地产双限时代,谁在为产品想象力制造惊喜?
阅读:3309 2021-11-04

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“深藏不露是一种卓越的才能。”这句话出自17世纪法国古典作家弗朗索瓦·德·拉罗什富科的《箴言集》。
 
刚过去的这个周末,红姐就深刻地体会到了这句话的含义。
 
有位地产圈的朋友来找红姐约饭,本想着已入行地产圈13年,天天沉迷研究行业到废寝忘食,可以给他上上课,没成想自己反倒成了一名“学生”。
 
“如果是我买房,二手房的话会再等等,新房现在就要买。”这位朋友从地产中介干到地产顾问,再到自己创业,入行已超15年,对北京楼市动态及项目“门儿清”。
 
这与红姐想的有点不一样,北京新房正扎堆入市,预计到11月还有20个左右项目面世,已经形成供应高峰,为什么买新房不可以再等等,后面的不选择不是更多吗?
 

1

 
“7、8月份有的客户就说要等,可是等到今天,看到了什么?心凉了!”
 
朋友说,限地价、限房价,“双限”集中供地下形成的新盘供应,在产品层面已经没有了惊喜。
 
原因也很好理解。
 
“双限”下项目利润空间被锁定,时间就是成本,慢一点就可能亏损,且越晚开盘竞品越多,必须高周转抢跑,导致产品更加“标准化”。
 
并且,按照主管部门规范商品房销售的新要求,如今的楼盘样板间成了“工法展示现场”,也让看房客户缺少了对未来生活场景的想象而体验不佳。
 
更重要的是,在这位朋友看来,虽然北京新房正扎堆入市,但不要指望开发商因为竞争激烈而选择降价,因为已经没有降的空间。
 
现在买,可以挑选好楼层、好户型,付款周期也好谈,越往后面可选、可商量的余地越小。”朋友说。
 

2

  
前一阵子,红姐还看到一篇文章,是行业内一位前辈级营销操盘手所写,和上面这位朋友看法一样,现在的开发商已经变成“生产制造商”,产品打造没有太多发挥空间。
 
听起来,有些为行业“悲凉”的味道。但她也认为,在这样的背景下,一些地段好、产品打造用心的楼盘,只要不是“养在深闺无人识”,反而会迎来机会,受到买房人的更多关注。
 
正好红姐近日去看了一个楼盘,也深有同感。这个盘,无论从地段(四环)、配套(临地铁、大型商业)看,还是从产品自身打造看(外立面全石材),都会令看房人产生“众里寻他千百度”之感。
 

3

 
这个楼盘就是「天悦壹号·壹品墅」,由央企中粮集团旗下的地产平台大悦城控股,与北京老牌地产国企天恒置业联袂开发。
 

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天悦壹号·壹品墅实景图
 
项目位于四环南中轴,地段已经决定了项目的稀缺属性。
 
从在售楼盘来看虽然北京去年有罕见推出内城地块,如分钟寺“三兄弟”,但产品都是大平层。而壹品墅是叠拼,居四环内城别墅,出则繁华,入则宁静,别墅所带来的身份感、私属感是平层产品不具备的。
 
从新增供应来看,北京今年首批集中出让的地块,四环内0宗,四环和五环间仅有4宗,大部分位于五环之外;二批次集中供地的位置也差不多,且成交状况还不明朗。
 
而且新供应的地块,多少都带有附加条件,比如配建公租房,这也意味着四环区域基本上很难再有别墅产品上新,尤其是纯商品房性质的别墅产品。
 
地处四环,赋予了壹品墅先天位置优势;差异化的别墅业态,又让其产品稀缺性凸显。
 

4

 
四环地段赋予项目的稀缺性,还体现在配套上。
 
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天悦壹号·壹品墅区位示意图
 
从上面的区位图可以看出,「天悦壹号·壹品墅」交通便利,地铁4号线新宫站近在咫尺,今年年底地铁19号线开通后,在新宫站将实现双轨交汇。虽然改善型人群出行多为自驾,但有地铁等于多出一重便利,项目的保值增值属性也会更强。
 
从项目沿槐房西路自驾向北,可通达四环和三环,快速到达金融街商务区和丽泽商务区。遇到尾号限行不能自驾,坐地铁4号线到金融街和丽泽也很方便,还可以换乘地铁10号线、1号线等便利到达其他各大商圈。
 
自项目向南走槐房西路经南中轴路,或者走京开高速上大兴机场高速or大广高速,可便利到达大兴国际机场。坐地铁4号线到草桥换乘大兴机场线,也很方便。
 
可以看出,从交通方面而言,壹品墅具有明显的特质,很适合工作在金融街或丽泽商务区的金融从业精英,以及附近总部基地的高净值人群安家置业,国内或国际出差频繁的商务人群,尤为适合。
 
项目也拥有匹配高端生活所需的繁华配套。
 
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大悦春风里效果图
 
万达广场、荟聚购物中心、大悦春风里、花乡奥莱等高端商业聚集;国际化集小初高为一体的北京金融街润泽学校,距离项目仅约3.2公里;三甲医院天坛医院新院区距离项目仅约8公里。
 
项目地处南中轴生态居住区,周边环绕了南苑森林湿地公园、槐新公园等12大城市公园,距离南海子公园约15公里,早起晨练、晚间散步、假日休闲,生态宜居属性明显。
 

5

 
如前文两位朋友所感,集中供地时代,新入市的新盘,因为利润空间被“双限”锁定,产品想象力和发挥空间被不断阉割。而「天悦壹号·壹品墅」因为拿地相对较早,开发商更有时间、有空间用匠心打造产品。
 
国庆前夕,壹品墅新品样板间亮相,将西方美学与东方风雅相融合,被业内认为是“双限”时代下的北京别墅市场新的产品标杆和惊喜之作
 
壹品墅有上、中、下叠三种户型。独门独院设计,均有超高的实际使用面积,尽显私密大宅尺度。

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天悦壹号·壹品墅样板间
 
下叠建筑面积约340㎡,实际使用面积约1.5倍。一层前庭后院双花园,加下沉庭院,专属电梯,7.8米面宽的观景客厅与餐厅相连,舒适、气派而私密;二层双南向套房卧室,观景主卧,带男女双衣帽间,舒适静谧;地下夹层可设置书房、会客厅,地下一层双车入库设计,还可以业主需求设置影音室、健身房、红酒吧、艺术收藏等多功能空间。
 
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天悦壹号·壹品墅样板间
 
中叠也是独立电梯、入户玄关,包含三层、四层、地下夹层和地下一层,有下沉庭院,客厅面宽、卧室设计同下叠,建筑面积约255㎡,实际使用面积约1.5倍。
 

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天悦壹号·壹品墅样板间
 
上叠含五层、六层、地下二层和阁楼,公梯入户,但因为中下叠各有自己的独立电梯,因此上叠的公梯使用上也堪比私家电梯。上叠的建筑面积约222㎡,实际使用面积更大,接近翻倍。
 
虽然壹品墅是地下两层的设计,但通过大面积采光井以及下沉式庭院打造,让整个地下空间的观感堪比地上,采光通透。
 
此外,壹品墅外立面为全石材,成本高,但也使得整个建筑具有历久弥新之感,显得尊贵厚重,具备传承属性。
 

6

 
特别值得一提的是,「天悦壹号·壹品墅」是实景现房墅,所见即所得。看房时,就可以亲身感受项目品质,真切地体验到别墅生活的美好,不用像期房一样等待,随时可将梦想照进现实。
 
据了解,壹品墅总价约1800万元起,按房本面积折合单价约8万元/㎡,按实际使用面积计算不到5万元/㎡。
 
从北京集中供地的销售指导价看,北京已经进入四环房价10万+、五环8万+、六环6万+、远郊4万+的时代。对比看,壹品墅可谓超值。
 
在红姐看来,壹品墅具备四环地段的先天基因优势,产品打造上更具匠心,拥有平层产品所没有的私属感和身份感,不仅可满足改善型人群的终极置业需求,也适合高净值人群做资产配置。

据悉,天悦壹号·壹品墅将在今年清盘,这也许是北京内城别墅置业最后的机会了!


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