,保利物业起到的关键作用

很多人都认可保利的物业从而坚定了这一次换房依然选保利的原因,加上去年保利上海整体改善类房源相对较多,从而一瞬间就引爆了市场

所以我们可以看到在营销端又有着另外一条链条:服务物业端培养了保利粉,从而产生大量的保利体系内部置换,健全的开发模式保证了整个产品梯度,让很多人都可以有选择,保利的产品力保证了客户具备良好的选择,整体内循环形成

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这件事去年又有了更新和提升,保利从签约完以后就开始进行服务,从买房到签约到交付再到交付后形成了一套完善的服务体系,据了解现在保利内部也在更新这个服务模式,以便更好的进行客户业主维系

所以这样的两端发力的模式背后就是服务

不论是城市服务还是客户服务,很明显让整个上海保利的模块变得更加健全,也让效应得到充分的放大

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时间+服务,这些构筑成了保利上海对于整个版图的野心

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保利布局南通、嘉善、苏州的动作不仅丰满了自己的版图,也让这些城市和上海产生了很好的联动

去年上海区域公司的 
大战略 已经初显成效

而去年12月保利又拿下了苏州高新区科技城地块,也可以看出上海保利城市拓展的决心

而版图扩张的背后,我看到的更加多的是一种降维打击,保利把自己在上海研发的全套对于城市理解的经验在更多区域因地制宜的去营造

上海可能不是房价最高的城市,但一定是城市开发难度最大,客户要求最多的城市,能够征服上海的市场,一定也就有了落地其他区域的可能

更何况上海保利沿袭着好产品加好服务的理念

作为我们地产人,经常会被问什么是赢,什么是好,有点黑色幽默的是今天大家一定在探讨2020谁卖的最多

但是我们去细看那些能够崛起的房企品牌,在如今这个年代,都是产品类型和产品模块领先,而保利就是如此,去年保利是最大的赢家,取得超过200亿的数字,去年也开创了接近300亿的货值

但是所有冰冷数字的背后,我们要看到这家企业默默投入的维度,集合成一切其实都是时间

在越快的赛道里,越愿意放下经历沉淀经验,就越能够征服市场

最大的赢家,其实就是因为赢得了 人心

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要对2021年的保利有足够多的期待,因为尽管我已经看到足够多了,但是它依然超乎我的想象


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