三年翻四倍,这家福建国企地产真的猛!
阅读:3496 2021-03-04

闽系房企,一向都被外界贴上“激进”的标签。

不过老兵建发,过往的发展节奏却比较温吞。

在世茂、阳光城、旭辉等远远跑在前头之际,建发似乎还稳坐钓鱼台。
最近几年,建发有意调整过往节奏,将步子迈得更大些。
为将地产平台做大,自2016年借壳上市至今,建发不断将资产注入上市平台建发国际,有意实现规模的快速增长。
高杠杆极速扩储,建发在当下选了一条少有人走的路。
当然也做了一定牺牲,包括盈利性有所降低,债务方面也踩中融资红线。
这样的高增幅、快速扩张,建发能否良好地消化?今天这篇文章,带大家解析这家福建国企黑马。

1

连续翻倍,业绩高增长
较强的成长性和持续经营能力提升,是近来建发国际受资本关注的主要原因。
兼具国企优势与市场化机制,建发进入快速发展阶段。
在建发内部,销售规模近年一再被特别强调。
从2018年开始,建发股份财报中关于地产业务的描述都会出现“去库存”、“冲销售”等字眼;
2019年中报亦着重提到:建发房产和联发集团要围绕“冲销售”、“保目标”等,促进销售规模继续增长。
据统计,2020年建发房产累计销售1173.7亿,排名35;权益销售则为616.6亿元,排名42,销售规模飞速增长。

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从2016年开始,建发国际的销售规模,每年几乎都以1倍的速度增长。
2018、2019年销售金额增速达145.2%、104.8%,远快于同期TOP100整体的36.6%和16.0%。
2020年原本设定近40%增速,但最终实现销售金额约907.7亿元,同比增长78.75%,增幅之大在行业当下少有。
特别是一季度销售同比增长30%,在所有房企中应该是最高的了,在疫情下凸显了优势。

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建发国际之所以能迅速做大规模,一方面是来自于大股东成熟优质房地产项目注入,带来扎实业绩;
另一方面依靠内生,公开市场加大拿地力度,扩大土储和可售资源。
土储布局上,依托母公司资源及背景,建发国际过往深耕福建、华东、华中、华南等区域。
其销售城市基本上集中在一二线,且产品保持高端定位,使其过去几年销售均价也能保持上升趋势。
2019年销售均价为17300元/平方米,2020年则升至19500元/平方米。
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有业内人士分析,随着销售规模不断增长,建发国际市值将有不小增长。不过由于结算滞后,利润会稍微晚一段时间释放。

2

高价拿地,土储高增长
要实现规模目标,建发国际需要更多的粮草。
2020年销售目标是710亿,2021年要冲刺1000亿。
而2019年末建发国际可售货值为1620亿元,大概只够两年消化,要保持销售持续高增长,现有土储明显不足。
如何迅速扩大土储和可售资源?建发国际主要依靠母公司资产注入和公开市场拿地。
在大部分房企严控土地投资的2020年,建发成为全国土拍挂市场的常客。
2020年全年,建发通过公开市场在上海、江苏、苏州、杭州、福建厦门、成都等地共获24宗地,拿地金额合计531.51亿元
4月份,建发3天内斥资117.92亿在苏州、成都、南京、杭州共拿下4宗地;
6月30日,单日在厦门拿下3宗地,拿地金额53.5亿
12月底,4天内花费62亿拿下重庆、江苏、浙江3宗地。
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这一年,建发新进入了北京、贵阳、宁波、重庆、济南等13个城市。
据建发房产官网披露,当年新增土储超1600亿货值,业务布局50余城;而2019年时业务布局则为30余城。
同时,建发正在向城市能级高的区域集中。
2020年上半年新增土储约90%位于一线和二线城市,约10%位于大本营福建的三线城市。
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招拍挂之外,建发国际形成的多元拿地方式还包括品牌合作、收并购及大股东联动等。
与股东一二级联动及产业勾地,或成未来公司土储重要潜在增益。
这是建发国际独有的资源优势——据统计,2017年至2020年9月,建发国际已从母公司处获取超过10个资产包。
2020年9月28日,建发国际通过与控股股东建发房产关联交易,收购三家公司股权,获得了上海及成都共3宗地块。
该3宗地块总成交价达到82.14亿,而建发国际仅以47.48亿的交易对价获得。
2020年中期业绩会上,建发国际行政总裁林伟国向投资者透露,城市更新业务将成为公司发展的重点。
据建发官微披露,城市更新方面截至2020年12月31日,完成签约总面积约150万平方米,这将有效补充招拍挂拿地导致的利润缺失。

3

高负债下,积极融资
选择,大多数时候也意味着放弃。
“净负债在一定时期内比较高,这是正常状况”建发管理层显得坦然。
2020年上半年财报显示,建发国际共踩中两道红线,剔除预收款后的资产负债率为79.24%,净负债率247.68%,原因是期内股东贷款与银行贷款增加。
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快速上升的土储面积,意味着要承担更高的资金压力。
不过短期偿方面,建发其实没有什么压力。
2019年末,建发国际持有现金有116亿,对应的一年以内有息负债为57.63亿,现金短债比约近2倍。
2020年上半年,一年内偿还的债务约26.85亿元,持有现金约99.29亿,足够覆盖短期债务。
事实上,建发也不需要保留太多现金,国企身份可以支撑一定的扩张成本。
“公司本身较少单独关注建发国际的净负债率,因为建发国际作为母公司重要的上市平台,母公司对其提供较大的财务资源支持。”林伟国亦曾言。
作为建发房产的控股子公司和建发集团的成员企业,建发国际在股东借款和融资上可以享受很大优势。
2019年,建发国际曾接受建发房产贷款合计230.8亿元,同比增长43.5%,在公司长期有息负债中占比最大。
而建发房产本身融资利率非常低,2018年至今所发债券评级均为AAA级,2019年和2020年上半年平均发债利率仅为4.06%和3.95%。
2020年上半年,建发国际给予建发房产的贷款利息开支上升至6.66亿元。期间又与建发房产订立贷款框架协议,以年利率5.5%向建发房产寻求400亿元贷款融资,以推动项目开发。
2020年12月公告又披露,建发房产为建发国际子公司厦门益悦置业提供95亿元贷款额度。
相比其他同规模房企而言,建发融资渠道更为通畅。
2020年应该是整个建发系融资最为频繁的一年,光是发债动态便不下20条,融资方式包括银行贷款、资产证券化ABS、公司债、中票、短融债及境外银团贷款等。
不管是建发国际还是控股股东、集团层面,这些融资或多或少将直接或间接用于地产业务的扩张。
2020年初,建发提出物业分拆上市计划建发物业选择了介绍上市的形式,耗时92天,踩点2020年尾登陆资本市场。
虽是国企体制,但建发物业实现了高管持股,在未来发展上有很强的内生动力。
实际上地产层面也是如此,高度市场化是建发的特点,也是优势。
涛哥点评:
国企血统,再加上有个好妈,建发的高速发展势如破竹。
在未来的一二线战场,品质房企之战中,建发会成为前有力的竞争者。


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