中国金茂:跨过红线 折了利润
阅读:2366 2021-03-30
签约额首次突破2000亿大关、年度销售排名首次进入行业TOP15、“三道红线”指标全面“绿档”。


这些本可以拉涨股价的“喜讯”,却未让中国金茂实现飘红,反而在年报发布后的下一个交易日,跌了5.49%。

资本市场给金茂投出“绿票”的主要原因,在于年内44亿元的计提,令集团年内归母净利润大幅大跌;以及下滑至18%,甚至不及行业平均水平的物业开发毛利率。


 
“三道红线”指标半年黄转绿

2020年末,中国金茂的现金短债比为1.5、净负债率为53.15%、剔除预收款后负债率为66.75%。成功进入了“三道红线”中,可年增15%有息负债的绿档企业阵营。

半年即调档成功,兑现了金茂管理层在半年业绩会上的那句:对中国金茂影响不大。但实际过程,却是“拼尽全力”。

年报显示,2020年末,金茂的短债为277.71亿元,同比降幅17.7%,而现金为434.56亿元,同比增幅达到了113.43%。

可以看出,这一指标的优化,重点在于现金的增加。

而这除了归功于金茂加速回款,还要归功于金茂在融钱上的多种操作:

2020年7月和8月,金茂合计完成约9.5亿股股份配售,对象包括平安人寿、中化香港,获得款项净额约港币54亿元。

2020年12月,金茂与母公司中化股份签订50亿元的永续借款协议,年利率4.95%。

2020年里,金茂录得的出售子公司收益为15.43亿元,其中,上半年里只有5.26亿元。

而出售子公司,也“挪走”了金茂的部分负债。如金茂在12月时出售给平安的常州龙茂45%股权,对价8.66亿元。尽管交易后金茂仍持有项目55%股权,属于控股方,但金茂却在公告中表示:项目公司不再是附属公司,财务业绩将不再于其账目内综合入账。

类似操作在金茂体系类并不少见,它们虽然带着负债一起撤出了中国金茂的财务列表。但实际上,中国金茂仍需承担持股范围内的债务责任。

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(常州龙茂财务情况)

几番联合操作下,金茂终于站上安全“绿岛”。



新签约及已售未结转毛利率18%

根据年报所示,2020年里,金茂的几个关键利润指标,均出现下滑:毛利润同比下降5.1%,净利润同比下降28%。而归母净利润同比下降40%;若扣除公允价值变动,则归母净利润同比下降了47%。

对于整体利润的下降,金茂方面表示,主要由于房地产市场调控等原因,导致部分项目售价不及预期,需计提发展中物业和持作出售物业减值准备所致。

在2020年里,金茂一次性计提了43.81亿元,引发了一场小哗然

事实上,2016年、2017年期间所购入的地王,一直是业内多家房企内部的“灰犀牛”——在调控天花板的强压下,项目或延迟入市占用资金,或只能降低预期亏本入市。

绿城中国从2016年年报就开始计提这些高价地,已连续计提了5年,分期平滑利润。招商蛇口,则和金茂一样,在2020年年报中,一次性计提减值了31.01亿元。只是从计提额看,远不及金茂。

若不计入计提,金茂实际可录得归母利润70亿。眼下,金茂选择一次性大额拨备和减值,实际上也是在为未来的财报减轻压力。

不过,按照管理层在投资者沟通会上的说法,2020年新签约的2311亿元,和目前已售未结转的3017亿元,两部分项目的毛利率,均只有18%。则二级开发毛利低迷的尴尬期,或还将伴随金茂一到两年。



城市运营项目贡献21%业绩

2021年,金茂计划实现销售金额2500亿元,同比2020年增长8.2%。

根据企业发布会数据,2021年金茂将推出一级开发货值119.1亿元,二级开发可售货值3494.9亿元。这意味着,要达成目标,综合去化率要达到69%以上。

其中的一级开发,不仅将成为金茂规模的输血源,也被视为金茂未来利润的拉手。

2020年里,金茂新增城市运营项目7个,在1417万平方米的当期新增土地储备面积,44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

2020年全年,包括杭州金茂星外滩、武汉方岛金茂智慧科学城、无锡霞客岛生态城、张家港智慧科学城、三亚南繁科技城在内的城市运营的项目,为金茂贡献了21%的当期销售业绩。

据管理层透露,金茂的城市运营项目毛利率接近30%。这将填补金茂二级市场项目的亏损,平衡集团毛利率。

金茂管理层预测,今年还将投入1000亿元的新增投资额。且管理层希望,到今年年末,金茂能累计落地35个城市运营,而未来集团的总土储中,能有60%来源于城市运营。

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