一年只卖3次地!有多少地产人会崩溃?
阅读:1844 2021-02-26

最近两天,“22城土地‘两集中’(集中发布出让公告、集中组织出让活动)”的消息持续发酵。虽然截至目前国家层面还没有就此正式发文,但从天津、郑州、济南、青岛等地自然资源和规划局发布的公告看,新一轮的土地市场调控已经在路上!


这个政策,会对房地产行业造成什么影响,自己所在的房企会不会受到冲击……很多人对此担心不已。昨天,资本市场已经给出了答案——地产股集体大涨,地产板块的涨幅位列所有行业第一!

 

多年来,明源君已经不厌其烦地讲了无数遍:任何调控,都不是为了把房地产行业一棍子打死,而是为了促进其平稳健康发展。当然,往细里看,“两集中”对房地产市场和房企的影响是深远的: 

 公司层面,对大房企,特别是大型国央企有利,因为他们土储丰厚,融资成本低,行业集中度会进一步提升;中小房企的生存空间进一步被压缩,只能去下沉市场玩。

❷ 人层面,营销、投资等岗位的压力将急剧增大,投资岗会走向中台化,岗位大概率会减少,加班会更多,压力会更大,变动会更频繁。

 

640.png

大房企的钻石时代

黑马彻底成为历史

 

2017年11月5日,孙宏斌在“新时代•新未来高峰论坛”上发表演讲,对万科提出“房地产已进入白银时代”的说法嗤之以鼻:

 

我说这是钻石时代,谁的钻石时代呢?大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了,这个时代就结束了。

 

鲁迅先生说“人类的悲欢并不相通”,房企其实也一样,白银时代和钻石时代的说法都没有错,只不过,钻石是像融创这样的大房企的,白银时代说的是整个行业,特别是中小房企。

 

如果“两集中”供地政策确定,那么就形成了长效机制三大利器,即“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”,但无论是“三道红线”、“房贷集中度”,乃至更早的其他政策,每一次调控,都是一次大洗牌。并且,从大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,进化到了大鱼吃大鱼的阶段。

 

这次也不会例外。昨天,规模房企的股价涨幅位居前列,就是最好的风向标。

 

事实上,“住宅用地分类调控”早已有之,比如,2019年4月17日,自然资源部下发通知,制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标:

消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。


640 (1).png


核心目的是保持住宅用地供应稳定、引导市场预期。这次政策是进一步细化,强调“集中”和“科学”。

 

土地招拍挂制度是地价上涨的助推剂,依赖土地财政的地方政府,有着将土地出让金最大化的冲动,高频次的土拍,可以极大地调动市场和参拍房企的情绪。

 

从目前来看,虽然22个城市同步供地不可能,因为根据公告,天津集中于3、6、9月发布公告,而济南则是5月上旬、8月下旬、10月下旬,但相比之前,依然大有改观。

 

降低土拍频次,集中发布出让公告、集中组织出让,可以一定程度上降低市场冲动,缓解热点城市房价上涨的压力。

 

这也是地产股——特别是龙头股,昨天集体大涨的缘故:地产股的估值长期偏低,是因为土地是房企最重要的生产资料,而这被有“土地出让金最大化”的地方政府牢牢控制。

 

如果“两集中”新规落地,一方面土拍“零售改批发”,一二线城市土地溢价率有望下降(相比高频次拍卖),从而改善房企的毛利率;另一方面,新规会加速行业集中度提升。这些,都利好规模房企!

 

一是规模房企的融资成本更低,亿翰智库发布的2019年房企融资成本TOP30显示,30家房企平均融资成本超6%,但最低的只有最高的一半。最低的前10名,绝大部分是国央企(如下图)。

 

640 (2).png

集中供地模式下,需同时缴纳多宗土地保证金,以及后续出让金,为了增加摘牌的概率,开发商将抱团取暖,合资公司增多,中国重点城市迎来“房地产寡头时代”。黑马则将从市场上绝迹。

 

二是规模房企在一二线城市的土储量普遍很高,比如,截至2020年3月26日,融创的确权土地储备总货值达到3.07万亿元,其中超82%位于一二线城市;龙湖早在2019年,一二线城市销售占比就达到了90%;连“三四线之王”碧桂园,也早在2015年就已经开始有意识地逐步加大一二线及周边城市的布局力度,近两年,新增土储,一二线占比接近50%。


640 (3).png

中小房企

要么下沉

要么与大房企一起玩

 

昨天,明源君所在的各个群里都在讨论“两集中”,有几位老总感慨:中小房企,越来越难了!因为他们都在中小房企任职。

 

过去,土地出让比较高频,总能找到一些间隙,从大房企手里抢到几块地。但集中供地之后,纳入新规的城市,每年的只拍卖3次,中小房企拿地的容错率进一步降低。

 

这种情况下,中小房企要么拿不到地,要么拿到了,但是溢价率比较高。本来中小房企的融资成本就比大房企高出一大截,操盘能力也弱不少,如果地价还比别人高,亏损的风险会大大增加。

 

怎么办?

 

一是避开这22个城市。

 

中国的二线城市有30个,除掉目前网传的纳入新规的18个,还剩下12个。此外,这些一二线城市周边也还有大量的三四线城市值得布局。

 

比如,在三四线,领地采取深耕的发展策略。目前,领地在四川的绵阳、乐山、眉山、雅安、攀枝花、西昌,市占率都是第一。

 

另外,城市也在动态发展变化。有些城市原本距离比较近,但交通不便,高速、高铁通车之后,联系紧密,也可以看成一个城市。比如德阳和绵阳,乐山和眉山的,泸州和宜宾等,类似像这种城市,单个城市拿出来一年到不了200亿的规模,但是,两个城市凑在一起就超过了200亿,仍然存在不小的需求。

 

二是和大房企一起玩。

 

最近一轮牛市,遇到大行情,加上融资环境宽松,不少房企通过高杠杆、快周转、以及小股操盘的方式,迅速做大规模,3-5年规模膨胀10倍,排名上升五六十名,成为一匹黑马……

 

一些中小房企也有一个黑马梦,18年四季度,三四线城市告别火热之后,仍有不少中小房企的老板试图复制高速增长的神话,但“三道红线”彻底将这一希望击碎,“两集中”更是再补一刀。

 

做大逆袭无望,自己单独做艰难,不如跟着大佬一起玩。比如,今年初,彰泰控股就将65%卖给了旭辉集团。2021年,类似的并购事件还将继续上演。

 

跟大房企成立平台公司,共同开发项目,融资成本、操盘能力,“两集中”新规落地后,也不怕拿不到地或者拿到高价地。这类成功的案例不止一个,去年,有的平台公司单独都能够进百强了!

 

640.webp.jpg

地产人的压力都将增大

投资和营销口首当其冲

 

小林是G企的员工,春节过后他高高兴兴的去上班,没想到等待他的却是被裁的通知。有小林这样遭遇的地产人不在少数,今年春节刚过就有多家房企传出裁员的消息,这些都是过去一系列调控,特别是三道红线的结果。

 

若“两集中”的宅地出让新规全面落地,带来的影响也一点都不会小,首当其冲的就是投拓和营销岗的地产人,加班强度和被优化风险都会继续增大。

 

集中供地之后,需要在短时间内快速筛查出标的,如果部分城市的土拍过热,政府很可能会要求房企只能参拍同一批次推出地块的其中一块,类似红盘的摇号制度。

 

这十分考验房企的研判能力,前期工作需要更加既全面又精准对位。

 

过去拿地,有的是采用人海战术,比如中梁,2019年上半年跟踪了1万多宗地块,初判通过的3000多块,可研通过的1000多块,报名参加拍卖的只有500多块,最终拿下的仅70块,占比不到1%,是名副其实的百里挑一。即便有标准模板,这种投拓的强度也是十分惊人的!

 

640 (4).png

还有些房企采取的是精英小团队作战。今后想要达到过去的效果,估计24小时不睡觉也很难做到,因为过去每个月都有项目跟进,“两集”新规落地之后,投资部门工作量的周期变动将变得极大,要么闲死,要么累死。

 

为了避免这种情况发生,大房企可能会将投资岗位实行区域中台化管理,部分基础的工作外包出去。这意味着基础性的岗位会缩减。在干的,工作的强度会进一步增大。

 

谈及此,一TOP50房企的投资总半开玩笑半认真地说:如果细则苛刻的话,我们很多做投资的都得转型。

 

与此同时,土地供应端“两集中”之后,必将造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘),大量项目同期入市,可以降低新房市场的热度,但对房企来说,竞争的激烈程度会大大增加,至于存量楼盘,更需在供应洪峰冲击到来之前加快销售。

 

过去两年,营销就很不好干,营销总走马观花。三道红线后销售和回款是各房企的重中之重,难上加难,本以为已经难到头了,没想到还有“两集中”的重锤。光靠加班加点,肯定是解决不了的。

 

去年底,明源君与几家千亿房企分管营销的副总裁或集团营销总交流,问:你们有没有被中介渠道绑架?他们的答案惊人的一致:说没有,那肯定是骗人,无非是被绑架程度的区别。

 

这一点,从数据上也可以看出来,2019年新房的渠道交易额只有2万亿左右,去年达到了4万亿。

 

“两集中”之后,“快”将成为营销的主流策略,会进一步放大渠道交易额,今年很可能会达到6万亿!率先在租售业务上发力的房企,会没那么被动。万物云CEO朱保全就在朋友圈表示:朴邻增长最快的是新房业务。

 

传统营销获客的途径已走入绝境,大量营销岗的人,恐怕得另谋出路。

 

当然,除了这两个专业口,其他岗位也不会轻松,拿到地之后,为了尽快供货创造业绩和回款,周转速度与运营效率需要更快,所有人都要像上了发条一样工作。要么出众,要么出局。当然,能留下的精英,所得必然水涨船高。


推荐阅读  
中国海南日月湾,著名的冲浪胜地。
2021-04-17界面新闻 融创 土地市场  阅读:972
4月13日至14日,集团公司党委副书记、总经理裴宏伟参加海南自贸港重点项目集中签约活动,并实地调研集团三亚重点项目。集团公司副总经理吴继华,以及相关单位和部门负责人参加调研。
2021-04-17北京城建集团 土地市场 北京城建  阅读:1357
偏好““行业洞见和自我反思”的万科,30多年来,一直在“前瞻输出”中国地产行业正在发生的“变化”和“下一步趋势”!
2021-04-13地产总裁参考 土地市场 万科  阅读:995
拨开时空的经纬,杭州亦有诸多板块,在城市恢弘发展中,如星状之花,光芒共耀。临平,便是其一。
2021-04-08西房集团 土地市场 西房  阅读:811
市场的热度之高,逼出了另一双无形之手。
2021-04-08东莞房姐 土地市场 中海  阅读:1742


评论


请 [登录] 后评论

资讯概况