民营房企集体躺平,国企成拿地主力
阅读:2485 2021-10-13

被规则重塑的土拍新常态正在形成。


9月27日,广州在4个一线城市中率先完成第二轮集中供地。此次共推出的48宗地块,其中18宗土地以底价成交,25宗地遭流拍,流拍率达52.1 %,平均溢价率仅为1.52%。


23宗成功出让的土地中,16宗被中海地产、越秀地产、远洋地产等国企、央企拿下,参与土拍的民营房企只有6家,包括碧桂园、路劲地产、合汇地产、四川中盛、广东奥和等。


从近期完成出让的城市来看,土拍规则优化下一些新特征正在显现。


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第一个特征是低溢价率。在已经完成第二次土拍的城市中,青岛共推出87宗地,72宗地底价成交;济南推出的76宗地全部以底价成交;天津共推出61宗地块,31宗底价成交,9宗实现溢价,平均溢价率仅0.6%;之前热度较高的重庆第二轮集中土拍共有42宗地出让,但只有2宗土地竞拍成交,26宗挂牌成交最高溢价率0.43%。


第二个特征是流拍撤牌率上升。率先进行第二轮集中供地的福州,7宗地块临时取消出让,2宗因无人报价而流拍;天津有19宗地停牌,流拍2宗;重庆有5宗流拍,另有9宗土地提前终止出让。小城鄂州从9月15日到9月24日连续3次公告,5宗商住地块均无人报名,挂牌不成交,这其中包括鄂州最热门板块葛店1宗地块。


第三个特征是国企成为拿地主角。以厦门为例,厦门当地国企建发以成交金额101亿元排名第一,中海以62亿元排在第二,保利以50亿元排在第三;在天津的第二轮集中供地中,中铁豪揽6宗滨海新区地块成为拿地最多的企业;在福州的第二批集中土拍中,保利以17.13亿元排在拿地金额首位,福州建工以16.16亿元排在第二。


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土拍新规的影响力显而易见,低溢价率符合“稳地价”的要求,但流拍撤牌率上升却不是什么好兆头。


导致流拍撤牌率上升主要原因有两点:


土拍新政让房企利润摊薄客观上来看,下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本,但配建、自持及施工成本增加下,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限。


房企资金持续承压6月以来银行贷款额度持续吃紧,按揭放款明显放慢,房企回款压力增加,企业资金压力进一步提升。此外,今年以来,中央持续加强房地产金融审慎管理,“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力,加上二批次地块严格房企购地自有资金来源审查,房企特别是民营房企拿地意愿受到抑制。


没钱没利润,民企只能选择集体躺平,这也让资金压力较小的央企和地方国企成为第二轮拿地的主力。从目前趋势看,国企仍将在未来土拍中扮演主角。

而随着拿地门槛进一步提高,那些资金紧张的房企,出局的危险已近在眼前。


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