山腰上的碧桂园
阅读:3387 2021-03-30

因自媒工作原因,老潘每年飞行大概80到100次,所以每次出发和归来的深圳机场,几乎成了我的“第二故乡”。在这种频繁往返中,深圳机场一家特色川渝面馆的头部品牌 “遇见小面”,成了我解决温饱与美食的首选。


遇见小面,店不太大,但生意火爆,它位置很好,离深圳机场出口不到100米,招牌是红豌豌杂面,味道好,单品10元到35元左右,生意一整天都好得不得了,翻台率很高,客户都是机场往返商务人士为主,老潘也吃了3年。


就在3月,一个新闻吸引了老潘的注意力——碧桂园创投开始领投这家“遇见小面”全国川渝面馆头部品牌,领投后遇见小面的融资额“近亿元”!


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一碗重庆小面的商业故事


据悉,本轮融资将用于后期遇见小面的品牌建设、数字化建设、门店拓展、供应链建设。其中,门店拓展是未来发展的重点,计划三年内门店数量增长至1000间。


嘿嘿,有趣,老潘不由的深入了解一下更多的背景,结果瞬间被惊到了。


其一,不可小觑的百亿投资额。


碧桂园集团每年现金留存颇多,成立的碧桂园创投就负责集团除地产之外的股权投资业务,在“地产上下游产业链、现代科技、大健康、大消费”等多个领域股权投资,以“产业赋能、价值共创”为战略使命,2019年成立,到2020年1年多时间投资额就达到近百亿。


其二,高达80%的项目综合收益率。


房地产限价和竞争加剧后,房企利润率每年都在下降,净利率早已进入个位数,很多项目利润率甚至不到5%……这也整体导致很多破1000亿房企,净利也就几十亿,大多是“千亿房企,百亿市值,几十亿净利”的格局。


但碧桂园创投,假设按照50亿投入资金算,80%收益率就有40亿利润。对比很多房企20年、30年才做到1000亿规模,几十亿利润,碧桂园创投成立1年多就几十亿利润。


差距之外也让我们看到一家大型企业当主业利润率走低时,创投板块只要选准标的,收益也不可小觑。


其三,高收益只是一方面,更让老潘惊诧的是碧桂园的另一步“战略协同”大棋。


未来,遇见小面将不排除与碧桂园旗下千玺机器人集团展开合作。


遇见小面方表示:“千玺机器人集团在餐饮机器人领域处于领先水平,专利多达400余项,此次合作将探索简快餐面食领域“智能化提速”,为传统餐饮插上高科技赋能的翅膀。”


当然老潘也在猜想,碧桂园还有一驾马车,即现代农业,未来各种小麦、面粉与中国头部的面馆品牌,不排除亦有战略合作的可能。


同时,碧桂园创投本就高度聚焦地产农业机器人产业链上下游投资布局,这也意味着碧桂园创投、现代农业、机器人三者就可能形成战略的“小闭环”!


碧桂园创投术

顺着这个话题,老潘也查阅了碧桂园创投2021年接近百亿投资额的投资方向,基本有三大特征:


其一,投资策略必须清晰,主要以财务投资和战略投资为两个方向。


一方面,财务投资目前聚焦超级风口的大健康、硬科技、大消费、娱乐、TMT等,比如碧桂园创投投资了快手、蓝箭航天、新瑞鹏宠物等著名品牌。


另一方面,战略投资侧重对地产产业链进行布局,这是为地产主业赋能和合作埋下伏笔。比如碧桂园创投投资房产服务的贝壳,投资智慧社区的新基建企业秦淮数据,投资地产精装修需要的陶瓷的蒙娜丽莎广西子公司,投资遇见小面,有望与后期智慧机器人、现代农业联动。


其二、投资手法比较全面,即“分阶段、专赛道、多层次”。


目前碧桂园创投成立1年多,业务就覆盖了“VC、PE、一级半、二级市场”不同阶段,即从VC到后续整个链条的投资“操盘”,这无疑也是一种“修炼”……在投资边界上的“克制”以及在投资手法“纵深”操盘的训练,老潘相信未来碧桂园创投同样值得期待。


其三,投资1年多时间,目前碧桂园创投已投资数十家企业,综合收益率1年超过80%,已投企业中有15家是估值超过10亿美元的独角兽企业,其中4家已成功IPO。


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以上仅部分企业


更大一盘棋

碧桂园创投投资遇见小面,以及与建筑机器人、现代农业的可能“战略协同”,这是一个产业协同的“小插曲”!


更大范围看,碧桂园整个多元化帝国未来是一个战略的内循环,是一盘大棋。


谈碧桂园多元化帝国,帝国二字,你可能觉得有点夸张?


但老潘也是故意提及,一个土储2.5万亿,作为全球500强、全球最大房地产开发企业。2018年独立出母公司的碧桂园服务目前已经超越碧桂园地产市值,未来一旦机器人、现代农业等多元化业务协同发展,碧桂园也将有更广阔的未来。


加上从地产、服务、机器人、现代农业这四大超级赛道以及碧桂园领先的头部竞争优势综合来看,万亿销售额、万亿市值,四大产业又战略协同……这样说来,碧桂园未来称为多元化帝国,也不算过分。


事实上,现代农业和机器人产业在碧桂园集团未来发展道路上可能不是如虎添翼的“配角”,有两点可以证明。


其一、在碧桂园内部,机器人与现代农业,和地产一起并称为“三驾马车”,而非“一体两翼”。今天,地产还是碧桂园的主营业务,但未来中国进入科技时代,机器人与现代农业两大产业体量,也不可小觑。


其二,今天,碧桂园分拆的物业市值已超过碧桂园地产,这是一个信号。更可以乐观预见的是——物业正处于朝阳阶段,地产处于成熟阶段,未来碧桂园物业市值将远远甚至数倍超过地产市值,也是大概率事件。类似碧桂园服务在如今百亿营收时刻,提出未来5年实现千亿营收,业绩翻五倍,未来的碧桂园服务市值自然空间巨大。


在2020年业绩会上,总裁莫斌也表示:“至于未来建筑机器人和现代农业会不会超过主营业务,我们也很期待。今天碧桂园物业公司的分拆,它的市值都已经超过了主营业务的市值,给股东带来了丰厚的发展。未来,机器人和现代农业,也将给股东、投资者和主营业务带来丰厚回报。”


事实上,碧桂园的多元化粗一看,非常跨界,这就好比房企过去跨界卖水、造车一样,但事实上,碧桂园的机器人、现代农业,实质是“形散而神不散”,三者产业不仅是高度协同性,而且实现了战略上的“产业循环”的大闭环!


其一,地产开发方面,通过博智林机器人进行智慧施工,打造智能建造体系;通过创投整合和引入地产上下游资源,整合筑智卫浴和现代家居做装修及室内家居布置,形成完善上下游产业链;


其二、餐饮零售方面,依托地产主业450万户业主资源,现代农业生产的农产品,通过碧优选销售,同时为中央厨房提供原材料,由机器人餐厅将成品食物传递给消费者,实现“从源头到终端”的全覆盖。

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碧桂园三驾马车战略协同图


三者产业实现了循环和咬合,这就不是单兵作战了!


其三,一个造房子如何实现建筑机器人和现代农业的探索成功?这是个好问题,但答案也正好在这里。


第一, 作为地产主业的碧桂园拥有450万户业主家庭,而且每年还在激增,这为现代农业提供了“销售”土壤和空间。


第二、持续多年销售额全国第一的地产业绩,也带来每年巨大的开工建造体量,这也意味着建筑机器人即使不市场化,一个每年万亿级销售的“开工建造”体量也足可以养活养大机器人产业。


第三,拥有碧桂园服务的社区服务平台,拥有每年巨大建造开工量,拥有400多万户碧桂园业主家庭,拥有遍布全国各地碧优选的销售终端超市,拥有碧桂园地产的巨大的现金流和产业输血,拥有数千名博士和未来领袖的人才储备库的产业外溢……这“至少6大拥有”的先天优势,让碧桂园建筑机器人和现代农业一出生就站在巨人肩膀上。


从这一点来讲,除了母体初期扶持,送一程之外,碧桂园建筑机器人和现代农业,未来自身实现专业化、市场化蓬勃发展,也是有机会的。


事实上,就在2020年业绩会上,总裁莫斌表示:“博智林建筑机器人和现代农业有望明年实现盈利。”


能够实现盈利,这是什么概念?


要知道互联网巨头类似京东耕耘8年即使上市前都是亏损的,类似其他行业巨头多元化布局产业,你看有多少宣布他们的细分产业已经实现了“盈利”了?


2022年实现盈利只是第一步。事实上,除了碧桂园地产“航母”的大量应用之外,整个建筑行业也更是巨无霸。


中国本就是建筑大国,中国拥有世界上最大的建筑市场,2020年中国建筑业占据我国GDP份额的26%左右。但与这个超级行业不相称的是,很长一段时间以来,建筑行业是世界上数字化、自动化程度较低的行业之一!


碧桂园的建筑机器人,显然大有可为!


碧桂园地产:2021年或开启新一轮增长

碧桂园三架马车中,中短期无论营收、还是利润、现金流,地产肯定是主业。这既有天字一号行业的大宗行业属性,也有碧桂园成为龙头竞争力的领先性……所以未来的碧桂园,即使地产迎来行业冬天,苦日子来了,但作为拥有头部竞争优势的碧桂园地产,未来依旧大有可为。


而站在8000亿全口径销售额量级的碧桂园,老潘以为最重要的2点。


其一,未来规模增速已不重要,核心是经营做得更扎实,体系更有竞争力,并持续提升利润和现金流。客观的说,万亿销售额对碧桂园地产,已不是关键,而只是竞争力继续做强的顺带结果而已。


其二,强化三驾马车整体大生态协同,尽快实现建筑机器人、现代农业的量产、利润,现金流,建立技术、产品的赛道竞争力。


同时也急不得,罗马不是一天建成的,站在8000亿量级巨人肩膀上的机器人和现代农业,未来不可能是小打小闹的定位,肯定要做大做强。


但纵观地产企业相关多元化“成功者”,没有十年磨一剑的战略投入和创新迭代,很难形成气候。


以商业地产赛道为例,华润置地、龙湖这两家商业巨头都是打磨10多年,苦干10多年才形成行业竞争优势,比如10年磨一剑后,华润商业终于突破百亿租金大关,龙湖60亿左右,但未来租金收入就进入加速度通道。据说,未来,华润商业5年之内做到320亿收入,而龙湖商业也力争快速突破200亿租金。


所以理性看非地产赛道,碧桂园机器人和现代农业真正成为细分行业最具竞争力龙头,成为碧桂园地产之后的第二曲线,还任重道远。


反过来,碧桂园在地产主业所多年打磨的三四五六线的龙头地位已经所向披靡,但碧桂园集团高层所体现出的强调全竞争力,强调管理红利,强调持续变革创新所折射出的“做强”,也没有丝毫傲娇心态,而是脚踏实地的持续变革,这个心态是优秀的,而且全生命周期的竞争力以及“一率五力”的连续3年主抓,碧桂园已经基本实现了从做大到做强做优。


连续4年的全球销冠,绝非运气二字能够解释!


那么走到今天,碧桂园2020年的成绩单到底如何呢?老潘也总结一下:


首先,面上的牌面很精彩,无论流量规模、还是利润总额,还是负债水平,整个财务铁三角基本面,保持一个相对均好的局面。


  • 流量巨大:2020年碧桂园第三方统计的全口径销售额7888亿,权益5706亿,连续4年都是冠军;

  • 利润丰厚:毛利破千亿,1009亿,净利润541亿,同时碧桂园土储货地比高达3.3,这也意味着碧桂园ROE相对更容易进入高分位。

  • 负债合理且现金安全:净借贷比55.6%,现金短债比1.9倍,现金1836亿。

值得补充的是,净负债率稍有上升,但这核心是因为碧桂园希望抓住2020年四季度获取优质土地的窗口期,而且也仅仅是55.6%,依旧远远低于70%红线。事实上,2020年这一指标的百强房企均值为94.6%,碧桂园远低于行业均值。


其次,2020年财务铁三角的基本面均好且领先,那2021年之后的碧桂园会发展如何?


这个取决于三点:


第一,已有土储面粉的数量质量

第二、三道红线给予的融资空间

第三、碧桂园企业的系统竞争力

第四,105个小碧桂园的大发展


这三大未来引擎,决定了碧桂园未来的发展速度和空间。


看未来,老潘感觉碧桂园进入从容的阶段。理由有四:


碧桂园第一个未来引擎,就是高质量的巨量土储。


既有土储充沛,足够未来4年高质量、高利润、高去化发展,核心有三个硬核数据。


首先,既有的土储够多,确权的权益土储货值1.75万亿,加上未确权土储共计2.26万亿,2.26万亿权益总货值是什么概念?2020销售5706亿,既有土储也足够满足碧桂园未来3.5年发展。而且2021年碧桂园拿地预算预计继续保持2000亿左右;


第二、数量之外是好面粉,不仅低成本,而且质量高。单方权益成本仅仅只有2092元\平米,而2020年碧桂园售价在8476元|平米,土地成本占售价仅仅24%,加上碧桂园全产业链低成本的建造与运营,碧桂园售价在三四线竞争力与溢价能力强。


第三、2万亿左右的总货值,98%位于常住人口50万人以上的区域;93%位于人口流入区域;73%位于五大都市圈……这意味着土储质量高。


碧桂园第二个未来引擎:即在资金的开关上,碧桂园领先优势鲜明。


首先,目前碧桂园已获穆迪和惠誉2家国际机构“投资级”评级,这在国内民营企业中屈指可数。也因此,碧桂园融资成本只有5.56%,作为规模快速增长的民营房企,这是难得的水平。其次,碧桂园三道红线目前踩线仅一条,净负债率和短债比都达标,资产负债率稍高一些,根据CFO伍碧君的介绍,碧桂园整个资产负债规模会在2021年、2022年逐步下降,有息负债在2021年底就降到3000亿左右,有信心在2023年6月30日前达标回绿。目前碧桂园二挡,也意味着碧桂园融资的增量可以达到10%!


第三个未来引擎是碧桂园的全周期的竞争力。


做企业就要像“碧桂园”,一个偌大的中国三四线战场只有碧桂园“沉下去”,事实上,在中国幅员辽阔的三四线战场,碧桂园的优势尽显!


  • 重仓三四线、平均售价只有8476元\平竟做到全国第一,这是难能可贵的;

  • 碧桂园在三四线城市也有9个城市破100亿销售额;

  • 碧桂园回款流量大,能力强量,连续5年超过90%,2021年权益回款率91%;销售回款率越高,代表资金周转速度越快,反映碧桂园财务资金管控能力越强,而且巨量现金流也大大提高碧桂园抵御市场风险的能力。

  • 众多三四线城市扮演“市场引领者”角色。整体而言,2020年碧桂园行业市占率已经接近5%,而已进驻三四线城市市占率约为8%;同时,229 个项目在当地县级市市占率超过20%,其中市占率超50%的项目有36个!

  • 2020年年化自有资金回报率大于30%的新增拿地项目占比多达90%

  • 最近连续三年碧桂园整个ROE接近30%的水平。

  • 更不得了是碧桂园进驻的三四线城市中,84%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的81%,这意味着超过8成项目未来拥有很好的高去化和高溢价空间。

这些数据是碧桂园修炼全竞力的一个结果兑现,更重要的是碧桂园这3年就一直在苦练内功。


莫斌表示:“公司2018年提出了行稳致远,高质量发展的理念后,我们用了将近3年的时间,认真的做了一件事,就是我们全周期综合竞争力的提升。”


比如2021年怎么干?莫斌从六个方面进行了定义:


  • 一是追求“有现金流的利润和有利润的现金流”;

  • 二是坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”;

  • 三是狠抓“一率五力”,即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力;

  • 四是坚持长期主义;

  • 五是口碑至上、一切以客户为中心;

  • 六是做一成一。


但对于过去3年竞争力和苦练内功,结果如何了?


莫斌表示:“现在通过三年的努力,我们现在已经处于管理最规范的时候,也是竞争力最强的时候。我们有信心,让我们的权益销售连续三年每年增长10%。而且也要求相关的经营指标,取得同步的增长。”


第四个未来动力是105个小碧桂园蓄势待发。


今天碧桂园做到今天,核心竞争力其实有2个。


  • 一方面是0到1的碧桂园模式。即碧桂园集团作为母体在顺德打造出基于三四线市场特征、需求特征下的低成本、薄利多销、全产业链打法,这个打法堪比杨国强比较推崇的沃尔玛的创始者,即主张“薄利多销”,用低价占领市场,用成本控制获得利润,用规模获得发展


  • 另一方面是碧桂园1到N的扩张模式即从1个碧桂园到105个碧桂园,碧桂园通过成就共享、未来精英,区域裂变,复制了无数的小碧桂园。


正如莫斌所言:“碧桂园从2014年开始就开启对高素质博士的培养,目前超过1000名博士,而眼下公司105个区域总裁,已经有33个区域总裁是由博士担任,他们已经成熟了,我相信这种人才厚度的支撑,为碧桂园后期竞争力打下坚实的基础。”


如今碧桂园105个区域总裁,自2020年四季度开启的组织增加与裂变,一则四季度拿地进度增速,二则莫斌也强调:“每位新的区域总裁都要做好长期深耕的准备,项目要努力做一成一,确保实现完美交楼。而且希望每个区域深耕后要达到15%以上的市场份额。”


如果碧桂园未来105个区域集团深耕做到15%以上,那么整个碧桂园会有多大多强?这或许是中国楼市的未来龙头的新格局。

小结

碧桂园的2021年工作会议上“只要我们是最有竞争力的,那市场就是我们的。”


碧桂园集团总裁莫斌在会上宣布,2021年依旧是碧桂园的“全竞提升”主题年!显然,全方位持续的提升和强化全周期的综合竞争力,这是碧桂园的“长期主义”。


虽然碧桂园登顶地产宝座已经4年,但按照碧桂园的三驾马车和地产主航道的发展态势和空间而言,此刻全球最大的开发商碧桂园,自身发展阶段也只是在半山腰而已!


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