三年翻四倍，这家福建国企地产真的猛！ ARCHINA 资讯

三年翻四倍，这家福建国企地产真的猛！

阅读:5708 2021-03-04

闽系房企，一向都被外界贴上“激进”的标签。

不过老兵建发，过往的发展节奏却比较温吞。

在世茂、阳光城、旭辉等远远跑在前头之际，建发似乎还稳坐钓鱼台。

最近几年，建发有意调整过往节奏，将步子迈得更大些。

为将地产平台做大，自2016年借壳上市至今，建发不断将资产注入上市平台建发国际，有意实现规模的快速增长。

高杠杆极速扩储，建发在当下选了一条少有人走的路。

当然也做了一定牺牲，包括盈利性有所降低，债务方面也踩中融资红线。

这样的高增幅、快速扩张，建发能否良好地消化？今天这篇文章，带大家解析这家福建国企黑马。

连续翻倍，业绩高增长

较强的成长性和持续经营能力提升，是近来建发国际受资本关注的主要原因。

兼具国企优势与市场化机制，建发进入快速发展阶段。

在建发内部，销售规模近年一再被特别强调。

从2018年开始，建发股份财报中关于地产业务的描述都会出现“去库存”、“冲销售”等字眼；

2019年中报亦着重提到：建发房产和联发集团要围绕“冲销售”、“保目标”等，促进销售规模继续增长。

据统计，2020年建发房产累计销售1173.7亿，排名35；权益销售则为616.6亿元，排名42，销售规模飞速增长。

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从2016年开始，建发国际的销售规模，每年几乎都以1倍的速度增长。

2018、2019年销售金额增速达145.2%、104.8%，远快于同期TOP100整体的36.6%和16.0%。

2020年原本设定近40%增速，但最终实现销售金额约907.7亿元，同比增长78.75%，增幅之大在行业当下少有。

特别是一季度销售同比增长30%，在所有房企中应该是最高的了，在疫情下凸显了优势。

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建发国际之所以能迅速做大规模，一方面是来自于大股东成熟优质房地产项目注入，带来扎实业绩；

另一方面依靠内生，公开市场加大拿地力度，扩大土储和可售资源。

土储布局上，依托母公司资源及背景，建发国际过往深耕福建、华东、华中、华南等区域。

其销售城市基本上集中在一二线，且产品保持高端定位，使其过去几年销售均价也能保持上升趋势。

2019年销售均价为17300元/平方米，2020年则升至19500元/平方米。

有业内人士分析，随着销售规模不断增长，建发国际市值将有不小增长。不过由于结算滞后，利润会稍微晚一段时间释放。

高价拿地，土储高增长

要实现规模目标，建发国际需要更多的粮草。

2020年销售目标是710亿，2021年要冲刺1000亿。

而2019年末建发国际可售货值为1620亿元，大概只够两年消化，要保持销售持续高增长，现有土储明显不足。

如何迅速扩大土储和可售资源？建发国际主要依靠母公司资产注入和公开市场拿地。

在大部分房企严控土地投资的2020年，建发成为全国土拍挂市场的常客。

2020年全年，建发通过公开市场在上海、江苏、苏州、杭州、福建厦门、成都等地共获24宗地，拿地金额合计531.51亿元。

4月份，建发3天内斥资117.92亿在苏州、成都、南京、杭州共拿下4宗地；

6月30日，单日在厦门拿下3宗地，拿地金额53.5亿；

12月底，4天内花费62亿拿下重庆、江苏、浙江3宗地。

这一年，建发新进入了北京、贵阳、宁波、重庆、济南等13个城市。

据建发房产官网披露，当年新增土储超1600亿货值，业务布局50余城；而2019年时业务布局则为30余城。

同时，建发正在向城市能级高的区域集中。

2020年上半年新增土储约90%位于一线和二线城市，约10%位于大本营福建的三线城市。

招拍挂之外，建发国际形成的多元拿地方式还包括品牌合作、收并购及大股东联动等。

与股东一二级联动及产业勾地，或成未来公司土储重要潜在增益。

这是建发国际独有的资源优势——据统计，2017年至2020年9月，建发国际已从母公司处获取超过10个资产包。

2020年9月28日，建发国际通过与控股股东建发房产关联交易，收购三家公司股权，获得了上海及成都共3宗地块。

该3宗地块总成交价达到82.14亿，而建发国际仅以47.48亿的交易对价获得。

2020年中期业绩会上，建发国际行政总裁林伟国向投资者透露，城市更新业务将成为公司发展的重点。

据建发官微披露，城市更新方面截至2020年12月31日，完成签约总面积约150万平方米，这将有效补充招拍挂拿地导致的利润缺失。

高负债下，积极融资

选择，大多数时候也意味着放弃。

“净负债在一定时期内比较高，这是正常状况”建发管理层显得坦然。

2020年上半年财报显示，建发国际共踩中两道红线，剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.68%，原因是期内股东贷款与银行贷款增加。

快速上升的土储面积，意味着要承担更高的资金压力。

不过短期偿方面，建发其实没有什么压力。

2019年末，建发国际持有现金有116亿，对应的一年以内有息负债为57.63亿，现金短债比约近2倍。

2020年上半年，一年内偿还的债务约26.85亿元，持有现金约99.29亿，足够覆盖短期债务。

事实上，建发也不需要保留太多现金，国企身份可以支撑一定的扩张成本。

“公司本身较少单独关注建发国际的净负债率，因为建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持。”林伟国亦曾言。

作为建发房产的控股子公司和建发集团的成员企业，建发国际在股东借款和融资上可以享受很大优势。

2019年，建发国际曾接受建发房产贷款合计230.8亿元，同比增长43.5%，在公司长期有息负债中占比最大。

而建发房产本身融资利率非常低，2018年至今所发债券评级均为AAA级，2019年和2020年上半年平均发债利率仅为4.06%和3.95%。

2020年上半年，建发国际给予建发房产的贷款利息开支上升至6.66亿元。期间又与建发房产订立贷款框架协议，以年利率5.5%向建发房产寻求400亿元贷款融资，以推动项目开发。

2020年12月公告又披露，建发房产为建发国际子公司厦门益悦置业提供95亿元贷款额度。

相比其他同规模房企而言，建发融资渠道更为通畅。

2020年应该是整个建发系融资最为频繁的一年，光是发债动态便不下20条，融资方式包括银行贷款、资产证券化ABS、公司债、中票、短融债及境外银团贷款等。

不管是建发国际还是控股股东、集团层面，这些融资或多或少将直接或间接用于地产业务的扩张。

2020年初，建发提出物业分拆上市计划，建发物业选择了介绍上市的形式，耗时92天，踩点2020年尾登陆资本市场。

虽是国企体制，但建发物业实现了高管持股，在未来发展上有很强的内生动力。

实际上地产层面也是如此，高度市场化是建发的特点，也是优势。

涛哥点评：

国企血统，再加上有个好妈，建发的高速发展势如破竹。

在未来的一二线战场，品质房企之战中，建发会成为前有力的竞争者。

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