业绩大跌、债务高企:混改后的绿地向何处去?
阅读:1825 2020-08-26

640.webp.jpg

2020年上半年,绿地集团房地产业务合同销售额及合同销售面积 ,分别同比下降20.7%、30.66%,业绩下滑剧烈。同时,现金短债比仅为0.66,面临极大的短期偿债压力。

作者| 汪瑞杰   编辑|乐燕红


绿地集团的年中报,看上去并不太理想


中报显示,2020年上半年绿地集团共实现营业收入2098亿元,同比增加4%,其中:房地产业实现营业收入966亿元,同比增长7.2%;基建产业实现营业收入906亿元,同比减少16%。


上半年,绿地集团房地产业务实现合同销售金额 1330 亿元,同比下降20.7%;实现合同销售面积 1031 万平方米,同比下降30.66%。


这一业绩在第二梯队房企中,可以说下滑非常剧烈。融创、中海等第二梯队房企,业绩基本小幅度增长或降幅不大,唯一较大的保利跌幅也就10%左右。


“绿地的营销策略上存在需要反思的地方,看后续能不能坚决的以价换量。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

640.webp (1).jpg

摆在绿地教父张玉良面前的,是此前从未有过的业绩跌幅。而这只是他面对的其中一个难题。绿地集团长期低迷的市值,和更加严峻的债务压力,已经成为管理者的当务之急。



01


房地产业绩持续下行,产品结构拖累业绩表现


“做政府所想,为市场所需”是绿地的口号。依靠国资背景,走贴近政府的道路,让绿地能够通过与政府合作的方式,拿到大量低价土地。

中报显示,上半年绿地累计获取项目 59 个,权益土地面积574万平方米,权益计容建筑面积1247万平方米,权益土地款366亿元,新增项目的平均楼面价2935元/平方米。

相比之下,同为第二梯队房企的龙湖和保利,拿地的楼面价分别为5737元和5802元。绿地贴近政府的路线赢得了土地成本优势,却也带来另一个负担:商办。

与政府的土地合作项目,往往包含住宅、商业、办公等多个业态。绿地能够依靠住宅开发快速销售回笼资金,但是商业、办公的销售却遇到了比较大的阻力。

2020 年上半年,公司房地产主业合同销售金额中,住宅占比70%,商办占比30%;合同销售面积中,住宅占比81%,商办占比 19%。这一占比明显高于其他龙头房企。

640.webp (2).jpg

商办的销售去化一直是一个老大难问题。国家统计局数据显示,2019年,全国办公楼销售额下降15.1%,销售面积下降14.7%;商业营业用房销售额下降16.5%,销售面积下降15.0%。

中报显示,绿地的商办销售额同比下降了33.56%,跌幅超过三分之一。随着疫情冲击的影响逐渐扩大,写字楼和商业地产的投资热情也在下降。

卢文曦认为,商办属于纯投资的产品,经济不好的环境下企业会缩减开支,租用而不是购买写字楼。

戴德梁行《2020中国商业地产投资意向报告》中表示,受访的商业地产投资者中,超 60%认为写字楼、零售 ( 购物中心和商业街 ) 和酒店的投资规模将下降。投资者重点关注城市高度集中,除了北上广深杭成,其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内。

绿地的货值结构中,有相当一部分位于非核心城市,上半年新拓土储仅半数位于一二线。不好卖的商办加上销售遇冷的三四线,绿地下半年业绩表现蒙上了一层阴影。


02



现金流大幅下降,债务压力高企



2020年上半年,绿地将工作重点放在回款上。绿地控股实现回款1257亿元,回款率达到95%,同比上升近15个百分点。

狠抓回款背后,是绿地集团极为紧张的现金流。

中报显示,绿地集团账面现金872亿,然而短期债务317亿,一年内到期的非流动负债879亿,其他流动负债100亿,现金短债比仅为0.66。这意味着绿地面临极大的短期偿债压力。

“上不去的股价,下不来的负债”是业内对绿地的评价。中报显示,绿地有息负债总额超2400亿,相比2019年末增加16%,净负债率高达113%。

640.png

数据来源:企业财报
极为紧张的现金流,让绿地无暇通过招拍挂方式获取土地,更加依赖与政府的合作项目。在绿地的大本营上海,近年土拍市场极少看到绿地的身影。

负债突破万亿,绿地还得处理好积压的库存和持续投入、并不挣钱的多元化业务。


03



低毛利率的多元化


绿地的主营业主是房地产和基建,同时还有商品销售相关业务。房地产业的营收占比不到总营收的50%,但是却贡献了大部分利润。

年中报显示,房地产业务毛利率达到25.77%,而大基建板块业务仅有4.84%毛利率,商品销售业务的毛利率也仅为5.02%,对利润的贡献寥寥无几。
640.webp (3).jpg
数据来源:企业财报
业内人士表示,大基建体量大、业务多,毛利低一点尚且可以用量取胜。更重要的原因是,大基建业务成为绿地经营政商关系的重要切入口。

“大基建多少和地方政府有接触,可以形成良好的关系,以后的项目合作也方便。”上述业内人士称。

腾讯房产了解到,绿地与政府的合作项目,往往会连带承担项目周边的部分基建工作。这也是地方政府乐于与绿地合作的原因之一。

贴近政府的路线,让绿地获得了此前的高速发展。但一模式也成为绿地发展过程中的包袱,如何解决债务危机,走上新的发展道路,摆在张玉良面前的问题依然严峻。



推荐阅读  
绿地集团在加拿大多伦多市中心核心区域开发的绿地君峯公寓项目在2020年底按计划实现全面竣工交付及入住。2021年1月,随着小业主产权交割的陆续展开,该项目住宅部分预计实现回款人民币22.3亿元。
2021-01-13绿地集团 住宅地产 绿地  阅读:1887
2013年8月27日,绿地集团借壳盛高置地在香港上市,同时改名绿地香港,此举轰动资本市场。
2020-12-20地产大爆炸 土地市场 绿地  阅读:1498
12月11日,人民日报发布《“社区团购”争议背后,是对互联网巨头科技创新的更多期待》一文。 其中“别只惦记着几捆白菜、几斤水果的流量”等等金句,刷爆网络。
2020-12-16房地产观察家 万科 碧桂园 保利  阅读:956
看一眼绿地在这条新赛道的成效,你已经能发现了显著的改变和提高。这也源于绿地对中国新时期经济转型上的及时探索,而自身充盈的多元化产业内核元素,更有助于绿地及早完成转型期的脉络铺就。
2020-11-27地产铿锵说 绿地  阅读:1056
绿地尚湾展示中心,位于宁波杭州湾南部新城核心区域,尽占各大发展圈利好聚合新生,绿地技术团队在项目大区设计与示范区打造上均投入大量心血,力求达到产品定位与项目定位的双重升级——
2020-11-12绿地集团 商业地产 绿地  阅读:1837


评论


请 [登录] 后评论