了解广西南宁的人，都熟知南宁市的发展战略是：“整体向东，重点向南”，那基本上就锁定了东南方向，也就是现在的五象新区。

▲五象新区是集全广西之力打造的新区，也是广西自贸区的所在地，所有的政策、资源的倾斜都是最高的

至今仍然有人对五象新区存在抗性。这个可以理解，如果是老南宁人，具有浓重的本土地缘情结的人，一般都会抗拒五象新区。

新区的作用就是最大限度地吸收城市外来人口，尤其是吸引高质量的人口。而南宁的五象新区毫无疑问，就是广西规格最高的新区。

如果是新南宁人，买房置业的首选请选择五象新区。

你明哥看过太多的城市新区从一片荒芜到崛起，成为城市顶尖的区域。

例如合肥的中央政务区、南京的河西新城、武汉光谷中心城、南昌红谷滩新区等，都具备几个特点：

1.政府基建设施投入大，城市面貌一年一换；

2.房价、地价经历过爆发性增长；

3.产业集群导入享受最优先级待遇；

4.政策扶持的绝对倾斜。

如果这样都还发展不起来的话，只能说明城市的基本面实在太差。这么差的基本面，也不可能有资金去建设新区。

所以，五象新区的崛起是必然的。

不过并不是因为房价上涨或者炒房，而是因为政府每年花几百亿的投资去砸出来的。

任何一个区域，只要政府肯花钱去砸，都能砸出一个城市顶级区域。

▲五象新区金融城，是未来广西自贸区、广西的金融中心

除了五象新区，南宁的其他区域是否有机会崛起？你明哥的回答是：

没有，因为政府没钱。

目前五象新区的核心区已经逐渐开发成熟，五象湖板块更是五象新区住宅价格的天花板，地价、房价均是五象新区的最高点。

如今，无论是房企还是购房者，都把目光对准了五象南。五象南也是整个南宁最具有流量的“网红”区域。

五象南的特殊区域定位

常规来说，五象南板块的专业称呼叫：南宁—东盟国际物流基地，以平乐大道为界，分为东西两个部分：

西部的综合保税区

东部的数字产业园区

▲两大区域实际上是南宁五象新区的产业聚集群，整个五象新区的高新技术产业都聚焦于五象南

这个片区又属于广西自贸区的范围内，享受着最优惠的政策。

比如企业税费的各种减免、政府支持产业的补贴（这两项对于企业的吸引力非常大），路网、商业、学校、医院的大规模开发建设。

把路网一打通，实际上这个区域距离五象湖的距离很短。

▲以绕城快速路为界，五象湖到五象南板块范围内直线距离2公里

所以看到五象南的详细规划，环线外打造一个产业新城，这个版图结构基本能够参考武汉光谷中心城未来的发展模式。

不过毕竟南宁的底子比武汉差了太多，也就相应地减配了很多东西。

▲武汉光谷中心城同样以一轴两翼的布局 （资料来源：网络）

五象南的这些产业集群，要想从纸上落地成为现实，除了要引进企业外，还需要各种人才的支持。

然而南宁的最具质量的高校片区在西乡塘，所以政府为了方便人才引进，五象南片区的管辖权是：南宁市高新区。

五象南是最适合刚需上车的区域

通常来说，刚需买房最看重哪几样东西？

地铁、学校、商业都不是刚需买房最看重的东西，刚需买房最看重的是价格！购房门槛和还贷压力才是刚需购房者最纠结和焦虑的事情。

目前五象新区购房方向有很多，比如向东的五象湖东、龙岗板块，向西的玉洞、银海板块，但是只有五象南，是属于高新区管辖的地盘。

高新区和五象新区的房子，区别就在于，赠送面积的多与少。

由于五象新区和高新区在建筑设计报建上的尺度不同，所以在赠送面积的突破上，高新区可以给到更多赠送面积。

比如金科城的赠送面积，只有在五象南可以做到。如果是五象其他区域，是绝对会被封杀的产品。

▲金科城的79㎡实得92㎡、110㎡实得131㎡、124㎡实得151㎡，算是极具性价比的产品

所以，五象南按照当前的单价和赠送面积来说，实际上性价比是整个五象新区最高的。

均价1.2~1.3万/㎡，首付门槛20+万，这对于刚需来说算是非常友好的上车价格。

而赠送面积方面远超五象其他区域，则凸显了五象南房子的性价比最高。

▲房企们也就可以放开脑洞，做各种花里胡哨的产品，比如荣和五象院子28亩的高低配，鱼骨式合院也是令人大开眼界

供应大增，刚需还有机会

很多人觉得，当前五象南的土地越拍越贵，地价上涨，房价就肯定会涨。但是实际上，从来没有哪条市场规律说过，地价涨了，房价就得涨。

谈房价，还是得回到供求关系上来看。

根据克而瑞的数据统计，截止2021年1月，五象南的住宅总供应面积达到405.8万㎡，其中取证未售的存量35万㎡，在建未售存量72万㎡，已获取地未开发存量126万㎡，整个五象南的住宅库存已经达到了233万㎡。

按照2020年五象南整体销售面积127万㎡，2015~2019年，年均去化110万㎡的去化速度计算，即使五象南在未来不增新增住宅用地，去化周期需要2年以上。

库存量大增，区域内的竞品增加，十来个楼盘挤在一起，就很像如今的一个热门词汇“内卷”。

整个区域的户型越做越小，从原来的80+㎡，一路降到现在的55㎡都有了。

▲荣和五象院子这样“不讲武德”的55㎡产品，未来将会越来越多

户型越做越小，各种首付分期的政策，实际上就很明显地告诉人们，这个片区就是靠价格吸引刚需前来买房的区域。

失去了价格优势，刚需客群会马上掉头就走，去下一家。

毕竟在这里，刚需可以选择的楼盘非常多。

▲喊涨价一次，过一阵子又用“总裁特批优惠”把房价又降回来，这样的桥段在五象南经常上演

刚需想在五象南买房的话，跟开发商的博弈，就可以非常刚：

你给不给我这个价？不给，我马上去对面交钱了，不要浪费我时间！

这么刚猛地谈价方式，只有五象南可以让刚需找回久违的，作为“顾客就是上帝”的优越感，因为房子实在太多了。

写在最后

五象南房价在目前这个阶段，是不可能普遍涨价的。（个别单盘的个别单品，依靠板楼、合院、高赠送涨价另说）

原因就是，每周，楼盘们都会推出特价房。如果是市场好的时候，房企的“总经理”、“董事长”们吃饱了撑的吗？每周都来给你签“特批房”？

房价上涨的情况是什么样的，你明哥带你回忆一下当年市场好的时候的情景：全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把门口的共享单车移走！

▲当你不再看到过完今天再涨X00元/㎡的广告，而是根本不想理你，你爱买的不买的时候，就是市场上行的时候