投资近100亿上海拿地,碧桂园再次进军一线城市?
阅读:4368 2021-07-14

根据中指刚刚公布的2021年房企半年度拿地排行榜,碧桂园的拿地面积为1253万平方米,位居房企排名第一位;而碧桂园的拿地金额却只有603亿元,估算下来碧桂园每平米拿地成本大约4800元,单位土地成本较低。

在集中土拍背景之下,一二线城市拿地结果中罕见碧桂园的身影。除了在上海集中土拍中碧桂园独中两块地,拿地金额95亿元,位列于2021年上半年上海拿地排行榜第二位。其他的城市比如北京、济南、广州虽然也有拿地,但是都金额太小无法上榜。

以2021年上海土拍为例子,这次碧桂园分别拿下两块地块。位于上海的外围的宝山区和闵行区。碧桂园的宝山区新江湾社区N091101单元A3-01A地块,总面积50.8亩,容积率2, 

闵行区华漕镇MHSB0001单元11-12地块总面积98.6亩,容积率1.8。 

综合来看,2021年碧桂园继续坚持在三四线城市拿地,一二线城市拿地较少。但实际上,早在2015年时,碧桂园战略上曾经做出在一二线城市进军的决定,当年曾组建一线城市事业部专门在一二线城市投资拿地。但目前看来,碧桂园的投资战略没有大的变动,碧桂园的投资战略重心仍然在城市下沉。

目前头部房企基本都重仓一二线核心城市,碧桂园也有过大力投资一二线城市的想法,那为何目前没有明显的投资转型?碧桂园的投资思路未来会咋样?值得分析。

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一、碧桂园目前的投资风格:深耕三四线城市,轻量布局一二线城市

作为行业规模第一的房企,碧桂园一直以“务实深耕”而著称,项目从一线到六线城市全覆盖,并深耕三四线城市,基本达成了“有县的地方就有碧桂园”这个目标。

碧桂园总裁莫斌表示,截至2020年底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2958个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个区/县,达到市场全覆盖。碧桂园长期看好中国新型城镇化发展,深耕三四线城市。

从地产全行业来看,在很多开发商把业务重心收缩到一二线城市,碧桂园属于房企中的另类:继续深耕三四线城市。截至目前,碧桂园已进驻的三四线城市高达245个,而且业绩突出。莫斌说,已经进驻的三四线城市中,碧桂园平均市占率约为8%。其中,碧桂园在9个三四线城市销售额超过百亿。

2020年度,按目标市场分,碧桂园目标一二线与目标三四线销售金额比例为46:54,业内罕见。而且2020年新拿地面积中,也有高达65%位于三四线城市。

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如果将时间线拉长来看,从2015年到2021年6月,碧桂园在一线城市累计权益拿地金额为653.71亿元;二线城市累计权益拿地金额为2408.96亿;三四线城市累计权益拿地金额为4955.17亿。可见三四线城市一直是碧桂园投资的战略重心。

在一二线城市布局上,碧桂园每年都有投资,但相比之下,布局的比重并不大。可见碧桂园在对待一二线城市开发上态度审慎。


二、碧桂园未来的投资思路:深入挖掘不同类型城市的价值,“差异化”与“无差异”并行
碧桂园经历了几十年的发展,已经形成了自己熟悉的投资开发模式。碧桂园未来的投资思路将继续遵循“差异化”与“无差异”并行。“差异化”体现在继续深耕三四线城市、投资一二线城市郊区;坚持企业自身项目的定位策略,做自己擅长的高周转开发模式。“无差异”体现在碧桂园的项目日后会在各能级城市全面铺开,并且逐渐弱化城市能级选择,只要项目有利可图,就可以投资。

1. 碧桂园深耕三四线逻辑:深刻理解三四线城市特点,做到“扬长避短”

为了理解好碧桂园为何在“三四线”城市深耕,而较少布局“一二线”城市,对城市理解很关键。对于碧桂园来说,“三四线”恰好是企业自身的沃土。
三四线的优点有以下几方面:
首先,三四线城市大多没有限价,企业可以通过做好产品获得品牌溢价。而且三四线城市品牌竞争更少,产品溢价客观上也更有可能出现。
同时三四线城市的土地供给比较充分,土地市场竞争往往并不激烈。三四线城市土地成本占比较小,相对来说建安成本占开发成本规模就变大,这意味着三四线城市的开发活动前期占款比较少。如果企业有相同的融资成本和回款速度,三四线城市的企业很可能比一二线城市的企业现金流更好。
最后,三四线城市也不是铁板一块,有一些三四线城市位于核心城市圈,也有明显的市场自然增长趋势。

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所以,利用好“三四线”城市的开发优势,碧桂园发展迅猛。在品牌力和现金流的表现上,最直接的反映就是碧桂园超高的回款率:毕竟不受认可的产品是卖不出去的。2020年碧桂园权益现金回款率达到91%,已经连续5年高于90%,在行业继续保持领先。
碧桂园投资上学习沃尔玛:坚决贯彻执行“高周转”,追求金钱的时间价值。只要资金跑起来,就可以用于投资多个项目,这样叠加起来的收益依然可观。
不过也要注意三四线城市的缺点:
相对来说,三四线单个城市市场容量较小。2020年,三四线城市平均商品房销售额为160亿元,一线城市约是其22倍,二线城市约为9.3倍。
同时,从三四线城市的去化周期要比一二线城市要更长。从通联数据库获得的最新资料显示,到2021年6月,一线城市去化周期是7个月,二线城市去化周期是9.8个月,三四线城市去化周期是16.4个月,因此三四线城市更容易产生库存积压。对房企的周转效率要求更高。
针对三四线城市的特点,碧桂园采取不一样的开发策略,最大化避免三四城市开发环境的缺陷。针对三四线城市最突出的两个劣势,碧桂园的投资具有如下不同之处。
(1)深耕小城,多盘快跑
针对单个城市市场容量不足,需求根基不扎实,碧桂园改变了早年的大盘开发策略,在没有明显增加城市数量的情况下,碧桂园单个城市的项目数量持续显著增加,而单个项目的建筑面积则持续缓慢下降。

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一个小城多个小盘可以短期内推高可售资源的数量,抓住业务机会,又不至于沉淀过多资金。如果说大盘开发时资源增值时代的首先策略,小盘则是管理红利时代最好的策略。在碧桂园覆盖的百强县,其市场占有率达到了12%,且未来还有提升空间,这是小盘深耕策略的硕果。

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(2)成就共享,跟投激励
针对三四线城市去化周期长的问题,碧桂园则严格采取快周转的开发机制。“345”模式业内知名。为了完成这个难度极大的开发模式,碧桂园最知名的就是辅之以“成就共享”的跟投机制。
从业内公开资料可知,区域总、项目总还需要对项目进行跟投。可以说,这是一个纯粹以业绩为导向的激励机制,能够激发员工的士气,从而完成超越极限的目标。碧桂园的跟投机制也会跟着市场环境不断的进行升级完善,尽可能发挥跟投机制的长处,做到尽可能有利于公司快周转开发。这样碧桂园大幅度提速,尽量避免存货积压,避免三四线开发周期长的缺点。
碧桂园选择能够发挥自己投资开发经验的区域,成为企业飞速发展的重要原因。

2. 碧桂园投资一二线线逻辑:遵循企业项目定位战略,做自己擅长的事情

从目前的投资城市能级来看,碧桂园在一二线城市投资的比例并不大。但是并不代表企业没有一二线城市项目。分析碧桂园的项目的经营定位,结合实际案例,以及当下一二线城市核心区域土拍现状,就能发现碧桂园一二线的投资逻辑:碧桂园投资严格执行项目经营四大要素。
碧桂园在一二线土地获取阶段就明确项目的经营定位,坚持的四大要素分别是土地属性、规划条件、地货比和预售条件。
(1)土地属性
基于城市等级和土地属性,不同城市的不同地块在经营定位和属性方面都有差异。例如一二线城市核心区域的土地更倾向利润型的经营定位。三四线甚至五线则更偏向于现金流型。
众所周知,碧桂园是典型的快周转企业。对现金流的要求远高于普通房企,所以,碧桂园在投资一二线城市时,更会选择偏现金流属性的地块,一线二线核心地块显然不适合碧桂园的经营定位,而城郊的地块则为均衡偏现金流更多些,所以碧桂园投资会更偏向一二线外围。
(2)规划条件
规划条件也是影响未来项目经营定位的关键要素之一,规划面积和容积率都会成为影响项目经营定位的重要因素和决策依据。所以规划条件与经营定位要适配。
目前碧桂园一二线拿地,基本都是容积率为1-2,面积小于100亩的地块,或者是容积率为1-3,面积为100-200亩的地块;这种地块更适合建设跑量的高层住宅,基本都是刚需或者首改类产品,去化速度快,有利于回款。
2021年碧桂园上海集中土拍拿地,拿下的地块在位置上都是位于郊区,面积都小于100亩,容积率都在2左右,属于小型地块,可以做跑量产品快速去化;同时,按照上海此批次地块成交楼板价与房地联动价测算,利润率大都可以达到9%-10%左右。这两块地的属性为保证利润且偏现金流型的均好地块。可见碧桂园拿地很重视地块的规划条件。
(3)地货比
地货比用来反映土地投资价值。一般而言,地货比越高,项目越偏向利润型,反之偏向现金流型。
一般现金流型产品地货比小于30%;均衡偏现金流型小于40%。
目前碧桂园在拿地的地货比都相对较低,为20.8%, 在头部房企中处于较低水平。所以碧桂园投资一二线,更倾向于城郊地货比更低的地块。

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(4)预售条件
此处的预售条件指的是房产项目中货值占比最大的产品类型适合的预售条件。越早具备预售条件,越适合现金流产品,反之越适合利润型产品。一二线城市核心区域预售条件苛刻,基本要主体结构封顶甚至是现房才可以入市销售,这和碧桂园的项目的经营定位严重不符。所以碧桂园投资一二线城市,会选择预售条件相对宽松的区域,比如主体完成三分之一或者二分之一就可以预售,这样有利于加速回款。
所以,碧桂园投资一二线时,会严格按照项目定位战略执行投资方案,核心区域的地块总价会因为不符合上述战略而不会投资。碧桂园最擅长做高周转项目,所以选择一二线城市拿地选择也会谨慎选择,毕竟合适的项目不像三四线那么充裕。
再加上目前国家的集中供地政策,土地总价高、溢价率涨、附带条件如竞配建复杂,这使得一二线综合拿地成本很高。一二线房企拿地厮杀已经非常激烈。碧桂园完全没必要在这个高点时段大量投资布局一二线城市,拿适合自己的地块就很好。


总结
经过了几十年的发展,碧桂园成为行业第一大房企。在投资上,当前碧桂园坚持自身的项目经营定位,深耕三四线、布局一二线城郊。未来,碧桂园将执行差异化和无差异并行相结合战略,弹性投资,只要不拿错地有利可图,全国化布局,弱化城市能级选择,将是碧桂园最终的投资特点。

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