2018年正值行业高歌猛进之时，万科高喊“活下去”，要求所有业务行为都要“收敛聚焦”，并做出放缓投资节奏、降负债、促回款等一系列举措。

随着“三道红线”出台，各地调控政策趋紧，主流房企纷纷降负债、控风险，销售增速放缓。万科却反其道而行之，开启扩张之路。

万科的组织管理格局一直是“精总部，强区域”，总部负责统筹协调，区域负责一线作战。最近出于业绩提升的需要，万科开始为各区域“招兵买马”。

（一）开启“猎头行动”，区域越来越强

近期，万科成立了“猎头行动”工作小组，主要负责获取各单位领军人才。万科南方区域已开始行动，从中海挖了数位中层领导，包括万科南方区域营销总、广州城市副总、海南城市副总等。

而此次的“猎头行动”，反映出万科希望激发中层管理队伍的活力，以提升各区域的业绩。

此外，万科2019年底的营销人员达到5589人，比上年同期增长390%。这也反映出万科企图在销售端发力，带动业绩增长。

万科曾在2000年针对中海的优秀人才制定了名为“海盗行动”的挖人计划。在三年的时间内，吸引近50位中海骨干加入万科，极大提升了工程质量和成本管控能力。

海盗行动最大的成果就是吸引中海深圳公司总经理刘爱明加入。

刘爱明加入万科担任集团副总经理后，首先将当时连年亏损的天津公司扭亏为盈；接着发起全面提升工程管理能力的“磐石行动”，帮助万科建立了强有力的质量文化；后来先后负责上海公司、上海区域，带领上海区域突破300亿大关，为万科的发展立下汗马功劳。

（二）年底销售发力，单月业绩过千亿

2020年12月，万科销售额达到1015亿元，同比增长77%。

注：销售额未特殊注明皆为全口径销售额，以下皆同。

2021年万科销售延续上年的良好趋势。2021年1月销售额702亿元，位居行业第一位，同比增长30%。2月销售额443亿元，同比增长 61%。

万科1-2月累计销售额过千亿，仅次于碧桂园，比排名第三的恒大高出244亿元。

自2016年以来，万科已连续4年稳居销售规模排行榜第二位，但2020年排名下滑至第三位。即便强调稳健经营，眼看行业龙头地位即将不保，万科也不得加快发展的步伐。

（一）销售增速放缓，被恒大超越

2019年万科销售略显乏力，取得合同销售额6308亿元，增速仅3.9%，不及碧桂园和恒大分别5.9%和9.0%的增速。

2020年，万科销售额跨过7000亿大关，增速达11%。但由于恒大销售增速高达20%，尽管万科在12月单月冲下过亿的业绩，最终还是无力回天，被恒大以略微的优势超越。

万科2019年经营性现金流量净额457亿元，实现连续11年为正数。

从2017-2019年的情况看，万科的经营性现金流量净额均高于排名第一的碧桂园。恒大虽然2018年的经营性现金流量净额最高，但年度波动性较大，2017年和2019年均为负数。由此可见，万科的现金流量最为充沛且稳定。

此外，万科销售商品提供劳务收到的现金呈逐年增长趋势，回款稳定。

万科现金短债比高于1.0的监管要求，货币资金余额远高于短期有息负债余额。

万科净负债率一直处于行业较低位。2020年上半年下降至29.7%，接近央企中海28%的水平。

万科剔除预收款后的资产负债率低于碧桂园和恒大，且呈下降趋势。虽然目前未达到“三道红线”监管要求，但由于经营节奏正常，随着项目竣工确认收入后增厚公司净资产，预计2021年底万科剔除预收款后的资产负债率可降至70%以内。

2020年“土地集中供应”新政的出台，意味着现金流管控能力和融资能力较强的房企在投资拿地上更具优势。万科手握大量现金，杠杆水平低，可实现逆周期或全周期拿地。

三、 扩张策略：逆势拿地，推行OKR

（一）加大投资力度，逆周期拿地

万科作为地产龙头房企，2018年像“敲钟人”一样喊出“活下去”的口号；2019年提出用三年时间“巩固提升基本盘”；2020年提出“管理红利时代元年”即将到来。“管理红利时代”将是一场席卷全行业的洗礼和考验，如何向管理要红利决定着一家房企未来的竞争力与生命力。显然，万科已经准备好了！