上坤地产成功登陆港交所：“好产品”牵引“好企业” ARCHINA 资讯

上坤地产成功登陆港交所：“好产品”牵引“好企业”

阅读:3339 2020-11-18

导读

秉持“产品适度领先，效率优先”的上坤之路值得期待。

◎ 作者/沈晓玲、汪维文

11月17日，上坤地产正式于港交所挂牌上市，业绩稳健增长，毛利率领先行业平均，债务水平明显优化，成功登陆资本市场开启上坤下一个5年规划。回望企业的11年成长之路，产品打造始终贯穿其中，牵引企业方向。

业绩稳步提升，增速超百强平均，土储可满足2-3年左右发展需求。根据CRIC《2020年1-10月中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2020年1-10月上坤实现全口径销售金额224.3亿元，同比上升16%，领先于百强房企平均9%的增长率,排名由2019年的91名升至88名，进一步稳固自己的百强地位。土储方面，截止至2020年7月底，上坤拥有总土储建面413万平方米，按照企业目前的去化节奏，可以满足企业2-3年左右发展需求。

毛利率领先行业平均水平，现金覆盖短债无忧，净负债率优化至73.8%。2018、2019年上坤营收连续提升，20年前4月在疫情影响下，收入仍与去年同期持平。毛利率方面，2018年上坤毛利率高达51.5%，进入2019年后回落至40.8%，2020年1-4月企业的毛利率再度回升至51.6%，盈利能力领先行业平均水平。截止至20年4月底，上坤共持有现金及等价物34.33亿元，现金短债比1.4，短期内无偿债压力，长短债比优化至1.24。净负债率下降至73.8%，财务状况稳健，并且成功上市后还可进一步优化。

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上坤的成功离不开产品的打造，纵观企业的发展历程，产品成长引领企业发展的路径跃然纸上：

5年深耕上海，沉淀打磨产品，樾山大获成功，凭四季系走出上海。2011年上坤打造第一个住宅项目上坤公园，之后陆续推出了上坤乐城和首个绿色科技精工住宅——上坤红树湾，2015年开发低密度大盘上海樾山项目，5年时间“深耕上海、夯实基础”。2016年上海樾山项目首度入市即获热销，根据CRIC数据，项目入市首年为企业贡献了33.06亿元的销售。樾山项目印证了上坤产品打磨的成果，成功立足上海市场也给了企业全国化拓展的底气。但是樾山/半岛系是依托自然资源为核心打造的低密度洋房、别墅类的改善型产品，并不具有普适性。于是在2016年上坤在首入江苏苏州时推出了旗下以四季景观为主题，针对刚需刚改家庭的四季系产品，正式开启企业全国化之路。由于市场接受度高，四季系也逐渐成长为企业布局最多的产品系，根据企业招股书，截止至20年7月31日，上坤已在全国9个城市布局了13个四季系项目。

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定位高端的云系、S系相继推出，业绩高速增长，覆盖全面客群的四大核心产品系也已成型。2018年，上坤的第三大产品系，面向城市中产改善家庭打造的云系产品苏州云栖麓正式推出，企业产品系链条进一步完善。三大产品系的推出使上坤可以满足市场上绝大多数客群的购房需求，随着全国化项目持续落地，企业的业绩也有了质的飞跃。2018年上坤实现了销售业绩超过三倍的同比增长，排名从2017年的189名跃升至2018年的96名，成功进军百强。在2019年，上坤又在武汉布局了位于城市核心地段，针对顶尖客户打造的最高端产品系S系项目武汉博译上坤云峯。至此上坤四大核心产品系的布局蓝图全面实现，企业完成了从刚需刚改到高端购房客群的全面覆盖，各省市标杆项目的落地也让上坤的全国化之路更加坚实。

洞察消费者需求，立足客户角度，给社区赋能是企业保持领先的关键：

提出“成长社区”主张，从成长、美学、智慧、生态、人文的维度满足客户需求。基于不同客户的年龄层、购买力情况和对功能、居住空间、生活场景的需求，上坤打造了四季系、樾山系/半岛系、云系、S系四大产品系。但有一点核心贯穿其中，那就是上坤以客户需求为核心提出的“成长社区”主张。从项目品质的提升，智能化体系的引入，生态环境的保护，居住体验的优化和人文环境的打造来入手，践行企业“为宜居而来”的核心理念。

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跨界合作尝试，为生活赋能，提升社区服务。上坤另一大创新在于除了致力于客户的安全、舒适、方便、绿色、便捷的生活体验之外，还与一些知名品牌商的跨界合作，通过场景化营造来为生活赋能：与上海的著名图书品牌大隐书局，在苏州云栖时光项目中打造社区图书馆；携手变奏区打造上坤美育品牌，上坤·上美；携手全球第二大咖啡贸易集团JDE咖啡打造社区猫咖；与真田食堂共同打造云栖麓[深夜食堂]。随着“生活方式热”走进大众视野，购房者对于人居需求也从“仅仅关注房子”转向了“满足生活方式”，充分了解购房者的需求，为生活赋能，提升社区服务，帮助上坤打造出叫好又叫座的产品。

自建智慧社区管理平台，全面实现智能化升级。在不断发展实践中，上坤研发构建了一套自身的科技住宅体系，让客户可以根据自身需求、生活习惯等选择及加装人性化且更具个性化的智慧家居产品，为居住者提供更加人性化的服务。除此之外，上坤还在硬件设备、APP与云端传输方面，采用全链路加密机制，有效避免信息传输过程被窃取、篡改的情况，充分保障客户隐私和数据安全。在企业高端产品线云系上，上坤还配备了涵盖100种智慧应用场景，覆盖安防、环境调节、家居控制等多项功能的智能APP的小K管家，让业主在手机上即可一键操控。

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结合公开数据来看，目前上坤销售业绩增速领先百强平均，财务状况稳健，盈利能力突出，成功登陆资本市场将开启企业第三个五年规划的新篇章。而企业取得今天的成果与其立足产品的底层战略息息相关，在行业视角向产品本身回归，客户对产品品质关注度持续提升的大环境之下，秉持“产品适度领先，效率优先”的上坤之路值得期待。

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