“百年未有之大变局”在2020体现得淋漓尽致。

新年伊始，上海楼市开启了“冰与火之歌”！

年初，受疫情影响，上海新房市场“冰封”，断供长达两月之久，直到3月底绿地海珀外滩项目入市方才打响2020年新盘入市第一枪，而绿地海珀外滩的热销，也拉开了上海楼市后三个季度的火爆开场。

数据能说明一切。

2020年开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源，最终收获了80371组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高。

特别是11月以来，平均认筹率逼近200%。

同在12月开盘的两个项目，认筹率都超过了1000%。

最终，近7.4万套的商品房成交，超过4500亿元的成交金额；

新房市场的热度也传导至二手房，三季度二手房单月成交量出现“3”字头，再现4年前高光时刻。

2020一季度还在风雨飘摇，二季度开始就扶摇直上，“火”得出其不意。

那么，2021年还能不能出手买房？

这样一个老生常谈的问题又摆在了面前。

示意图 | 图源网络

回顾一下年底各位大咖的跨年演讲，有大谈创新行业的，有侃侃消费趋势的，但是没有人告诉你要不要买房。

其实，这并不是什么“霍奇猜想”、“庞加莱猜想”的，只要你看准关键点，买不买，就能了然于心。

关于2021，关于买房，大咖们没告诉你的，到底是什么？

未来十年的最后一轮市场机遇

想躺赢，还是跪着赚钱？

2021年将是未来10年中上海房价最低的年份。

这是一个几乎没有争议的观点。

看一下近10年来的楼市成交图。

从2009年的16039元/平方米，到2019年的55517元/平方米，就在你一晃眼的工夫，涨幅高达246.14%。

身边的朋友经常感叹，1000万预算，如果5年前，那是能买市中心大house的，可是现在，竟然要买到外环去了。

是的，楼市上涨的曲线，它只是一条没有感情的线，它是不会等你的。

如果按照以往的惯例，一旦市场火爆之后，往往就会有收紧政策落地，比如说成交量创出纪录的09年之后，10年收紧政策立马出手。

但是，在今年非常特殊的市场背景下，整个经济格局发生了变化。

去年底的时候，有一场讲话很重要。

这次讲话，相当于是国家层面对于房地产的态度。

其中有一点是这样说的：

很显然，从国家层面来看，对房地产市场方面工作还是比较满意的。

所以，至少2021年上半年，在全国来说房地产调控不会再大力度的加码，这是一个基本判断。

所以，2021年，不管是市场预判，还是政策预判，这都该是一个值得注意的年份。

或许，未来十年能不能“躺赢”，这是你最后一次的上车机会！

“抢人大战”，也是“抢房大战”

想留下，还是黯然离场？

两个政策对于2021年买房的人来说，很重要。

一是“人才政策”。

一夜之间，上海就像开了个口子。

居转户的放松，意味着上海“抢人大战”的升级。

一方面，是大量高端人才涌进大上海。

这里有个关键点，上海的长期人口目标是“常住人口不超过2500万”，但是现在已经多少了？

也就是说，随着大量高端人才的涌入，势必有一些人会“淘汰出局”，会是谁呢？

先看另一方面，高端人才的进入，必须有匹配的基础生活设施，从住房方面来看，也就是“高端住宅”将越来越多，随之而来的是上海的门槛也将越来越高，这也就弄明白了，我们前面那个问题的答案。

看一下上海的“豪宅”成交套数——

是的，“抢人大战”，也掀开了“抢房大战”，加速了房产的“豪宅化”。

另一个政策，就是“棚改政策”。

2019年2.9万户，2020年3.5万户，加起来6.4万户的购房需求，手握一笔可观的资金，一起进入购房市场。

需求决定市场。不管是高端人才，还是棚改人群，都决定了上海将进入全面改善时代。

这也意味着上海的购房门槛将越来越高。

是的，在上海，没有房，或许就将成为你留在大上海的“绊脚石”，只有上了车，才有资格谈改善，才能享受到这个城市带给你的一切华丽与梦想。

或许2021年，就是最后机会。

半年“窗口期”，稍纵即逝

想抓住，还是错失良机？

为什么今年很关键？

再来看一张图——

有几个重要节点，2010年，15、16、17年，这几个点的房价增幅都非常可观，而这些比较大的增幅，都是发生在前面我们说的成交量创新高的09年、15年之后。

按照这个周期，再来看看今年，年末已经看到了楼市火爆的信息，那么2021房价年会怎么样？

先来看看“面粉”，房价涨不涨，看地价就知道。

近3000亿！这是让上海2020年重回全国首位的土地出让金额。

中指数据显示，截至12月15日，上海今年商品房住宅用地成交92宗，成交楼面均价22097元/平方米，平均溢价率11.75%，较去年同期提高11.02个百分点，打破了自招挂复合出让以来长期零溢价成交的现象。

数据来源 | 中指数据

今年平均溢价率近12%，最高的宅地溢价率达到60%，可以说，已经相当高了！

面粉的数据摆在这儿了，面包会怎么样，大家自己想吧。

不过，就目前来说，房价增幅整体还是受限的。

主流城市增幅以5%左右为限，热点城市会有10%左右增长，一二手房价格倒挂现象将大大减少。

跟历年的情况对比，这也将是一个短暂的“窗口期”，稍纵即逝，可能也就今年半年的时间，下半年情况会如何，还有待观察。

当然，在紧迫的当下，也是有一些积极信号的。

比如说，“产品的红利”。

产品主义回归。通过三道红线的洗礼，市场集中度会越来越高，龙头房企的市场占有率也会越来越高。

这就意味着，高质量的楼盘会越来越多，成为未来5年的主流。

买房人的好时代，谁说不是现在呢？

示意图 | 图源网络

最后的福利

吴晓波在今年的跨年演讲上，让大家不要再盯着买房子了，可以买买其他的了。

但是你要知道，吴晓波曾经一年买一套房子，在核心城市手握多套房产的人，告诉你不要买房了，买房不好玩，是不是就像马云说“不想赚钱”，撒贝宁说“北大也就这样”？

最近有部暖心的电影《心灵奇旅》，人生不能老盯着目标，平凡的人也可以有美好的生活，只有你开始享受生活的那一刻起，生命的火花就被点燃了。

是的，就是那么简单，只要享受生活而已。

对于中国人来说，没有一套房，怎么享受生活？

所以，不管怎么样，抓住2021，或许就是你新十年做对的第一件事。

这么多大道理，我们也不是白说的，2021买什么房，我们也为你看好了。

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