01

跑马圈地的优势

社区团购的生意模式，天生就是为房企物业准备的。

我们先来看传统“卖菜生意”，据官方数据统计，2019年，我国农副产品批发市场规模为5.68万亿。

什么叫批发市场规模？实际上，农副产品从田间地头到消费者手里，起码要经历一、二、三级批发商的过手。

注意，所谓的一、二、三级批发商是不包括农民伯伯和卖菜大叔的，也就是说，传统“卖菜生意”可能的传导路径是这样的：

那么问题来了，为什么养那么多中间商？实际上，上面红框里的“中间商”解决了仓储、物流、冷链、调配等等一系列问题。

没有了这些角色，如果你想吃猪肉，恐怕得亲自跑去养殖场，抱着猪啃。

所以，今天还在说“没有中间商赚差价”的，不是蠢就是坏。

还记得有人曾经说“寻找六个千亿业务，再造一个万科”吗？

上面红框里的体量，是几乎九个半万科。

那么话说回来，这些中间商不可或缺，但并不是不可替代，所以2016年前后，以互联网企业为主的各路资本都在尝试“挖墙脚”。

史称“第一次生鲜电商补贴大战”。但结果并不理想，互联网巨头发起的价格大战，还是败给了线下门店，也就是零售商（永辉、大润发、普通小贩）。

那么如今被官媒点名“批评”的第二次生鲜电商补贴大战，实际上就是互联网巨头们吸取教训后的重返战场。

他们，变得更“致命”了。

简单来说，如下图所示，在2016年的第一次补贴大战中，各路资本以为只要替代掉红框中的内容就能顺利绕开零售商，用线上方式对接消费者。

实际上，当时线下触点对消费者的影响力，被低估了。而且关键的关键，生鲜产品的相当一部分消费者并不习惯线上消费。一部分规模上的零售商，通过整合供应链也可以打出相当的折扣。

所以，死局。

当年冲在最前的排头兵“盒马鲜生”留下一句“补足线下短板”，资本纷纷撤退。

那么现在的“第二次补贴大战”，实际就是上图黑框中的内容，说白了确实没什么创新，只是各路资本，也开始布局线下。

用烧钱的手段，挤占了传统零售商的生存空间。

单从生意模式上来讲，社区团购的关键，一手是整合供应链，另一手是对接消费者，本质上是一种效率上的优化。

为了达成优化，并从中牟利，需要两个基本条件：一面需要资本的有力支撑（整合），另一面则需要无限贴近消费者（对接）。

那么如之前所说，实际上从“第一次补贴大战”开始，就有万科、保利、绿地、碧桂园等等入局搅和。

从基本条件来看，房地产资本的雄厚程度自然不用多说，有话讲：和房地产商比赛烧钱，基本等于自焚。

另外，贴近消费者方面，房企旗下的自有物业板块，简直是出生在了罗马，几乎再没有离业主如此之近的“服务人员”了。

甚至，我们翻开任何一家已经上市的物业公司的年报，其中业主增值服务的占比多少，几乎就是衡量物管企业钱途是否广大的“硬指标”。

据21世纪经济报道，目前来看，物管行业总营收的78.08%，来自基础物业服务，也就是收物业费。

“增值服务”贡献的总营收占比是21.92%，但就是这21.92%却创造了108.16亿的利润总值，占总净利润的36%。

四分之一不到的营收，却创造了超过三分之一的利润，好买卖，高下立判。

以上天时地利人和，按说“社区团购”应该是房企物业的主力探索方向。

而诡异的是，各家房企物业嘴上都说有，但实际产品，差了互联网同类产品，整整一个时代。

下面我们采取不点名举例，大家体会精神就好。

02

二巨头的各自觉悟

互联网的向下兼容，房地产的朝天“唱戏”。

首先我们来看，下面这张截屏，来自某房企拆分的，已经上市的物业板块，在新闻稿中我们得知，此APP是其从2016年开始，主力经营的“社区团购”平台。

其社区专享页面：

以上，笔者选取的社区位于一线城市，为避嫌所以隐去了项目信息，意非点名指摘。

大家可以看到，页面上共有水果、蔬菜、百货、日化等等10个标签，但无论怎样点击，其实可供挑选的商品，只有9款白酒与一款水果。

选择该物业公司所辖全国其他小区，要么页面空空如也，要么卷筒卫生纸牙刷充数。

很难想象，这就是该上市物业公司所谓的“线上创新，社区团购”。这就是该上市物业公司为其百万业主提供的“增值服务”。

好，那么我们来看，同类型互联网资本操盘的“社区团购APP”：

以上，两者一对比，房企物业推出的APP不论实在界面、品类、折扣方面，更像是上一个十年的产品。

是什么造成这样的差距？底层逻辑。

从目前看看，互联网与房地产的底层逻辑基本背对而行，说具体点，贯穿房地产行业上下游的生意核心是“重资产”。

举例来讲，房地产企业的命脉是土储，物管企业的命脉是在管面积，就连相对较“轻”的中介行业，上市的筹码也是遍布大街小巷的门店。

而互联网企业的命脉，是用户、是数据、是概念，相对较轻的生意逻辑，实际使得互联网企业更有动力将自身打造成“基础设施”，以换取安全感。

微信、支付宝等等国民应用的不断延伸动作，就是写照。

而房地产企业，兜里沉甸甸的都是东西，何必“疲于奔命”。这同样也造成了，目前房地产行业中普遍不太接受互联网式的“先烧钱，后赚钱”挣钱模式。

看得见，摸得着，才最好。

那么说回物管行业，作为房地产行业下游的一环，物管行业，从幕后走上台前的顶层设计是“融资”。

各种先进的技术应用与概念渗透，当然不全是为了提升服务质量，更多的功能，还是在资本面前搭台唱戏。

以上总结来讲，房地产行业重资产的经营逻辑，使得本应成为“基础设施”的物业板块，都在忙着窜上“云端”。

不过可喜的是，一圈调研下来，万科与碧桂园旗下各自物业板块，所经营的“社区团购”已经有模有样了。

最后，回到开头，“社区团购”的意外爆火，实际上从侧面证明这是一个已经被跑通的业务模式。

那么，各大物管平台是否应该换个姿势，躬身入局了呢？