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“紫御江山从2014年的建面6666元/㎡,涨到如今的部分二手房建面30000+元/㎡。
6年5倍,不得不说是奇迹。
城市分层第 147篇 原创文章
5月,重庆有个楼盘的住宅,卖了16.6亿元,建面均价近2万元/㎡,卖了3栋楼,763套房子。
猜猜是哪个楼盘?
01
321,算了,不卖关子了。
它是中海国际社区。。。里面的一个组团,叫十里长江。
5月份,中海十里长江就清盘了。
一个楼盘,5月份卖了16亿多,这是什么概念?
很多开发商,一年在重庆都卖不到这么多钱。
比如,2020年,鲁能地产的商品房一共卖了16.5亿元,排名主城第38名,比十里长江的16.6亿元少一点点。
这还是商品房的销售额,里面包含了住宅、商业、写字楼公寓这些的销售情况。
而中海十里长江是单住宅就卖了16多个亿。
不吹不黑,还是很厉害。
02
看到这个16多个亿的销售数据,我就在想它凭啥卖这么好。
想了下,大概有这么几个原因:
一是因为重庆4月土拍对楼盘销售,有一定的刺激作用。
之前,中海十里长江平均每周卖1个亿左右;
重庆土拍之前的前几周,大概每周可以卖3.5亿元;
但在土拍之后的一周,卖了6个亿左右。
土拍对市场的拉动作用,可见一斑。
03
二是因为中海对市场的预判比较准确。
牛市来临,对大部分楼盘都是利好,那为什么其他楼盘没卖这么多?
跟供货节奏有关系。
这段时间为什么市场这么好?
因为开发商的供货节奏跟不上,没货卖了,供不应求啊。
我知道的好些开发商都是加班加点的盯紧工程进度,有些甚至还给工程队加班费,不然谁给你开发商加班加点的赶工。
而到了该给工程付款时,就说这些钱暂时先借给开发商,约定一个时间再付款,然后开发商拿着这笔本来该付给工程的钱,再去拍地。
这叫什么?
供应链融资。。。还是免费的
扯回来。
中海就吃紧这一波的市场红利,赶紧出货,一个月时间就卖了3栋楼,确实凶。
而现在,市场开始没之前那么火热了。
但十里长江,已经清盘了。
此后不管是洪水滔天还是艳阳高照,都与它无关。
04
第三个原因是它性价比高。
南滨路的地段,两江四岸的江景,建面2万/㎡的精装房,建面113㎡,总价220万左右。
这么高的性价比,怪不得房子要被抢光。
城市分层有个粉丝跟我讲,他们举家之力花了181万,在磁器口买了某开发商的洋房,1T4户,套内均价23000元/㎡,还是清水的。
他花这个价钱买在磁器口,是他的选择,我无意去评价别人的选择,我希望他过的好。
我想说的是:大多数人这一辈子可能都只能买一套房,有些可能一辈子都买不起房,所以买房一定要谨慎谨慎再谨慎。
我在多篇文章里也反复提到过了这个观念:
现在这时代,买对房不一定能赚大钱。
但买错房,可能一辈子就赔进去了。
继续扯回来。
中海十里长江卖的这763套房子,有507套都是建面113㎡,总价在210-230万左右。
200万出头买两江四岸,还是很有吸引力。
主力户型为建面113㎡,做的3房2卫。
没有选择做成4房,跟它的定位有很大关系的。
项目定位就是改善群体。
如果做成4房,每个房间的面积会很小,住着其实没多少舒适度。
但这个113㎡的户型,我觉得很一般,甚至还没有市面上90多平的3房的户型好。
2梯6户的设计,长达12米的进深,整个房间的采光可能会有一定问题;
房间开间分别是3.3米、3米、2.8米,而且客厅开间也才3.8米,怎么看都不像是一个建面113㎡的3房,应该有的尺度。
虽然户型一般,梯户比还是2梯6户,但还是不妨碍它卖的很好。
这也证明了一个买房理念:
强地段,可以覆盖掉一切产品劣势。
05
其实中海不是一直都是做中小户型的,它曾经也做过大户型的。
比如二郎的九龙天颂、五里店的中海天钻。
只不过,这两个项目卖的非常一般。
中海九龙天颂在土拍前一直卖的比较吃力,土拍之后,立马卖得动了,毕竟房价相对比九龙坡的那些高价地而言,它还是很有性价比的。
而中海天钻,就一言难尽了。
3梯2户的高端配置,只有建面238㎡和264㎡这两个户型。
虽然项目既占据着江北核心区地段,又占据着龙头寺公园的优质景观资源,而且它还做了创新的挑空设计,层高还是3.4米的,外立面还是纯玻璃幕墙的,这在当时是少见的高端盘,但是这都不妨碍它巨慢的销售速度。
挑空空间过小,使用率低,客户不买账;
3梯2户,面积238㎡,面积过大,而且户型功能实现度不足;
小区仅3栋楼,内部景观缺乏亮点;
……
自此之后,中海很多项目都开始走中小户型了,快速走量,保险。
听说,今年中海的销售任务是接近100个亿,现在已经完成了一半了。
走中小户型就是这好处,跑得快。
比如中海今年要开的两个新项目,就都是小面积的。
渝中卡福厂的中海渝中云璟,建面73-141㎡,百万级的精装房;
江北红旗河沟的中海寰宇时代,建面77-127㎡,跟旁边的香港置地走的完全不同的路子。
要么是市场上主力的面积段,要么是市场上主力的总价段。
反正,怎么好卖就怎么来,一切按照市场来。
这两个项目还没正式开盘,但预计应该会卖的比较好。
毕竟迎合了这个市场,那么市场也会给到它相应的反馈。
06
当初我和朋友提起中海国际社区5月份卖了16多个亿时,朋友震惊:它还有货?十几年前它就在卖了,还没卖完吗?
这也是很多人目前对它的最直观感受。
在重庆,最成功的盘就是大盘,能活到最后的也是大盘。
郭德纲说过:什么是艺术家?你活得比别人长,把别人都熬死了,你就是艺术家,你就有话语权。
当年即便中海国际社区开盘如此惨淡,后来不也撑到如今的赚钱时代嘛。
而且中海在重庆,未免有点太幸运了。
中海国际社区,这么大的楼盘,这么好的位置,200多万方的建筑体量,开发了10多年,一路见证了重庆核心区的发展;
江北嘴最好的地段,交给了中海寰宇天下和中海紫御江山。
而紫御江山从2014年的建面6666元/㎡,涨到如今的部分二手房建面30000+元/㎡。
6年,5倍。
不得不说是一个奇迹。
不知道以后还有没有这样的奇迹!
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