南宁的“光谷”,五象南是如何成为全城聚焦的“网红”区域的
阅读:5017 2021-04-01

了解广西南宁的人,都熟知南宁市的发展战略是:“整体向东,重点向南”,那基本上就锁定了东南方向,也就是现在的五象新区。


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五象新区是集全广西之力打造的新区,也是广西自贸区的所在地,所有的政策、资源的倾斜都是最高的


至今仍然有人对五象新区存在抗性。这个可以理解,如果是老南宁人,具有浓重的本土地缘情结的人,一般都会抗拒五象新区。


新区的作用就是最大限度地吸收城市外来人口,尤其是吸引高质量的人口。而南宁的五象新区毫无疑问,就是广西规格最高的新区。


如果是新南宁人,买房置业的首选请选择五象新区。


你明哥看过太多的城市新区从一片荒芜到崛起,成为城市顶尖的区域。


例如合肥的中央政务区、南京的河西新城、武汉光谷中心城、南昌红谷滩新区等,都具备几个特点:


1.政府基建设施投入大,城市面貌一年一换;

2.房价、地价经历过爆发性增长;

3.产业集群导入享受最优先级待遇;

4.政策扶持的绝对倾斜。


如果这样都还发展不起来的话,只能说明城市的基本面实在太差。这么差的基本面,也不可能有资金去建设新区。


所以,五象新区的崛起是必然的。


不过并不是因为房价上涨或者炒房,而是因为政府每年花几百亿的投资去砸出来的。


任何一个区域,只要政府肯花钱去砸,都能砸出一个城市顶级区域。


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五象新区金融城,是未来广西自贸区、广西的金融中心


除了五象新区,南宁的其他区域是否有机会崛起?你明哥的回答是:


没有,因为政府没钱。


目前五象新区的核心区已经逐渐开发成熟,五象湖板块更是五象新区住宅价格的天花板,地价、房价均是五象新区的最高点。


如今,无论是房企还是购房者,都把目光对准了五象南。五象南也是整个南宁最具有流量的“网红”区域。


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五象南的特殊区域定位


常规来说,五象南板块的专业称呼叫:南宁—东盟国际物流基地,以平乐大道为界,分为东西两个部分:


西部的综合保税区

东部的数字产业园区


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两大区域实际上是南宁五象新区的产业聚集群,整个五象新区的高新技术产业都聚焦于五象南


这个片区又属于广西自贸区的范围内,享受着最优惠的政策。


比如企业税费的各种减免、政府支持产业的补贴(这两项对于企业的吸引力非常大),路网、商业、学校、医院的大规模开发建设。


把路网一打通,实际上这个区域距离五象湖的距离很短。


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以绕城快速路为界,五象湖到五象南板块范围内直线距离2公里


所以看到五象南的详细规划,环线外打造一个产业新城,这个版图结构基本能够参考武汉光谷中心城未来的发展模式。


不过毕竟南宁的底子比武汉差了太多,也就相应地减配了很多东西。


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武汉光谷中心城同样以一轴两翼的布局 (资料来源:网络)


五象南的这些产业集群,要想从纸上落地成为现实,除了要引进企业外,还需要各种人才的支持。


然而南宁的最具质量的高校片区在西乡塘,所以政府为了方便人才引进,五象南片区的管辖权是:南宁市高新区。


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五象南是最适合刚需上车的区域


通常来说,刚需买房最看重哪几样东西?


地铁、学校、商业都不是刚需买房最看重的东西,刚需买房最看重的是价格!购房门槛和还贷压力才是刚需购房者最纠结和焦虑的事情。


目前五象新区购房方向有很多,比如向东的五象湖东、龙岗板块,向西的玉洞、银海板块,但是只有五象南,是属于高新区管辖的地盘。


高新区和五象新区的房子,区别就在于,赠送面积的多与少。


由于五象新区和高新区在建筑设计报建上的尺度不同,所以在赠送面积的突破上,高新区可以给到更多赠送面积。


比如金科城的赠送面积,只有在五象南可以做到。如果是五象其他区域,是绝对会被封杀的产品。


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金科城的79㎡实得92㎡、110㎡实得131㎡、124㎡实得151㎡,算是极具性价比的产品


所以,五象南按照当前的单价和赠送面积来说,实际上性价比是整个五象新区最高的


均价1.2~1.3万/㎡,首付门槛20+万,这对于刚需来说算是非常友好的上车价格。


而赠送面积方面远超五象其他区域,则凸显了五象南房子的性价比最高。


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房企们也就可以放开脑洞,做各种花里胡哨的产品,比如荣和五象院子28亩的高低配,鱼骨式合院也是令人大开眼界


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供应大增,刚需还有机会


很多人觉得,当前五象南的土地越拍越贵,地价上涨,房价就肯定会涨。但是实际上,从来没有哪条市场规律说过,地价涨了,房价就得涨。


谈房价,还是得回到供求关系上来看。


根据克而瑞的数据统计,截止2021年1月,五象南的住宅总供应面积达到405.8万㎡,其中取证未售的存量35万㎡,在建未售存量72万㎡,已获取地未开发存量126万㎡,整个五象南的住宅库存已经达到了233万㎡。


按照2020年五象南整体销售面积127万㎡,2015~2019年,年均去化110万㎡的去化速度计算,即使五象南在未来不增新增住宅用地,去化周期需要2年以上。


库存量大增,区域内的竞品增加,十来个楼盘挤在一起,就很像如今的一个热门词汇“内卷”。


整个区域的户型越做越小,从原来的80+㎡,一路降到现在的55㎡都有了。


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荣和五象院子这样“不讲武德”的55㎡产品,未来将会越来越多


户型越做越小,各种首付分期的政策,实际上就很明显地告诉人们,这个片区就是靠价格吸引刚需前来买房的区域。


失去了价格优势,刚需客群会马上掉头就走,去下一家。


毕竟在这里,刚需可以选择的楼盘非常多。


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喊涨价一次,过一阵子又用“总裁特批优惠”把房价又降回来,这样的桥段在五象南经常上演


刚需想在五象南买房的话,跟开发商的博弈,就可以非常刚:


你给不给我这个价?不给,我马上去对面交钱了,不要浪费我时间!


这么刚猛地谈价方式,只有五象南可以让刚需找回久违的,作为“顾客就是上帝”的优越感,因为房子实在太多了。


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写在最后


五象南房价在目前这个阶段,是不可能普遍涨价的。(个别单盘的个别单品,依靠板楼、合院、高赠送涨价另说)


原因就是,每周,楼盘们都会推出特价房。如果是市场好的时候,房企的“总经理”、“董事长”们吃饱了撑的吗?每周都来给你签“特批房”?


房价上涨的情况是什么样的,你明哥带你回忆一下当年市场好的时候的情景:全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把门口的共享单车移走!


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当你不再看到过完今天再涨X00元/㎡的广告,而是根本不想理你,你爱买的不买的时候,就是市场上行的时候


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