中国房价真的有很大泡沫吗?
阅读:2241 2021-03-04

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正文:

这几天有个不大不小的新闻,就是XXX说中国房价有很大的泡沫,很多人问我怎么看。其实,这种事情算不上新闻,因为中国自1998年住房改革以来,关于房价有没有泡沫已经争论了几十年,但是中国的房价就像铁了心一样,不但没有崩掉,反而继续上涨,那背后的原因是什么呢?以后房价的走势如何?

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对于这个话题,哥哥最擅长,因为我经历过多轮涨跌周期,并且长期活跃在市场一线,早就把这个事情参透了。为了解答大家的疑问,我专门写了一篇文章,内容非常精彩,一般人不敢写,哥哥我不怕喷子围攻,大胆下笔才结集成文,这是压箱底的实用文章,请您耐心阅读并转发亲友,非常感谢。

目录:

1、中国房价泡沫的真相

2、房价连年上涨的4个原因

3、什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象

4、泡沫爆掉之后会发生什么


01

中国房价泡沫的真相


前几天,由于元宵节亲友聚会吃饭的原因,我回了一趟广州的家,并在广州逗留至今。某天晚上,我与几个朋友相约到附近的临江公园夜跑,然后在江边坐了一会儿,话题不免聊到如何看待中国的房价,我发觉越是有钱的人对中国房价越有信心,他们赚到钱是因为相信国运,认为只要中国经济不出大问题,沿海城市房价还能再涨几十年。相反,越是穷人,由于本身囊中羞涩,自己买不起,就想当然认为房价一定充满泡沫,肯定要崩盘。

其实,过去二十年,中国从来不缺乏预测楼市崩盘的专家,官员,有案可考的,主要有以下几个:

1、清华大学经济管理学院教授魏杰

他2001年发表观点,认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘,就去跳楼。后来他没有跳楼,继续在学术界、商界充当意见领袖。2020年全网还在转发他最新文章,好像人们忘了当年的事一样。

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2、中国社科院的易宪容

2005年预言京沪房价大跌30—50%,泡沫破灭不可避免

3、中国证券财经人士,公共知识分子时寒冰:

时寒冰在2008年预测09年将是中国楼市雪崩元年,惊天巨变,未来十年房价下跌将成定局,买房将会损失惨重。(事实是,2009年中国出台四万亿刺激,此后中国房价继续上涨)

4、证券人士,私募基金,经济学家,谢国忠和牛刀:

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谢国忠2012年说楼市已经充满泡沫,预测房价未来三年要跌去50%,此后由于高层暴力救市,谢国忠啪啪打脸,房价不但没跌,反而翻倍上涨,网友大骂谢国忠。

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2015年年中,牛刀在公开场合大谈房价泡沫,警告大家楼市大跌潮即将到来,并且细数20个即将暴跌的城市,人们听得如痴如醉,深以为然。

结果,高层一记组合拳,6次降息,5次降准,首套2成首付,多个城市放开限购,2015年的去库存演变成翻倍上涨的行情,最初错信牛刀的人,大骂其害人不浅,一辈子也买不起房了。

为什么这么多专家学者都认为中国房价充满泡沫,但是房价却依然连年上涨?

有泡沫≠一定下跌

举几个例子大家就明白了,苹果公司在2011年前后股价就涨到了全球第一,非常非常贵,当时很多人包括投行专家都说泡沫太大了,肯定要跌。事实呢,此后9年,苹果的股价又涨了10倍。

腾讯在2004年上市,当时市值比香港四大家族上市公司总值还要多,人们说腾讯股价一定是互联网泡沫的毒药,肯定跌,事实呢,此后腾讯又涨了468倍!从上市时3.7港币开始,涨到2019年复权之后的1731元!

这些说明什么道理呢?说明一项投资品,如果它的影响足够大,足以影响数以亿计的人群,那么它的价格就会涨到很高很高,中国楼市也是如此,这是一个由城市化大规模人口迁移造就的超级投资机会,不可能涨个两三年就完事的,一定会裹挟更多的资金进来,最终房价一定会涨到人们目瞪口呆。

当然,这里面可能有所谓的泡沫,但是不妨碍您在泡沫爆破之前赚够自己一辈子的钱。楼市在几十年之后崩盘,但是您该赚的钱也赚够了。即使是腾讯,苹果股票谁敢保证几十年后就不会爆掉呢?爆就爆,那时您早就套现走人了…

那么中国现在的房价真的已经泡沫化了吗?房价连年上涨全靠投机炒作?

absolutely   no!


02

中国房价连年上涨的4个原因:

四个原因:
1、持续、猛烈的通货膨胀
2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求
3、限量供地
4、经济发展,居民收入持续增长


1、持续、猛烈的通货膨胀

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中国是世界货币超发非常厉害的国家,货币每年以10%左右的速度贬值,大概7年就缩水一半,准确来讲,不是房价涨了,而是纸币变毛,不值钱了。

你们说房价泡沫比较大,怎么我感觉连年通货膨胀,好像货币的泡沫更大?

我们从1990年算起,1990年我们的广义货币M2只有1.39万亿,2020年是203万亿,中国货币增长了140多倍,而中国平均房价从1990年1000左右一平方涨到2020年均价1万元每平方,只增长了10倍,如果单单相比于货币泡沫,中国房价根本没有泡沫!

2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求

改革开放之初,中国的城市化水平很低,1978年城市化率为17.9%,此后一路增长,截至目前,中国达到了59.58%的城市化水平,有5亿左右的人口从农村迁移到城市,房价连年上涨的背后是真实居住需求的支撑。

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注意,59.58%还是官方数据,实际上城市化率只有42.3%,这个数字是什么概念呢,韩国在1980年达到了58.52%的城市化率,日本是1955年,英国是1953年,而美国是1930年。很明显,中国城市化还有很长一段路要走。

大boss提得最多的两个梦想:全面建成小康社会,其城市化指标是70%;从发展中国家踏入发达国家,指标为80%,这还只能算是中等发达国家,像日本美国的城市化水平,已经超过了90%。

城市化水平是中国未来最重要的发展目标之一,因为其背后站着的是2亿8千万存量农民工和7300万的流动人口,如果他们迁移到城市,还将会带来巨大的住房需求和经济效益。当然,也这只有这样,我们才算真正实现共享改革开放的成果。

3、限量供地

政府不是企业,本身不产生利润,却要维持庞大的组织运转和福利事业,除了印钞,还有什么来钱比较快?

房地产

事实上,过去这么多过年中国房地产一直起到了变相税收的作用,开发商就是政府征税的代理人。我们现在所享受的一切公共服务品中,绝大部分都是由房地产作为支撑。而最终买单人是我们在座的每一位,通过买房这种形式缴纳。
 
做个反推的例子:

我们去银行按揭三十年住房贷款,之后三十年按月返还。这笔钱最终由银行一次性交由开发商,开发商再以缴纳土地款的形式流进地方财政,地方政府再将这未来三十年的钱,一次性投入到一个个基础建设中,兴建地铁,路桥,高速公路,学校医院,体育文化中心等市政项目,最终带来公共服务提供给我们使用。

正是因为土地具有这样的作用,政府本身有很强的动力通过限量供应土地,来维持房价的持续上涨,如果泛滥供应土地,房价出现下跌,很多开发商就不会继续买地,土地财政就难以为继。(庄家控盘)

当供给在缩紧的时候,房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点,房子如果敞开供应,可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应,可能月收入两万才可以买得起。再收紧土地供应,可能月收入五万才可以买得起房子。现在上海中心城区房价大概是8-10万左右,按照我刚才讲的道理,如果夫妻双方月收入人均4万,就可以买得起房子。房价是由买得起房子的人来决定的,而房价-收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候,房价收入比就上去了,就是这么一个简单道理。

在供给不足的时候,房价是由高收入人群决定的,类似于清华北大的录取分数线虽然高,但是只由全省的前几十名的学霸决定,与后面学渣无关。

再打个比方,一个地方有人口1000人,房屋的供给只有100套,那这100套的房屋的价格会是多少呢?是由第100个也愿意出价的人决定的,所以千万不要抱怨房价贵,可能你只是另外900个买不起的人而已。不要怪清华北大录取分数高,主要是你不认真学习,考得太差。

4、经济发展,居民收入持续增长

根据国家统计局商品房销售数据计算,全国商品住宅销售均价由1990年的1000元/平米上涨至2020年1万元/平米,上涨了10倍。

同期城镇人均可支配收入由1510元增长到45834元,是为为1990年的29倍。若与收入增幅对比的话,房价上涨是不是可谓很仁慈了?

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同样,1990年中国GDP 1.9万亿元,2020年这个数字飙升到了100万亿,涨了50倍,中国积累了大量财富,同期房价仅仅涨了10倍,完全正常,有足够的基本面支撑。

总不能经济和收入可以年年增长,房价却不能涨吧?

03

什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象


首先目前中国不具备炒房的基础,为什么这么说?事实上中国政府十几年来调控多于放松,限购限贷等手段长期高压执行,想炒房?没那么容易。目前中国每一座城市的炒房客不超过总人口的1%,真正有胆并且懂得炒房的是极少数人。

如果大家都是炒的,那么楼市一定是宽幅振动的,就像股市行情一样。因为炒家如果占大多数,他们赚了就会卖,引发价格急促下跌。事实上楼市连续涨十几年,极少回撤,因为绝大部分人都是自住客,他们买了就住七年八年,甚至十几年都摁死不卖,房价才会如此坚定地上涨。

所谓炒房客多了,是某一个时期的现象,一般房价涨了,人们就会觉得到处都是炒房客,其实不是,主要还是刚性需求,通货膨胀,土地限量供应,城市化以及突然放开信贷才导致房价上涨的。

千万不要房价涨了就甩锅炒房客,政府如果一年开盘数千个楼盘,房子多到烂大街,人家想炒也炒不起来。

可能有朋友就会问了:中国的房价就一直涨下去吗?真的不会产生泡沫爆掉?

也不是

那什么时候会产生泡沫并且爆掉?

1、经济长期、持续下滑
2、人口彻底老龄化
3、货币刺激加无可加,边际失效
4、完全放开限购限贷,一哄而上,疯狂炒作之后留下一地鸡毛

根据多个发达国家的历史统计,房价泡沫爆掉,首先始于经济基本面的恶化,然后某些因素触发了金融信贷业的危机,房价才会最终爆掉。

爆掉之后,如果该国人口已经彻底老龄化并且移民政策失效,将永远无法回到历史最高点,例如日本。

至于货币刺激和放松政策的炒作,可以参考中国香港的楼市历史,1984,1992,1997年香港发生过多次楼市暴跌,最厉害的一次是1997年。

房价爆掉之前,香港经济低迷,港府为了刺激经济,实现了多轮货币刺激,当时香港市民买房仅需一成首付,有头脑的人短短几年身价可以从几十万炒到数千万,这里面的传奇人物就包括现在河南最大的开发商胡葆森。

90年代初,胡葆森作为外贸干部已被外派香港将近十年。他忽然想做生意,就揣着攒了十年的几万块钱辞职下海。那时候香港有3000家中资企业,做贸易根本轮不到他赚钱。但是他却刚好赶上香港楼市的一个大高潮。

于是他向朋友又借了几十万港币,买了两套房。结果一看,房价升得太厉害了,就又去借,前后大概一共借了两百万,买了十来套房子。因为是1比9的杠杆,拿100万可以买1000万的房子。结果香港房价一直涨,赚得很快,老胡用不到三年的时间就赚了三千万。后来胡葆森拿着这3000万以港资身份回到大陆成立了建业地产,成功躲过了1997年的香港楼市大疯狂之后的世纪性崩盘,绝对的人生赢家。

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(胡葆森当年在香港维多利亚港的留影,从笑容可见他那时混得不差,哈哈)

房价泡沫爆掉之前会有什么迹象?

1、政府突然大幅加息,债务出现断崖
2、外汇先崩掉,本币价值守不住
3、楼市硬通货学区房突然涨不动了,率先暴跌
4、人们不再争论房价以后是涨还是跌,而是观点高度一致,短时间放大恐慌,纷纷抛售。
5、股市会比楼市爆掉,流通性强且没有实用价值的投资品率先大跳水

具体分析:
货币宽松不会导致房产崩盘,突然收紧银根,紧缩货币才会。这是日本以前的做法,在一年之内不断加息,主动刺破泡沫,社会融资下降60%以上,结果大家都很难受,最终诱发了大风暴。

如果将来中国的房价泡沫要爆掉,一定是人民币先崩,外资快进快出,先搞垮汇率,然后诱发楼市大跌。类似于1998年亚洲金融风暴,索罗斯成功狙击泰国,马来西亚等国家。

另外,学区房在楼市没事的时候是一等一的硬通货,一旦学区房出现下跌,就是楼市崩盘的信号,因为高溢价,且缺乏弹性资产最容易受到攻击。

楼市泡沫爆掉之前,人们对房价是涨是跌不再存在分歧,先是集中看涨,疯狂买入,短期之内价格逼到很高的时候,人们的心理会非常紧张,生怕是最后一棒,一有风吹草动,大部分人会突然掉头看跌,争先恐后抛售。


04

泡沫爆掉之后会发生什么?


1、富人资产缩水,穷人更惨,露宿街头。
2、政府财政收入锐减,基本福利保障大幅削减
3、企业倒闭,裁员风暴,同时大量银行破产清算重组
4、社会动乱,打劫、偷盗治安案件连年爆发,同时跳楼自杀的新闻报道越来越多。
5、高层会加快反贪追赃,同时兼并民营企业
6、激进的民间人士会强烈要求政府改组,当局会集体引咎辞职,烂摊子交给下一届政府。

具体分析:
楼市泡沫爆掉之后,富人仅是资产缩水,只要不是资不抵债的,过了几年又可以卷土重来,类似于当年李嘉诚,郑裕彤,李兆基,霍英东等人,身价缩水没问题,熬过几年,还一样是富豪。

穷人就未必了,楼市爆掉是要露宿街头的,即使你没有买房。
why?

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(当年香港楼市崩盘之后,大量的人上街游行,声讨董建华的八万五政策)

楼市崩掉,上下游直接相关的数十个行业例如钢铁、瓷砖,水泥、家电,广告、银行贷款等会先出现大面积的失业潮,这么多人失业,社会的整体消费就会快速下降,进而再拖累餐饮,运输,旅游等其他行业。经济是一个整体,楼市这个庞然大物崩了,直接间接连累的人会不计其数。

楼市崩盘,没有土地收入,加上工商业出现倒闭潮,政府税收也会大幅下降,此时很多福利保障也不能保证了,于是街上逐渐就会有越来越多人偷盗抢劫,烟酒色情等醉生梦死的行业会畸形繁荣。到了这个时候,如果当局没有切实的措施扭转形势,要求改组政府的呼声就会成为主流,后果不敢再想。

最后我想说,房价高不代表泡沫,中国楼市的泡沫也许有,但只存在于内陆县城的广泛地区,一个地方的房价如果还会继续涨,即使价格再高也没有泡沫,如果不涨了,即使再低也是泡沫,例如鹤岗。

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