—— 简介 INTRODUCTION ——

中梁控股集团(以下简称“中梁)是一家快速发展的大型综合房地产开发商,2019年在香港联交所上市(股份代号:2772.HK)。根植于长三角经济区,布局全国,凭借卓越的产品品质、优质的客户服务,中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强,并位列发展潜力TOP1、成长速度TOP1、运营能力TOP1、融资能力TOP7等。


战略引领,凭借在中国房地产行业多年经验,中梁在区域扩展的策略引导下,项目已拓展至中国五大经济核心区域(长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区),覆盖包括浙江、江苏、安徽、江西、湖南、湖北、重庆、四川、福建、广东、广西、云南、贵州、山东、河南、河北、辽宁、陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙古、天津等20多个省市的近140座城市(地级行政单位),成功开发了近400个项目。


文化驱动,中梁秉承“开放、开拓、开创、共识、共担、共享”的价值观,践行“公开、公平、公正、简单、务实、有效”的组织文化,不断努力创造价值,与同行者共享发展成果,并积极回馈社会。 从2017年开始,中梁响应国家号召、聚焦青少年成长教育,推出“书香中梁”公益项目,助力祖国未来成长。


展望未来,中梁聚焦住宅核心业务,持续发展商业、产业等新业务。以更加开放合作的姿态,迎接市场的机遇与挑战,打造高素质经营人才,通过多元化投资策略识别新的增长机遇,致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商,共创价值,让四季心情绽放。


  • 行业 | 地产
  • 属性 | 香港上市
  • 电话 | 021-52036333 在线留言
  • 地址 | 中国 上海 普陀区 云岭东路235号跨国采购中心3号楼10楼

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——地 产 项 目/ PROJECT ——

2020-10-21 示范区景观设计

合肥中梁·华宇北麓雅院 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

项目位于长丰县双墩镇济水路与谯城路交口东北,地块内部较平整,东侧为规划支路,南侧有政府办公大楼以及在建的住宅小区,东南侧有现状住宅小区,北侧有规划九班幼儿园。周边生活、教育、医疗资源配套丰富,整个地块远离城区,离城市核心区域距离较远,周边安置小区居多。

1484上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-10-17 示范区景观设计

成都金科中梁·美院 | 致澜景观

金科中梁·美院 项目位于成都市龙泉驿区,基地四周环绕绿地公园,设计回归生活最初模样,以素简画卷中“无即所有”的哲思,介入城市空间的营造当中,让生活的主笔归于空间中的人,以此重构纯净生活新体验,畅享艺术的自得闲适。

1891致澜景观

2020-09-15 示范区

中梁 · 乐清 · 璟园 | 上海华策设计

本案位于浙江省乐清市中心区,位于城市景观双轴交汇点。东侧紧邻城市中运河绿化带,南侧正对城市中心公园,拥有便利的交通位置及周边环境。本案充分利用外部的景观资源,打造一个闹中取静,环抱公园,畅享绿肺浸润,滨水生活全新体验的高品质人居社区。

1837上海华策设计

2020-08-31 居住建筑

中梁 · 乐清 · 柏悦湾 | 上海华策设计

项目位于浙江省乐清市中心区,地处城市景观双轴交汇点。南侧紧邻城市绿轴,东侧经滨海公园远眺乐清湾,拥有便利的亲水环境。依托良好的周边景观资源,采用南低北高的规划形态,丰富滨海城市天际线,从人居角度出发,减少高层对城市主轴带来的压迫感。

2302上海华策设计

2020-08-21 示范区景观设计

厦门中梁·正荣府 | 澜道设计

生活美学本是一意象非简单言语所能诉之,它既起于日常生活与经验世界所感触的自我纯化,亦由情意而遊走于四时流转,凝想时空之超越,又于当下现实事物中思考美的终极目的,旨在创造由物质生活探入内心的精神世界的归真之路,必須看破事物的表象抽其意蕴,发现其内涵之美,並简述其诗意与美感,明白物我合一的道,才得以悟到生活美学之道,旨在传达日常点滴生活中蕴含诗意与美感意象的重要。

2706澜道设计机构

2020-08-20 展示区景观设计

江西上饶中梁翼天云璟 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

景观小品让景观更有情境,不仅造型精致优美,而且更赋予精神上的享受,艺术源于生活中,才会被大众吸引,赋予情感的同时,传达一种正能量。设计师根据场地的性质,在景观空间中置入雕塑小品,让整个空间充满趣味以及玩赏性。

2767上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-08-18 示范区景观设计

成都中梁·雲玺臺 | 致澜景观

遥遥相见的是成都的山,被定格在家的窗户里,成为心中安宁坚韧的意象。借助序列构成的山形景墙引入视觉动线,层层递进的素色构筑产生渐进式的律动感。

2659致澜景观

2020-08-06 示范区景观设计

济宁中梁保利·和府 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

基地周边交通体系完善,环境优越,然而场地周边缺乏片区活力。设计团队打破固有的思维局限,将城市特有文化元素注入设计之中,在细节上与建筑相互呼应,营造高贵品质,打造轻奢艺术居住体验。

2462上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-07-26 展示区景观设计

马鞍山中梁书香名门 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

马鞍山—历史文化名城,古迹众多,山水诗鼻祖谢朓作下“九山环一湖,翠螺出大江”的千古绝句,项目位于位于含山县城西板块,依托于各道路及城市发展,项目基地拥有便利的对外交通,交通价值显著,各项价值显著。

1522上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-07-03 示范区景观设计

中梁弘阳运河风华 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

示范区售楼处靠近市政道,致使前场空间相对较小,如何在狭小空间布局合理动线、丰富空间层次成为本次设计过程中最大的挑战。设计师将当地文化底蕴与空间细节相结合,从入口门头出发,起承转合,小中见大,打造新时代艺术空间。

2555上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-06-01 展示区景观设计

如东首府壹号院 | 上海集塔景观建筑设计有限公司

项目落址于南通市如东县,近海资源丰富,美丽富饶,同样也为“中国民间文化艺术之乡”。设计师从尊重现状、保护生态环境的理念对现场进行了适度梳理,打造静谧迷人的舒适景观,营造“闹中取静、怡然自得”舒适体验。

2182上海集塔景观建筑设计有限公司

2020-05-26 示范区

中梁常州龙宸铭著 | 帝奥设计集团

江南诗韵,惬意栖居

2598帝奥设计集团

该地产企业更多案例

—— 资 讯 / INFORMATION ——

预见【中梁4.0产品】② | 归家动线解密,讲述“交往与空间”的幸福表达式

世间的美好不尽相同,归家的心愿与之更迭;但人们对理想生活的追求却是内在形成的共识。中梁以科技之力赋能企业未来,用人文情怀满足极致需求,共同走向美好生活图景。中梁4.0产品正式首发倒计时2天,超强科技、智慧能量、权威发布即将引爆!
2020-10-23 中梁控股 住宅地产中梁 阅读:738

预见【中梁4.0产品】① | 洞察人居新需求,打造大健康新业态

中梁秉承“共创价值,让四季心情绽放”的企业使命,致力于美好生活的实践。在不断的探索、总结和进步的过程中,与时俱进的中梁推出4.0系列产品升级,从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发,进行“9+N美好模块”创新升级,满足人们对未来无限创想,为理想生活缔造无限可能!
2020-10-21 中梁控股 住宅地产中梁 阅读:1615

恒大、融创、中梁为啥总是快你一步?!

行业不仅进入厘米和毫米级别的对决,而且进入了分秒级别的对决。表面上,恒大、融创和中梁等,可能是领先你几个星期甚至几天,但这背后,是其整个系统的精密设计和高效运转。
2020-10-14 资管星球 恒大融创中梁 阅读:2015

梁·思⑧丨聚焦产品组合打法 助力企业战略目标的实现

在全国化布局中 中梁始终明确板块所在的行业周期 并深研各地居者对美好生活的不同需求 基于此,对产品进行组合选择 适配当地人居需求,为美好生活创造价值
2020-09-06 中梁控股 中梁 阅读:930

梁·书⑤丨以产品为基、以创新为翼 助力企业可持续发展

产品是企业的生存之本,也是其在未来愈发激烈的市场竞争中可持续发展的核心竞争力。一直以来,秉承“为美好生活创造价值”的理念,中梁持续聚焦产品研发与创新,致力于企业产品力的提升,在为更多人带来美好人居生活的同时,不断以产品力为支点,构建企业发展的“护城河”。
2020-09-03 中梁控股 中梁 阅读:1533

梁·头条丨中梁荣膺上海民营企业百强TOP8

8月18日,2020上海百强企业发布会隆重举办,会上发布了2020上海企业百强、2020上海民营企业百强等多项榜单。凭借稳步增长的综合实力,中梁获评2020上海民营企业100强第8名,并获评2020上海企业100强第31名、上海民营服务业企业100强第7名、上海服务业企业100强第19名、上海百强成长企业50强第7名等多项荣誉。
2020-08-20 中梁控股 商业地产中梁 阅读:1808

研报丨克而瑞:上市一年,中梁乘风破浪多面增益

作为近几年房企上市潮中规模较大的房企,中梁迎来其上市一周年,此前于6月18日,中梁完成发行2.5亿美元优先票据,这是中梁在上市成功后发行的第4笔美元优先票据,融资方面得到较大的提升和进步。
2020-07-18 中梁控股 商业地产中梁 阅读:4229

梁·头条丨聚力中梁,同心共赢 2020年度供应商大会隆重举行

6月16日,中梁2020年度供应商大会在上海隆重举行。秉承“开放、开拓、开创;共识、共担、共享”的价值观,围绕“聚力中梁,同心共赢”的主题,中梁与来自全国各地的258家供应商一同总结过去、共商未来,持续谋求合作共赢、共创共享之道。
2020-06-17 中梁控股 商业地产 阅读:2125

合作共赢 | 昌建控股与中梁地产集团开启战略合作

2020年6月12日上午,昌建控股与中梁地产集团战略合作签约仪式在郑州成功举行。双方正式携手,就房地产项目合作开发等方面展开深度合作。
2020-06-14 昌建控股 商业地产昌建中梁 阅读:1367

携手赢战品质时代,永威与中梁地产集团签署战略合作协议

5月26日,永威置业集团有限公司与中梁地产北方区域集团在永威置业集团总部举行了战略合作签约仪式。
2020-06-11 永威置业 商业地产永威中梁 阅读:2467

梁·美好丨中梁浙江首发“M社区”品牌价值体系

在品牌发展势头稳步提升之际,中梁在产品端还不断发力,基于对人、社区、城市三者之间关系的深入探索,中梁浙江区域集团全新首发【M社区】品牌价值体系,为深耕的浙江匠筑更美好的社区生活,也为企业卓越的产品和服务、高质量发展态势持续添砖加瓦。
2020-06-04 中梁控股 住宅地产 阅读:1769

中梁控股与金科股份签订战略合作协议

4月15日,中梁控股地产业务联席总裁李和栗携中梁集团领导李家城、吴渊、陆天、李其昌以及中梁西部区域集团李国栋等一行受邀前往金科集团总部进行考察、走访,并签署战略合作协议。
2020-04-21 中梁控股 商业地产金科中梁 阅读:2012

中梁控股:二三线“换仓”丨进深㊲

融创中国董事局主席 孙宏斌中梁控股董事长杨剑 乐居财经 曾树佳 沙文蓉 发自上海 中梁控股(02772.HK,以下简称“中梁”)曾在2019年初,提出“转好模式、打开资本、稳中求进”的发展原则。一年下来,它似乎一直沿着这条既定路线向前迈进,从未偏离轨道。 这从它上市之后的第一份财报,就可以看得出来。 2019年,中梁合约销售金额达到1525亿元,同比增长50.2%;完成1300亿销售目标的117.3%。期内,它的收入为566.4亿元,同比约87.5%;权益拥有人应占核心净利润为39.01亿元,同比大幅增加约102.3%。 以此看来,中梁销售、营收、利润等各项数据都获得了足额的增长,成绩单可谓亮眼。但相对于以往,它已经逐渐放缓脚步,并逐渐向高能级城市靠拢,以“全布局、全结构”的姿态,提高自身的抗风险能力,夯实高质量发展的基础。 这种模式切换,与行业“稳”字当头的基调正好匹配。显然,打开资本市场大门之后的中梁,又踩中了“节点”。 二三线换仓 此前几年,中梁凭借着“多米哈”模式,捕捉三四线城市的棚改货币化红利,加快周转节奏,使得自身的规模大涨。2016至2018年,它的合约销售金额复合增长率达到131%,借此进入了千亿阵营。 不过,面对风云变幻的房地产市场,假若“固守一道”,必然会增加经营的风险。调控的基调下,低能级城市红利退潮,驱动着中梁适时调整思路,形成转二线、转省会、转中心城市的“三转”投资策略。 这一转向的成果,于2019年继续显现。在该年度,中梁1525亿元的合约销售额中,59%的比例集中于长三角。而若按照城市等级划分,它二线城市的占比从上年的24%提升到35%,三线城市的占比则从64%降到53%。总体来看,有接近90%的合约销售分布在二三线市场。 在拿地“储粮”中,中梁也逐步向二线、强三线“换仓”。 2019年,中梁新进入20个城市,共获取土地139宗,规划总建筑面积为1660万平方米。已收购地块(不含停车位)的平均成本约为每平方米4607元。 在全年764亿元的买地投资金额中,其二线城市占比提升至53%,二三线投资额占比已达92%以上,而四线城市的扩储量,则降至8%的比例。这进一步完善了中梁的全结构土储布局。 2019年末,中梁总土地储备超过5,700万平方米,覆盖全国23个省与直辖市、142个城市,拥有458个项目;应占土地储备总量为4570万平方米,其中,可供销售、可出租的已完工物业占280万平方米,在建物业及用作未来开发占4290万平方米。 同期,中梁可售货值约4,433亿元、已售未结约2,000亿元;2020年全年可售资源约2,600亿元。在这笔可售资源中,二线、三线、四线城市分别占比39%、45%、16%;更高能级城市货量的积累,将给中梁带来逐渐提升的销售均价、利润率。 强运营与理性投资 年初的疫情“黑天鹅”,已成为房企业绩会必备的话题。据管理层介绍,在复工复产方面,中梁2月中旬基本关闭所有的售楼处。而最近随着疫情的改善,除了武汉的项目以外,中梁230个售楼处已经重开,工地复工率达到97%。 按照地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法,中梁每年的增长率定在10%至15%之间。但疫情对今年2月份的销售有点影响,所以初步定为10%。也即,2020年,中梁的销售目标为1680亿元。 今年,中梁将推货的时间点,重点放在了二三季度,这两个季度的推货量约占总量的68%。与此同时,它将继续保持去年的回款效率。2019年,中梁的签约销售回款率高达90%,已收客户按金(合约负债)达到1158.73亿元,这会在后续的结转中转化为公司业绩。 高效率的资金回笼,来源于中梁内部组织结构的优化、运行效率的提升。 去年,中梁把原来的12个区域集团进行收缩合并,并最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区六大区域集团;同时,它也将总部编制精简了一番。 新的组织架构,将有效鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平,符合中梁一直追求的增规模、强运营与提升组织能力的原则。 但“强运营”并不意味着盲目地投资。据李和栗披露,中梁内部有一套严格的购地标准。 在土地投资的过程中,中梁主要看中城市长远的发展潜力, 保证项目后续的去化、周转效率、盈利,提高资金的使用效率;同时还要满足公司的拿地方向。 过去的2019 年,中梁每个项目都要经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的严密筛选。最终,全年超过10000 宗意向跟踪的地块,仅有约 1.4%的项目被获取。可见其投资定位之精准、投资标准之严格。 财务结构优化 年内打通上市“关卡”,使得中梁的融资渠道进一步拓宽。期内,它于IPO、行使部分超额配股权,筹得了30.51亿港元(约人民币27.33亿元)的款项净额。除此之外,该公司也按下了境外发债的“启动键”。 于2019年9月,中梁成功发行首次美元债,规模为3亿美元;此后又增加发行1亿美元债,与前者合并为一个单元系列。2月11日,它抓住时间窗口,再次宣布发行一年期规模2.5亿美元的票据。 多样的融资途径,充实了中梁的在手现金。于2019年12月31日,中梁的现金及现金等价物、已抵押存款及受限制现金,合共约为人民币264.95亿元,较2018年底230.8亿元增加约14.8%。 与此同时,较低成本融资的进入,也置换了部分高成本的融资;例如,年内中梁就利用上市筹得款项,偿还了7.8亿元的信托贷款。期内,它进一步降低了境内非银行的融资比例。 此举在一定程度上,降低了公司的财务成本、改善了财务结构。2019年度,中梁的加权平均实际债务成本同比去年有所下降;而净负债率也保持在65.5%的行业较低水平。 对于未来的融资计划,资本市场与投资者关系总经理、公司秘书杨德业表示,目前境外市场比较差,但这是短期的,不会说整年都是这种情况。所以中梁在保持流动性的同时,会继续关注这个市场,适当的时候,会继续在境外做一些新的融资。 2019年8月,中梁分别获惠誉、穆廸、标普给予的B+、B1、B+等展望稳定的国际发行人信贷评级。11月,它还获纳入为“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”的成分股,并于2019年12月起正式纳入港股通交易名单。 资本市场上的肯定,将为中梁接下来的融资带来利好。 以下是中梁控股2019年业绩会问答精选: 问:今年中梁拿地的预算是多少?请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资? 李和栗:对于投资的金额,我们主要考虑销售增长的需求、以及市场机会两个方面因素。2020年我们初步预算根据销售额的50~60%,去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的,我们认为需求是存在的,只是被延后,而且近期的土地市场已经开始活跃,包括销售市场已经开始恢复,对我们全年的买地预算影响相对比较小。 问:受应疫情影响,房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击,不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。客户不出户就可以网上看房买房,请问中梁怎么看待?对中国房地产未来的市场趋势有什么预测?中梁如何应对行业变化? 李和栗:提到网上购房,包括网上看房、无理由退房,应该都是在疫情情况下的一些销售手段以及销售策略。我们叫做“预认购政策”,同时我们也有自己开发的梁房通,线上认购、线上看房。 刚才讲到的无理由退房,包括“预认购政策”,是客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项的行动,包括销售员的佣金提升,首付分期预认购;包括一些分销相对灵活的销售策略,这是销售策略阶段。 第二方面,对于市场的后续的走势,我们整体的判断是,在房住不炒政策下,房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的,我们内部称为是箱体震荡,但是这里面会有分化在,因为策略方面我们还是要坚持全布局全结构,通过全国化的布局,找到比较好的结构,有效的应对市场的变化。 问:中梁在2016年到2018净负债比例比较高,曾经到过300%多,一直到今年回落到65.6%,请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平?未来有什么措施能够改善财务的情况? 杨德业:到2019年12月底,公司的净负债率是65.6%,其实这个是保持行业比较低的水平。早期公司的一个目标水平大概是在70~80%之间。 2019年净负债率的下降,主要是我们上市后成功打开了融资市场,债权融资的总额增加,所以在整个体系上,我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,这会是一个比较健康的杠杆水平。 问:面对疫情的影响,各行业都受到不同程度的冲击,请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平,来应对公司后续的业务发展?现在的美元债市场比较波动,请问中梁会不会考虑进行回购? 杨德业:我们在疫情发生以后,都非常的关注现金流的管理,基本上第1个季度,一些基本开支都已经做紧缩的准备,然后保留比较充裕的总资金。从土地款、工程款支付,包括其他融资,其实我们在今年前期这段时间,已经做了非常好的准备,所以在2月底,手头的现金有超过270亿元人民币,手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。 另外关于美元债情况,我们现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,不排除会有一个回购的机会,现在我们还是会再继续关注这个市场。 问:今年境外债比较差,公司对于境内跟境外融资的看法是如何?会不会影响有关降低境外非银行负债的目标?中梁已经超过千亿的规模,目前对于其他产业培养有没有想法?还是会只集中精力的做地产业务? 杨德业:关于境外的融资的情况,目前看到这个市场是比较差的,但是我们觉得是短期的情况,也不会说整年会出现这个问题。所以我们在保持流动性的同时,会继续关注这个市场。会在流动性有一个比较健康恢复的时候,继续在境外做一些新的融资。 我们今年到期的债务也不多,今年年底11月份有一个2亿美金的境外债到期的,已经准备好手里一些计划,同时我们在5月份基本上也可以根据现有的政策,去申请大概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通,会维持我们境外的一些融资的目标。 李和栗:房地产开发业务为主要的核心业务,目前占比也是非常高的。如果说我们有其他业务,也是围绕促进地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。 问:中梁去年销售、财务、管理费用都有所增加,会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低? 杨德业:关于销售、财务、管理费用,其实也是根据公司的规模去同步增长的。你看到毛利率的情况,2019年全年的毛利率是23点,公司经营模式的情况不一样,这大概是一个比较合理的水平。 所以毛利率的情况跟其他费用的增加,是同等挂钩的。结转那部分的话,要看当时拿地的成本,以及当时售价有没有受限价、限购情况的影响。 我们预期未来会在21~25%之间的水平,但随着融资结构的改善,我们进一步降低用地成本,从而也会把毛利率进一步增加的上升空间。 问:请公司管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况、关于今年整体境内外的融资计划。股市债市就比较波动,请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法? 李和栗:2020年全口径的销售目标,目前初步定位在2019年的基础上增长10%, 1680亿元。我们2019年的销售回款是90%,2020年基本上也会在这个回款率附近,这个在行业里面应该属于比较高的水平。 杨德业:公司的会计政策一直维持稳定,我们会以核心净利润的归属部分的反应继续去派发,从中期到年末的时候,我们也去按这个标准去做,所以会维持会计的一个比例。 问:请问一下中梁未来几年,对行业规模及排名的想法是什么样的? 李和栗:我们销售规模的发展情况,初步定为一个比较稳健的方向,在每年10%~15%的增长率。2020年可能因为疫情原因,对2月份有点影响,所以我们初步定10%,未来都在15~20%。对于排名情况,我们希望随着规模有一个同步提升。 问:中梁的土储比较多都是在三四线,随着城市分化以及棚改红利的消退,会不会影响中梁未来的公司销售? 李和栗:实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转,转二线、转省会、转中心城市。2018年我们对投资布局就做了一些调整。到了2019年,在投资方面,我们超过90%的投资额,布局在二三线城市。应该来说现在城市能级已经得到大幅的提升。 三四线市场随着政策红利的退去,也出现了比较大的分化,存在一些结构性的机会。同时借助于我们比较严谨的投资体系,比较科学的体系,继续坚持全结构布局,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。
2020-04-01 地产K线 商业地产地产金融 阅读:738

中梁2020寻地合作丨开放合作、开创平台

2020年,中梁提出“开放合伙、开创平台、九全破局、共识共创”的年度主题,以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念,坚持“打通、整合、共创、共赢”的原则,整合资源,共赢未来。
2020-03-24 中梁控股 商业地产 阅读:1086
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