重庆万元地项目九死一生？这两个项目交出了答卷 ARCHINA 资讯

重庆万元地项目九死一生？这两个项目交出了答卷

阅读:3337 2021-01-21

城市是最温暖的床，鲜衣怒马，光影欲池。

高房价是最好的避孕药，比杜蕾斯效果还好。

这届年轻人是真的惨。房价太高攀不到，租房太乱住不到，职场太惨打工人，白天公司交作业，晚上在家交作业，项目忙到没性欲，被当做燃料塞进公司，最后一不小心还容易成为时代的燃料。

燃了，有可能轰轰烈烈，当然更多是化为冷烟灰烬。

高昂的生活成本、房价以及时时不当人的老板，成了压垮年轻人的一箩筐稻草。

刚毕业，住在公租房或者出租屋里，体验着租房的痛苦。

你永远不知道你会遇上什么样的室友，每一次租房，都是一次探险。但不是所有的探险都有好结果。

奇葩的室友是一道槛，然后再就是终极大杀器——跑路的长租公寓和中介，遇到这种事真的是欲哭无泪，刚出社会的年轻人就遇到了来自社会的一记重锤。

生活，则是缓缓受锤的过程。

社会的普遍节奏是先租房再买房，租房的次数多了，会激起年轻人强烈的买房动力，对于商品房市场也是件好事。

公租房和出租屋，在此意义上，本质上就是“刚需的培养皿”。

买得起房的就去买房了，买不起房的就去住公租房，等有钱了再去买房。同理，有钱的就去主城九区买，没钱的就在璧山本地买，等在璧山慢慢有钱了再去主城买。

但是，按照重庆月均4000多的工资，能去哪里买房？

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△ 2020年各城市工资中位数

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△ 调侃被平均的段子

2021年重庆平均土地价格都是6000元出头，按房价是地价的2倍来简单粗暴的测算下，6000元地价至少要卖到12000元，1个人月薪4000元，不吃不喝3个月才能买1平米，而这能买到的房子还不是地段非常好的项目。

重庆2018年以来陆陆续续成交了多宗高价地，这些高价地主要分布在中央公园、主城核心区，普遍地段都比较好，可就算是这些核心区的项目，也基本都卖不动。

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△ 2020年重庆万元地项目

石桥铺的XX项目，开盘之初雄赳赳的开出了3万的单价，现在也只到了15000元了；

石坪桥的XX项目，土地成交价10000元，成交单价14500元/㎡，价格也是一降再降才稍微有些销量；

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………

重庆主城区还有很多这样的项目，杨一就不一一赘述了，已经有很多自媒体讲这些事了，大家感兴趣的可以去看看。

杨一想说的是，重庆的高价地项目（万元地）普遍没有好下场，基本都很难销售。

你想想，这些万元地块项目其实很相似，容积率差不多，限制高度差不多，产品差不多，唯一不同的就是地段不一样。

市场一股脑的全供应这些产品，但是能买这类项目的客户就那么多，那最后唯一的结果就是滞销嘛，然后就是某些项目一看卖不动了，赶紧降价销售，或者找链家经纪人来带客，那市场就陷入价格战的泥潭了嘛，然后就更加卖不动了。

恶性循环啊！

整个2019年，整个市场对高价地几乎都无能为力。但2020年，有两个项目成功走出了这种怪圈，实现突围。

这两个项目就是悦来的万华麓悦江城和寸滩的财信阅时代，分别代表了重庆市场的金字塔塔尖和塔底人群。

财信阅时代就是这种服务塔底人群的项目。

在寸滩轻轨站附近，总共有3栋楼，1号楼的200套房子刚开出来，几天内全部卖完，2号楼上周刚推出来，到现在已经卖了95%了。

400套房子，在很短的时间内就被卖光了，而且是以很高的单价——套内价格21000元/㎡左右。

神不神奇？

价格又高卖的又快，重庆市场上之前从来没出现过这样的情况，尤其是在现在这种房地产市场行情不太好的情况下。

真可谓是逆风翻盘啊！

财信阅时代极度控制面积，套内面积最小仅有36平米，一室一厅加一个阳光院馆，总价75万左右，而单价也随之飙升到套内20000-22000元/㎡，当然还包括了2000元/㎡的装修，这样看着就更有吸引力了。

总价75万起直接拎包入住重庆主城核心区精装双轨道房，是不是听着就很上头。

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△ 财信阅时代套内36平户型图

总价75万元，首付2成，也就是15万元，这笔首付自己稍微拼搏下，再找家里人接济下，一般都可以凑到，贷款60万，贷30年，每月月供在3300元左右。

而且购房者首付如果不够的话，开发商还设置了首付分期，更是减少了购房者的压力。

漂着的人，最需要的就是一套属于自己的房子，哪怕它很小，租的房再大，那也不是自己的房，住着多少会有些不自在。

前面几年，年轻人刚出社会工资不高，但也应该没得多大问题，等后面打拼的好了，这笔3300元的月供基本就可以忽略不计了。

买财信阅时代的人，很多都是在江北区的观音桥和五里店、以及渝北区的新牌坊、汽博中心这些地方租房住的，这类人群占比大概可以到70%左右。他们在江北渝北工作，寸滩的这个双轨道房对他们而言非常方便，想去哪儿就去哪儿。

这些人之所以选择财信项目，因为其地处核心区，交通方便，通勤时间大幅缩短，他最宝贵的资源就是他的时间，因为他可以用时间用精力去拼搏出一个属于他自己的美好明天，他相信他自己未来的职业上升通道是一片康庄大道，星途坦然，他可以省出更多的工作外的8小时来为自己充电打拼。

刚出社会的年轻人，时间精力都非常有限，如果在巴南上班却在中央公园居住，每天单程通勤时间都高达2小时，白天已经被社会打磨的拍下屁股就知道换个姿势，晚上回到家已经累的什么都不想做了，那何谈8小时之外的自我提升呢？

对彻彻底底的刚需而言，有套属于自己的房子，这种意义很不一样，即使它很小很小，配置极度刚需，两部电梯12户人家，对于刚需客群无非也就是多等会儿电梯的事，但毕竟产权是属于自己的啊，跟租房时的感受会完全不一样。

杨一计算过，其实电梯等待时间也差不多的。2部电梯12户人家，但是是16层；和4部电梯12户人家，32层，其实所用的时间是差不多的。

所以，这类项目能卖的好，从侧面也反映了重庆市场还存在有大量的这样的塔底人群，这些人是沉默的大多数。

你看不到他们，可不代表他们不存在，他们一直都在，以你不知道的方式，活着。

让我们再来仰望下塔尖人群。

万华首次入渝，神盘光环照耀着重庆，一进重庆就引起了市场广泛的关注。

毕竟，麓湖这些年，在江湖上的名声太响亮了。

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△ 万华麓湖项目

万华麓悦江城项目在11月底首次推出，共推出125套房子，当周便销售103套，户型主要是180平，总价在350-530万的改善人群，当然还有一少部分280平、总价在700-1000万的塔顶人群的房子。

普遍建面均价是在20000-35000元/㎡，去化率超过80%，价格又贵卖的又好，也是重庆房地产市场上一道靓丽的风景线。

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△ 万华麓悦江城建面180平户型图

这类千万级洋房只推出了几套，全卖完了，由于它的存在，开发商可以向市场吹风其高端的形象。毕竟，在解放碑之外的其他任何地方，能卖出5万元/平的单价，都非常了不起，何况还是在不那么出众的悦来板块。

就像万科，在2020年的某周，市场前10项目中独占前9席，能做到这种成绩，就是可以吹一辈子。

买万华项目的，只有20%是成都人，80%都是重庆人，而重庆人群中北区客户又占绝大多数。

从这可以看出两个现象：一是重庆其实是有高端购买力的，只是说有没有让他心动买单的产品；二是重庆的有钱人还是主要集中在北区。

买万华麓悦江城的成都客户，基本上都已经先买了麓湖了，非常认可万华品牌及成都麓湖已经呈现的品质，这类人普遍都是中高产阶级了，有些是在成渝区域做生意的老板，经常来重庆这边出差，所以就索性在重庆扎个窝。

再就是企业的中高层，或者政府单位或政府关系的会买万华项目，这有点像曲院风荷当年首开时一样，或者跟龙兴的绿城项目一样，这些人对于两江新区的规划，水土和龙兴的规划都非常熟悉和认可，资金也较为充足，对项目的品质也比较有信心，所以会选择这类项目。

买万华的大部分客户，都是之前已经买了龙湖舜山府、东原湖山樾、龙湖江与城等项目既有业主群体，市场上有好的产品、有优质的的开发商，他们都会像集邮似的收集一套。

据万华销售人员透露，舜山府已有接近40户业主在参加业主活动，参观成都麓湖并到访项目现场后有极高的购买意向。

万华通过各种方式，把这些人都给找出来了。

换句话说，买万华房子，就是买了一个高端圈层。

有钱人与其花几百万去上个商学院，认识一些人交换一些名片，还不如花几百万买个房子，实实在在地落个房子在手上，“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。

金字塔越往塔顶上走，人群越窄，而万华能在短时间内找到100多个塔尖人群，这点属实不易。

再说香港置地，香港置地凭借良好的品质和优越的物业，赢得了广泛的喜爱，导致它的价格可以比其他开发商的价格贵很多，毕竟里面加了信仰，而信仰是有价格的。

为什么？

因为好看，颜值真的非常之高。

在一众素颜脸的市场下，蛇精脸就是更有市场。

它已经超过了正常的居住需求了。

颜值就是生产力，美女经济的真谛在哪个行业都成立。哪个行业的美女最多，这个行业一定最赚钱。

当然，颜值不是这类型项目的最核心卖点，其最关键的点是品牌影响力和品牌信任度，购房者就是死心塌地的相信开发商。

一个好的品牌，背后一定是岁月的积累和沉淀。

这点不是所有开发商都能做的，甚至说的直接点，大部分开发商如果尝试这样做，基本都是死路一条，只有极少的开发商的高端产品能够在市场上有立足之地。

杨一认为，万华项目和财信项目，既卖的价格贵又卖的速度快，已经为重庆的高价地项目指明了方向，其他的万元地项目也可以多参考参考，莫让自己一条道走到黑，在降价和维权的路子上越走越远。

做顶级改善，优化塔尖少部分人的生活；

做极度刚需，保障那部分从公租房和核心区租房市场里走出来的塔底人。

路一直都有，只是看该怎么选！

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